深圳百花老破小学区房卖到21万/平？假的！
深圳再度惊现天价老破小名校学位房，单价高达21万/平？！
刚过去的周末，楼校长的朋友圈出现了一个惊人“案例”：
带有实验小学+实验中学学位的国城花园，一套建面44平的单间以总价920万售出，据说家长还是全款拿下。折算下来，相当于单价20.9万/平！
然而经过楼校长多方求证，该成交案例背后竟有诸多猫腻……
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国城花园“20万+/平”房源真实情况近日，楼校长朋友圈出现一则消息：带有实验小学+实验中学双学位的国城花园，一套44平米的单间，挂牌总价920万。
而发布该则消息的中介称，该套房源已成交，而且是客户全款买下。在这则朋友圈的评论栏里，该中介又发布了鹏公馆的广告。
有着30年房龄的老破旧小区，因为带有名校学位，单价竟高达20.9万/平？如此牛气的小区情况咋样？
国城花园实拍图
楼校长此前有过实探：国城花园1995年获得批地，1998年竣工入伙。小区不大，仅两栋31层高的住宅楼。一层12户，户型较多，从44平单身公寓，到88平2房、96平3房、103平3房、127平4房均有。（更多信息点击蓝字查看）
如果“44平单间以单价21万/平成交”的消息真实可靠，只能说父母对孩子的爱是伟大的，而楼校长则是被贫穷限制了想象力的。
本着探明真相的原则，楼校长就事件的真实性咨询了深圳多家大型中介的工作人员（包括中原地产、链家网、Q房网）：得到的答复为“不可能”。
据各家工作人员透露，国城花园4月中旬44平户型有成交过两套房源，总价在815-820万之间。而目前国城花园在售44平户型的房源报价为875万，暂时还未成交。
从工作人员透露的消息来看，国城花园44平户型最近成交还停留在4月中旬，其总价在820万以内；
最新推出的44平户型房源报价也仅为875万，从始至终都没有出现该中介所说的“920万44平”的房源。
"该中介发布的“44平总价920万且全款成交”的消息，是假的！"
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鹏公馆销售情况详解既然说到鹏公馆，楼校长觉得有必要为大家讲讲项目的具体情况，毕竟作为曾经的“网红”项目，还是很受大家关注的。
据楼校长得到的信息：鹏公馆目前进入了清盘阶段，单价8字头，房源为28-39平带精装的小户型，总价300万起。
据悉，深圳中学初中部目前学区范围内的二手房均价约为6-9万/平。其中，6万/平左右的几乎都是大户型，小户型的价格在8-9万/平之间（数据来源：链家）。
鹏公馆不仅是新房，还是单价8万出头的小户型产品，从客观数据上看，价格与户型的优势都非常明显。
据了解，鹏公馆本身是个翻新盘。该项目于2009年竣工，属于住宅产权性质，没有对外售卖而是自持租赁给了深圳宝琳酒店，直到2017年2月才又转为住宅开始销售。
开盘之初，楼盘名为“太子道”，后来因为涉嫌“住改商”而被调查，直到今年初才又改为“鹏公馆”继续对外销售。
无论是太子道还是鹏公馆，“总价低的深中学位房”，一直是该项目反复强调的卖点。值得注意的是，项目附近有一所新规划的学校——贝丽中学（水贝珠宝学校）。
来源：罗湖家园网
贝丽中学（水贝珠宝学校）具体位于罗湖区水贝一路与田贝四路之间，水田二街以东，贝丽北路以西，办学规模为初中24班/1200学位。
该学校已于2014年竣工，但尚未投入使用，因此学区划片也一直没有消息。
目前贝丽中学已经完工，只是被翠北小学临时借用。罗湖区教育局2016年11月曾表示，翠北小学拟定于2019年春季回迁。
假设明年贝丽中学启动招生，该片区的学区或将重新划分。从具体位置来看，鹏公馆与贝丽中学距离十分接近。
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百花片区名校二手房房源及房价详情既然是“国城花园20万+/平”的信息属于炒作&假消息，大家也就不必恐慌。楼校长搜集整理了目前百花片区真实的房源及房价情况，可以做个参考~
◈ 首先看看房源情况：
图片来源：咚咚找房
截止6月4日，百花片区总房源有139套，百花小学88套，荔园北小学37套，实验小学14套。
其中，小户型的房源非常稀缺，1、2房总套数仅37套；而大户型房源更多，3、4房共有102套。
所有房源中，总价最低为长城一花园的2房，仅为710万。而1000万以上的房源占了大部分，对于购房者来说，难度较大。
◈ 再看历史成交价格：
图片来源：Q房探
根据Q房网数据，百花片区总体价格在7-15万/平之间，楼龄越新价格相对更贵一点。
◈ 最后看看具体在售情况：
百花片区带实验中学学位主推房源信息表（PS：可能中间某套房源有时间的误差，仅供参考）：
（点击查看大图，来源：咚咚找房）
由于年后几个月内深实验小学部 + 深实验初中部的房源都很稀缺，所以没有详细的表格数据，以下的粗略统计仅供参考：
来源：美联物业
Ps：附上2018年1-5月百花片区对应名校各小区的成交明细。实验小学由于放盘房源有限，因此成交量明显小于百花小学和荔园小学。
来源：咚咚找房