陈劲松详解深圳房价陀螺原理！
今年，中美贸易摩擦不断升级，全球经济前景不明朗。在贸易摩擦带来的外部不确定性下，大家对贸易战后续演变及中国经济未来趋势更加关注，未来中国经济会走向何方？
同时，经济动荡对楼市影响几何？深圳房价会不会来一次惊心动魄的闪崩？
就在昨天，由华联集团举办的“粤港澳大湾区新经济地产论坛”，邀请了国务院参事室特约研究员姚景源解读当前经济形势；深圳世联行地产顾问股份有限公司董事长、创始人陈劲松则提出了“深圳房价陀螺原理”，对深圳楼市的未来走势进行了深入剖析。
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中国经济亟需转型，由高速度增长转为高质量发展：中国经济现在发展的外部环境不确定性在增加，在这个重要的历史时期，最重要的是把中国经济由过去高速度发展，高速度增长，转向高质量发展。
过去中国经济的高速增长既带来了成就和辉煌，也累计了诸多的深层次矛盾和问题。
中国经济高速度增长靠的是三个大量投入：一是大量的资本投入；二是大量的资源投入；三是大量的劳动力投入。
首先是资本投入，过去为了追求速度刺激经济，不断释放货币，现在党中央国务院明确需要防范的第一位就是系统性金融风险，总理再三强调再也不能像过去一样释放货币去追求速度。
其次是资源投入，以前走的是高能耗高污耗的路子，而今总书记在中央经济工作会议上强调再也不能破坏环境，污染环境，透支资源去追求发展速度，不能像过去一样资源能源消耗支撑高速度。
最后是劳动力投入，改革开放之初中国重要的优势就是劳动力资源丰富，“物美价廉”。但现在我们的人口红利消失了，全国80后一共2.28亿人，90后降到1.74亿人，00后更是只剩1.26亿人，30年时间中国年轻人的数量减少了大约1个亿。近几年，劳动力成本急剧上涨，如果再延续劳动密集型产业，不仅劳动力不足，企业成本也难以维持。
所以回过头来看，就明白现在为什么要进行经济转型升级？现阶段就是需要高质量发展来为经济发展提供动力。
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高质量发展根本驱动力在于创新和技术进步：粤港澳大湾区最具发展前景
高质量发展或者新经济和高速度发展最根本的区别就在于，前者的驱动力在于创新，依靠技术进步，也就是要大力发展高新技术企业和现代服务业，因此，粤港澳大湾区未来最具发展前景。
同时，高质量发展应当是绿色发展，七八年前谁意识到贵州能够成为国家大数据、云计算中心，现在贵阳一个市整个数字经济占到经济总量一半以上。在深圳，前海应当是未来绿色经济最有发展的地区。而且，前海还是中国开放最前沿的阵地。
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房地产市场也需向高质量发展转型：现阶段社会主要矛盾已变成要满足人民群众对美好生活日益增长的需要，而人民群众美好生活需要首先得住好，这是根本。
房地产过去包括到现在还是停留在数量阶段，主要矛盾转变之后，房地产也要向高质量发展转型，因此，需要更加绿色、生态、健康、环保，从设计到功能需要一个全方位的空间，让老百姓的民生获得感有更大的改善。
（备注：以下资料来源于公众号楼兔子）
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大变局：房价的城市阶梯格局已经改变大家都知道，上一轮中国楼市高潮，深圳是绝对的领头羊。深圳是最先发力引领去库存大战的城市，比北京上海广州都提前启动上涨，但同时也是提前卧倒，进入调整期的城市。2016年10月4日是一个分水岭。
这一轮完整的楼市升跌，其实是一线城市引领发动的，是深圳北京上海广州等一线城市引路的行情。实际上，也就形成了一二三四五线城市阶梯推进的逻辑。这是中国楼市过去的绝对路线图。
但这一轮调整之后，这个格局彻底改变。过往的价格等级失效了。过去三年深圳远远超速于广州，就是一个例证。一批城市衰落，一批城市崛起。格局全变了。
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中国城市群竞争：粤港澳大湾区是中国最活力区域很多人一定会说，中国已经在全国画了很多图，长三角城市群，京津冀城市群，海南自贸区，长江经济带，还有杭州湾，东北振兴等等。凭什么说粤港澳大湾区就和别人不一样呢？
因为这里是最近香港，最改革开放前沿的地方。我们可以最零距离的直面国际舞台，这是港澳窗口的现实意义。
更特别的是，粤港澳大湾区的城市群里，每一个城市都有自己特殊的面容，每一个城市都不一样，每一个城市都可以兼容互补。
这点特别重要，是互融互生的城市群。这个在全世界都不容易。
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粤港澳大湾区龙头，大趋势是周边城市资源往深圳集中最近深圳公布了与大湾区城市互融互通的交通研究计划，要打造1.5小时生活圈，每一座城市都要地铁轨道联通。
结果一定是深圳人口资金信息技术的外溢扩张。但同时，更大的可能必定是深圳作为粤港澳大湾区单位核心，吸引周边城市群资往深圳集中！有所予必有所得！
另外，深圳这座城市自身也在大改变！过去40年，深圳的核心从罗湖福田南山前海，一直在演进。这其中，不只是一个地理位置的改变，更是一个城市发展模式的改变。现在的城市都是产城融合的城市。这是高科技新经济和新服务业孕育的城市，这是下一个40年的城市方向。
深圳，掌握了下一轮城市演进的方向。方向对了，机会才大。因此，深圳比香港，比广州有机会。
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深圳房价还有机会吗？陀螺定律3个变量：深圳不倒翁！理解了深圳这座城市的独特性之后，再来看深圳房价的趋势，研判基础就比较明晰了。
陈劲松把它抽象理解为陀螺原理。假设深圳房价是一个不断旋转的陀螺。现在深圳房价这个陀螺已经转速很高了，但国内外经济形势不太好，这个转动的陀螺会失速，深圳突然摔倒吗？
这里有三个极为重要的变量。
第一个是陀螺本身的质量。说到底就是这个城市的经济增长活力，GDP 增长量。陀螺本身重量大，其连续高速转动的惯性就大！即使是有一点波动，也不至于突然断档失速的。
深圳这些年经济增速基本上在10%以上，去年GDP 总量就已经超越了香港，这是深圳房价的基石。
第二个变量是陀螺本身的活力。体积面大，平衡力强的陀螺，不容易倒。
深圳这座城市，是全世界同等规模城市群里，最年轻的城市。青春活力，注定了这个城市依然冉冉上升。
第三是外部驱动力的动能与持续性。陀螺要高速持续旋转，就需要外力不断抽打，不断加油。
深圳楼市这个大陀螺，还能继续运转的外力是什么呢？是庞大而稳定的购买力。
深圳本土的购买力，不用太多解释。2500万常住人口，每年60万新增户籍人口，但住房供应缺口实在无力补充。深圳民间的购买力可以暂时被压抑，但不可能从此消失。
外面资金还在持续进入深圳，清晰地表现在外来房企深圳拿地，这才是集中化的大资金。深圳最近几年的土地拍卖，外地房企来势汹汹。
深圳人要小心，外地资金不只是看中了你的地，更看中了你的房。汹涌外力之下，深圳楼市陀螺大概率还要继续高速转！