深圳最难旧改新规划图曝光！8300拆迁户最快3年后换房
“中国棚改第一难”、罗湖二线插花地棚户区改造又有新消息了！
罗湖“二线插花地”棚改近日公布了其规划及建筑设计方案，原居住在木棉岭、布心和玉龙三个片区的居民们，将通过方案更具体地清楚到未来居住空间的真实变化。
据官方透露，截至6月3日，三个片区（木棉岭、布心、玉龙）累计拆除房屋新增至797栋，占比近60%。3年-5年后，原居民便可以搬到新房居住。
（木棉岭片区、布心片区鸟瞰图）
壹
昨日晚间，“罗湖棚改现场指挥部”公布了罗湖二线插花地棚户区的规划设计方案，话不多说，一起看看未来区域的变化：
中国中建设计集团有限公司直营总部总建筑师赵中宇表示，希望将罗湖棚改打造成为全国棚改的一个示范性项目。城市与自然的交融，是此次概念设计的核心理念之一。
木棉岭（左）及布心（右）片区结构体系分析图
其中，木棉岭片区将以北侧的蚊帐顶自然山体为依托，打造两条贯穿园区的东西向景观带和南北向景观带，并布置多处景观节点，形成“一山、两带、多院落”的规划结构；
布心片区则以求水山公园和围岭公园两处自然山体为依托，以规划的两个景观公园为媒介，形成四个主要景观节点，多条视觉通廊，构成了“两山、四中心、双园、多通廊”的规划结构。
太专业看不懂是不是？看看以下的图片：
木棉岭片区景观节点设计
木棉岭片区景观效果图
布心片区景观节点设计
布心片区景观效果图
除了景观设计，设计方案还以打造复合型开放街区为目标，将社区配套服务空间置于平台下部，届时住宅底层将架空，为老人儿童专属的休闲场所，同时设置空中休息平台。
当然，教育、医养及出行需求等，也都做了相应配置。
根据设计，木棉岭片区主导功能为居住，总用地面积25.52 万㎡，总建筑面积98.6万㎡,其中居住约90万㎡，居住人口2.9万人。
规划有高层住宅、门诊、幼儿园、小学、初中及居住文化中心、社区体育活动场、公交首末站、社区菜市场等配套服务设施。
木棉岭片区总平面图
布心片区总用地面积19.18 万㎡，总建筑面积53.5万㎡，其中住宅约50万㎡。规划居住人口约1.6万人，10.0公顷用地需调出基本生态控制线。
整体规划有高层住宅、门诊、幼儿园、九年制学校及居住文化中心、社区体育活动场、公交首末站、社区菜市场等配套服务设施。
布心片区总平面图
交通方面，在用地范围内增设三处公交首末站及多条公交快线，加强与城市周边地区的快速连接；项目周边一公里左右有草埔地铁站、布心地铁站，设计团队还在研究在两个片区之间增加一个内部的空中轨道交通系统，从多方面保障居民出行。
配套商业示意图
除了以上要求的配套设施，两个片区还增加了配套商业业态。既满足片区内的生活居住需求，也为回迁的居民提供了就业岗位。
不过，这也还不是最后方案。目前，该设计概念方案通过展览等形式，已在罗湖区委、棚改现场指挥部一楼大厅，布心、木棉岭、玉龙片区指挥部现场进行展示，后续还将根据实际需求进一步完善、细化和优化，最终形成正式设计方案。
但可以确定的是，通过以上的技术应用，二线插花地将建成总建筑面积125万-152万㎡的环境示范社区。
比如规划设计考虑海绵城市的生态作用，下雨时吸水、蓄水、渗水、净水，需要时将蓄存的水“释放”并加以利用，以此构建园区的水系景观。在未来的小区管理中，拟采用智慧社区的现代科学管理手段，提供现代化、智慧化生活环境。
5月中旬消息，棚改房屋当事人补偿安置协议签约率已达98.84%，9.3万余居民基本搬离，房屋清空交付1194栋，拆除598栋。如今，截至6月3日，累计拆除房屋新增至797栋，占比近60%。
规划建设组副组长朱首庆介绍，除了正在展示的棚改项目规划及建筑设计概念方案，项目地质灾害整治工作也在快速推进之中。
木棉岭片区拆除前后对比
其中，木棉岭、布心片区的初步勘察报告已完成，两个片区边坡勘察及详勘方案已制定，下一步将开展两个片区的边坡整治工程设计、基坑工程设计工作，边坡整治工作和基坑开挖工作预计今年10月展开。
布心片区拆除前后对比
玉龙片区的边坡勘察报告已完成，并提交勘察审查单位审查，该片区的边坡支护方案也已完成。另外，三个片区的管线探测成果报告也已完成。
由于玉龙片区规划为政府储备用地，该片区的房屋拆除后，场地内的毛坯空地不纳入开发计划，预计今年8月可实施片区近期边坡整治（含临时绿化）工程，做好政府储备用地安全防护工作。
玉龙片区拆除前后对比
最终，玉龙片区改造后片区当事人根据统筹安置情况，搬迁至木棉岭、布心片区。
完成地质灾害整治开工备案，符合条件的边坡未来计划建成公园等休闲场所；
12月份完成施工图设计，防雷装置设计报批、交通运输图纸报批以及绿色建筑报批；
明年2月取得施工许可后，预计3年内完成工程建设；
3至5年力争3至5年之后，当事人便可以搬到新房居住。
贰
Q
什么是二线插花地？
深圳经济特区成立之后，出于特区管理的需要，经国务院批准，深圳市从1982年开始历经数年，修建了以铁丝网为界的特区管理线，俗称“二线”。当时，因资金不足和便于修建，“二线”并未完全与行政区划线相吻合，致使特区管理线与行政区划线不一致，形成了一些管理上的“真空地带”，即通常所说的“二线插花地”。Q
为什么要棚改？
罗湖“二线插花地”棚户区（注：深圳市棚户区是指位于深圳市范围内使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等危旧住宅、住宅区和城中村。）是深圳原特区内唯一的“广东省斜坡类地质灾害高易发区”，历史上罗湖“二线插花地”多次发生触目惊心的安全事故或险情。第三方机构检测评估报告显示，地质灾害评估危险性大区比例玉龙片区达到62%，木棉岭片区达到57%，布心片区也超过51%；三个片区消防安全隐患高危等级达到100%。
无规划无审批的一栋栋“握手楼”依山而建，楼外就是几十米落差的斜坡，杂乱的电线犹如一张张“蜘蛛网”，公共设施与消防设施极度缺乏。存在地质灾害、建筑质量、消防、治安、交通等安全隐患。
Q
如何进行及赔付？
利用国家棚户区改造政策和保障房建设政策，采取“政府主导+企业实施”的释放，对二线“插花地”进行全面彻底的整治改造，政府委托承接主体天健集团全程提供项目的前期签约、房屋查丈、房屋拆除、建设管理、回 45 33957 45 15288 0 0 3573 0 0:00:09 0:00:04 0:00:05 3573迁服务等具体服务工作。政策设计首要在于保障居民基本居住权：
1、对于规定时间之前建成的历史遗留违法建筑，在规定面积以下按建筑面积1：1置换；
2、在规定区间的面积则按照一定的置换率予以置换；
3、对于在一定面积以下不符合基本居住条件的（比如10㎡左右），可以按安居型商品房的较低价格增购到能满足其基本居住条件的面积；
4、对于超过规定面积数以上的部分，只给予货币补偿。
政策设计的立足点是“下保居住、上管暴富”，改造是以“政府主导、政府投资、政府规划”为主线，腾挪的土地资源用于建设回迁房、社会资源公共配套与保障性安居工程。
为了突出棚户区改造的公益性，项目新建房屋除当事人回迁房及极少量生活必需配套商业外，其余约40余万㎡全部规划为保障性住房，“没有一㎡用于谋求商业利益”。
资料显示，罗湖“二线插花地”棚户区改造项目合计130多万㎡建筑面积，1300多栋楼宇，8300多户当事人，去年12月20日棚改全面签约启动。
截至5月7日协商签约期最后一天，棚改补偿安置协议签约率已达98.84%，9.3万余居民已基本搬离。5月8日起，由民事协商阶段全面转入行政征收与行政处罚阶段。
叁
据悉，目前在玉龙新村周围的泥岗和清水河片区，二手房的平均价格在3万/㎡至5万/㎡左右，木棉岭周边的草埔片区房价也大致如此。目前这个区域，基本是整个罗湖区平均房价最低的区域。
此前，楼校长的好朋友耿延良在接受南方都市报报道时曾明确指出，深圳城市更新已走到“深水区”，呈现出以下几个特点：
1、竟争加剧，全国房地产开发商集聚深圳；
2、项目推进的速度比之前慢，拆迁成本比以前高，开发难度加大。
3、项目疑难杂症多，单靠市场的力量无法解决；
4、以前政府引导市场运作的情况下，单个项目更新多，片区统筹力度弱，很多公共配套无法完善。
正是如此，才有了近来的“强区放权”政策，意在加强政府规划统筹能力，落实责任，增强执行力，确保更新质量，为深圳城市的未来腾挪空间。
而以罗湖二线插花地为首的棚改，是开发企业及社会投资主体无法参与或不愿意参与的旧改项目，由政府作为责任主体主导完成的改造，符合深圳现实需要。所以在深圳经济高速发展，而土地资源又过于稀缺的前提下，部分旧改问题是必须要由政府的强力推动解决。
耿延良指出，未来棚改范围一定会扩大，将会扩大到企业及社会主体无法参与或不愿意参与的旧改项目。
今年4月初，深圳市政府发文明确指出，截至2017年6月底前，对于70个旧城旧村改造项目中僵持不下的进行清退，有分析认为，上述项目拿出来由政府主导为棚改是大概率事件，未来深圳的部分城中村也会被列入棚改范围。
南方都市报披露的2016年棚户区改造第一批项目计划，其中木头龙旧改关注度最高
不过，参与的主体仅是依靠国企或央企来做，耿延良指出对于民营企业则是不公平的，建议从调动社会资本来帮助政府实现棚改的角度，适当给予民营企业投资机会。
耿延良认为，“政府主导+国企实施+人才住房建设”的棚改模式与现有的旧改模式应该是并行的关系，不是替代关系，未来很多项目还应该由市场主体实施。这两者应该是互补的作用。
“不过从整体来看，棚改由于政府强大的调动资源的能力，拆迁加快，更适合现状容积率高，社会资本无法独立完成的项目。当然，其中也不存在城市更新市场份额被政府刮分的问题。”
肆
最后，附上专项规划草案出炉时两个片区的高清鸟瞰图，仅供参考：
木棉岭片区
布心片区
资料来源：罗湖棚改现场指挥部、
罗湖社区家园、南方都市报
整理自：买房之前（maifangzhiqian）
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