豪宅抢购刚需捡漏！给深圳人的10个买房建议
近期楼市不平静，深圳豪宅入市引发购房者的关注热情；惠州3套房限签的新闻也备受瞩目。
开始活跃起来的房地产市场，使得购房者的需求增多，疑问也开始增多。
楼校长针对大家咨询最多的刚需置业、投资选择以及学位问题，挑选了几个具有代表性的进行了解答，希望能给大家带来帮助……
如有紧急问题希望得到优先解答，可以移步楼校长的小密圈，目前正在首批优惠价成员仅剩少量席位！在小密圈里，不管你问多少问题，都会第一时间得到答案。
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问题一
关键词：光明、投资
紧跟热点的1号先生：光明区房子现在值得买吗？
光明的价格这几年也在不断提高，支撑来自区域交通、教育、大盘项目等重大配套的落地。从未来的规划上看，光明还是有很大的发展空间。
升级行政区域后，区域建设会提速，包括一些科技和文化教育相关的配套都会一一实现。在深圳的规划版图中，光明中心被列为中部发展轴，跟龙华一样，承接市区外溢的高端功能，并且同样发展高铁经济。另外，光明还是全市地铁快线最密集的地区。
最后是城市更新，2010年后至今，区域旧改项目达到了32个，其中包括万科、招商蛇口、卓越、京基、佳兆业、中粮、绿地、勤诚达。不断有新盘入市，房价就能一直被支撑往上走，当然，时间周期也会相对比较长。
目前在售新房如下，可以留意看看。另外关于区域的详细解读，可以点击光明首份最全楼盘旧改表！
问题二
关键词：福田保税区、首付150万、持有两年
疑惑的B先生：最近在关注福田保税区的小套间150万，属于首套房，首付供房没问题，打算入手持有两年时间左右，用来投资，买了就出租，两年后出手难不难？预计这个区域两年的涨幅怎样？主要关注的是自由港湾公寓和福源花园一期，随着3号和10号线地铁口的开放以及深港自贸区合作，福源花园一期是否有被旧改可能？会不会带动涨幅？
保税区今年蹭着学校涨起来一波了已经，有部分购房者GPGD操作，10万首付就拿下一些小户型，不过现在操作比较难了，还是要看价格。现在房价基本上以稳定为主，两年预计涨幅不会太多，除非又有新的概念支撑。
要计算你的投入成本和持有成本。两年时间太短，其实折腾一趟不一定有多少收获，特别是现在这种政策环境下。
另外短周期还要考虑变动风险，是不是会有限售政策。再者，小户型段放租问题不大，但未来出售，比起小两房或者三房主流户型，竞争优势弱一些。
旧改规划周期长，不确定因素很多。
问题三
关键词：华强城、总价350万、首套
A先生：宝安华强城和新安片区2000年左右房，350万左右，可按首套做，预计持有时间2年左右，请教校长怎么选？
华强城这个网红盘，也应该快要入市了，首批将推02地块72-160平2-5房住宅，大概是500来套，最快7月份入市。目前周边环境比较差，另外就是离地铁还是有些距离。
怎么选看你自己的需求，偏自住还是偏投资，是不是考虑学位问题。从单一维度看，新安2000年的房子应该升值空间相对没有沙井新房高，加上现在限价政策，新房价格有一定优势。
更重要的是现楼入市，交楼时间有保证。持有时间2年略短，要保证未来至少有20%以上的涨幅才有可观的利润空间，沙井的价值优势要在长线中才能不断放大。
问题四
关键词：小房子、南山与福田、贷款300万
纠结的C小姐：单身女性想买个小房子傍身，目前看中的一个是南山松坪村300来万，一个是福田梅林400来万的房，面积差了20平。买来是想先租两年，租金都一样，但是以后也不排除会自住。贷款方面300的还款没压力，400咬咬牙也能还……选哪个好呢？
选学校相对好的，周边生活氛围相对好的。
松坪村属科苑北，靠近科技园，也靠近刚刚有新消息的西丽高铁站，松坪一小学位在南山排名也算靠前。目前杠杠不要放太大，现金流很重要。
问题五
关键词：投资、7年以上、惠州与中山
犹豫的D先生：计划投资买房，投资期限7年以上，选择惠州还是中山呢？
最近住建部在严查各城市楼市调控，大湾区城市是重点，但同时也是机会。中山、惠州买哪个，要看哪个跟深圳的关系更近。政府推动深惠合作，但未来深圳大空港发展力度更大，惠及中山，各买一套最好。
如果非要选一个的话，长线选惠州，短线可能中山更有操作空间。但目前阶段政策风险大，谨慎操作。
问题六
关键词：水贝、湖贝、小户型、房屋性质
小白E先生：最近刚刚定下了一套罗湖水贝地铁站，大地花园的小户型。不过产权证上发现土地用途是商住两用，可房屋用途上却是公寓。那这房子属于住宅性质还是公寓？会不会影响落户、贷款、学位、拆迁啊？另外，旁边有个罗湖IBC大型商业综合体，10月份马上营业了，网上把那地方吹的天花乱坠，附近还有湖贝第一高楼的规划，为啥感觉那片的房价一点波动都没有？
该套房子应该是商务公寓性质，这种类型不能落户，贷款是五成，年限最长十年，具体也有一些银行给到开发商不一样的条件。周边拆迁也在动工了，不过旧改不会那么快，等旧改利好时间周期要拉长。
湖贝值得关注，相信华润的能力。但火车站IBC距离湖贝很远，没有任何关系，水贝也一样。罗湖只是个别地方会不错，点状布局，但还是赶不上福田、南山。
问题七
关键词：深二代、预算500万投资、升值潜力
土豪F小姐：深二代，毕业四年。目前想要在深圳投资一套房产，主要看升值潜力，预算在500万以内，希望能够尽快租出，减轻还款压力，好转手。想问下，龙华、龙岗、西乡、沙井、光明，哪里比较合适？二手房和新房哪个更适合投资？目前市面上好租、好卖的一般是多大面积？
尽快放租减轻还款压力的话，新房除非买精装现楼，不然交楼之前的月供都是要扛着的。二手房区域放租当然还是考虑龙华、龙岗。
好租的是一房一厅，小两房的小户型，好卖的接下来的是带学位，改善性质的。
问题八
关键词：改善、香蜜湖、深圳湾
改善型G先生：目前家庭有一套福田自住房，想改善居住条件，如果从家庭资产配置等方面综合考虑，校长推荐是再购入一套700万以内的两居室或三居室（将来老人带孩子住），还是将现在的自住房卖掉换成一套四房或3 1。如果换大房就想看看香蜜湖或者深圳湾合适的二手学位房，再买一套的话比较想买中洲湾。请校长点评哪种方案更好呢？
中洲湾改造完成后还是有提升空间的，就是时间周期会比较长，不过整个项目只有200套住宅，剩下全是公寓。所以住宅能买到的话，值得买，中洲的品质是很不错的。公寓产品的面积段选择比较大。
如果孩子要上学，应该买学区房。如果买好的学位房，700万可能不够，只能把旧房卖掉。
同时，关内新房肯定是首选，因为被限价了，比周边同等二手房价格低的，毫不犹豫拿下。
问题九
关键词：学位、自住、侨城一号
家长H小姐：我现住福田中心区，想在福田或南山买套房子自住，有两个还没上学的小宝宝，看到楼校长之前的文章里有提到侨城一号，请问值得买么？（买房资金在两千到四千万内）
侨城一号是产业配套宿舍，只能公司购买，而且目前还不确定有没有学位，买学位房应该多看南山、福田名校片区。
两千到四千万资金考虑买新房的话，可以留意安托山片区，考虑香蜜府，最快年底入市；大金沙片区可以考虑绿景红树湾一号，应该也是下半年，这两个都是住宅。
问题十
关键词：沙井、280万、海岸城
苦恼的I小姐：现住沙井，准备了280万买房，主要考虑自住和宝宝上学（现一岁半），目前看中的是西荟城二手房，毛坯420万。但我先生不喜欢这位置（交通不好），想买正在建的海岸城，但不知道海岸城啥时候能开盘？到时能不能买到中意的户型、朝向等都是未知数，最担心的是等到海岸城开盘不知道会涨到什么程度……是等海岸城还是现在先买西荟城的毛坯房？
如果还是考虑沙井，担心未来有变化，建议先看最快入市的博林君瑞，再看万科星城。这两个盘今年入市，价格应该都相对稳定。万科有幼儿园，有九年一贯制学校。体量大也有自我配套，最后看海岸城，未来都会是他们的商业配套。
（以上答案仅供参考）
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