为什么一路之隔，房价会差这么多？
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正文3305字，预计阅读时间：14.22分钟
文丨子木
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两个世界
如果你正处于找房阶段，很可能遇到这样的问题。
“为什么一路之隔，房价会差这么多？”
其实这个现象普遍存在大小城市之中。如果你感觉一头雾水，我给你举几个例子。
在惠州的金山湖旁，分布着密密麻麻的住宅小区。其中金山湖小区房价达到1.7万/平米，而隔壁的小区房价均价在1万/平米左右，两者相差70%，如果按照一套100平米房，两者就是70万的差距。
原因是金山湖小区挨着湖边，站在窗边，能一眼望到湖水，而后者离湖岸还有一定的距离，被其他高楼遮挡了视线。
能不能看到湖水，让湖畔小区内部的房价也出现了分化，例如金山湖岛内，公园高端住宅中洲中央公园，看湖景的大户型价格在2～2.2万，不看湖景的单价为1.5～1.8万，房价差距很大。
第二个例子是西部某小县城。
当地政府为了响应号召，前些年在老城区旁边建了一个新区，新区焕然一新，高楼耸立，老城区很多人纷纷掏钱在新区买了房子。
新区的新房开盘价达到8000元/平米，而一街之隔的老城区的房子4000元/平米没人要。
因为当地居民达成了某种共识，全县唯一的电影院在新区，肯德基和牛排店都在新区，新区住着的都是县城里有头有脸的人，房价应该高一些。
第三个例子我们把目光转移到美国的帕罗奥图市（Palo Alto）。
硅谷所在的帕罗奥图市的房价中值大概在300万美元左右，但是跟它隔着一条马路的东帕罗奥图的房价却只有60-80万美元，两者相差4-5倍。
为什么呢？因为帕罗奥图市，这里是诸多亿万富豪生活的地方，比如Facebook首席执行官马克·扎克伯格、谷歌创始人拉里·佩奇以及苹果已故联合创始人史蒂夫·乔布斯的家人等。
而隔着15米另一边的东帕罗奥图市，基本都是墨西哥迁移过来的低收入人群，其中不乏有大量非法移民，以谋杀、贫穷、团伙犯罪闻名。
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资源聚集
通过以上三个例子，其实我们不难找到答案，造成近距离内房价差异的因素就是，「资源」。
我们要知道，一个房子的基础功能是居住，而在基础功能背后，更重要的是住在这个房子里，你将享受到怎样的社会资源。例如第一个案例提高的湖景资源，第二个的商业资源，第三个的产业和教育资源。
资源具有积聚性，且是典型马太效应的产物。（马太效应（Matthew Effect）是指强者愈强、弱者愈弱的现象，广泛应用于社会心理学、教育、金融以及科学领域。）
拿第三个例子讲。在很早的一期美国节目中，分别对帕罗奥图和东帕罗奥图的孩子做了采访。问他们的梦想是什么？
帕罗奥图的孩子大部分的回答是成为像乔布斯、扎克伯格、巴菲特一样的传奇人物，或者做科研、医学等研究工作，而东帕罗奥图这边的孩子的梦想就是求一份基础劳动工作，有的甚至想成为大毒枭。
当然这也和美国的房地产制度有关。美国的区域管理费用的主要来源之一就是房地产税。帕罗奥图这边的居民有钱房价高，缴纳的房产税高，自然保安、环境、医疗、教育等资源发达，和资源相关的人才在加速集聚，长此以往，良性循环。
而东帕罗奥图，大都处于贫困线以下，甚至无力承担房地产税，所以在社会资源服务上捉襟见肘，连给安保的工资都发不出来。尤其是教育资源差，造成代代生活在泥潭之中，凡是有点儿梦想的人才都想逃离这个地方。
当然在国内，不可能出现这种情况，因为政府的统一规划能力强，而且可以通过政策推动，让区域资源相对平衡。但即便如此，这种分化趋势也在城市之中，城市与城市之间加速演变。
拿北京海淀举例。海淀区因为有清北八大高校加持，这里的房子天生便成为全国家长的梦想，10万/平米房价的老破小比比皆是。
八大院校的人才输出，又创造了中关村的辉煌，吸引了全国各地IT精英涌入。精英对子女的教育意识强，孩子们的教育底子好，海淀区的生源质量、名校升学率一路飙升，开始良性循环。
资源的集聚推高了当地房价，后来的精英开始只能向北寻找栖居之地，同时优质生源也在北迁，甚至把荒凉之地硬生生考成了学区房。
反观北京的其他地区，这些年教育资源一直不温不火，只能期盼着海淀名小在自家片区开个分校。
城市之间亦是如此。
第二个案例中，县城当地第一中学的副校长是我朋友，前几天跟我诉苦。说前几年这个中学的升学率非常高，考上清北的学生也有，可是这几年，凡是有些能力的家长都把孩子送进旁边的大城市了，造成优质生源大量流失。
现在学校的口碑与日俱下，原来一个班级60多号人，现在折了一半，当地因为债务问题给老师发不出工资，名牌教师也都走了。
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加速分化
不知道大家有没有发现，资源加速分化的现象，是从2018年左右才开始迅速扩散的。
在2011-2015年，我们要求彻底“城镇化”。全国各地为了追求GDP增速大搞“大基建战略”，甚至是小县城都在疯狂建设，无数新区如雨后春笋拔地而起。
但问题是，地方创造了新区，却没有创造让人们致富的就业岗位，结果导致，招商受阻，人口缺失，各地方因此创造了巨大的债务黑洞。
之前一个读者留言，总结得非常好。
人向大城市集中，因为大城市有更多的就业机会，有更好的发展，比如做IT的，就要往北上杭深走；但是，很少有大城市的人走向小城市去，因为小城市有的，大城市基本也有。另外，交通的发展也导致了大城市对小城市人员的吸引，在前些年高铁热的时候，基本所有的地方政府都认为高铁来了，钱就到了，但更多的是，高铁来了，人就走了。具体到我们家来说，县里只有几家大企业，能做的是制造业、商业这些，但这些需要的工人较多，走出去的大学生很少去做这个；另一方面，你在外读书期间习惯了大城市的生活，读书馆、电影院、博物馆、书店、游乐场，县里没有啊。
所以说，“城镇化”是不符合人类迁徙轨迹的，而“城市化”才是城市发展的出路，是符合资源集聚原则的。
于是我们在2016年启动地产去库存，放松调控+货币放水+棚改货币化下，房价大涨，人们冲进售楼处接盘，地方债务成功转移到家庭身上。
解决后顾之忧后，当局开始加速推进“城市化”战略，明确了城市群和强省会发展道路。随后提出并落实大湾区概念，长三角一体化文件陆续出台，新机场概念下，京津冀地区也迎来了历史契机。
与此同时，全国各大城市开始出台人才政策，放松落户条件，全国人口在高铁的助力下，加速涌动迁徙。广东省5年内涌入800万人口，杭州一年涌入55万人口，成都、重庆、长沙、西安都以每年20万的人口数量在激增。
而那些资源弱的城市在马太效应下，开始加速衰落。正如前段时间，网上一篇帖子的题目，“曾经熟悉的家乡终将成为倍感孤独的地方”。
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时代洪流
要记得，房子的价值在于“资源”，这才是房价的本质。
聚则进，散则退。现在已经从城市与城市的区别，走向了一街之隔。人们为了争夺资源，会继续推高核心资产的价格。
这就解释了为什么这段时间，疫情影响下，人们还在为经济担忧的同时，深圳楼市依然火爆的原因。
深圳招商蛇口太子湾的公寓，4200万一套，54套半天被抢光；宝安中心区新房发售，100万每套茶水费的新闻登上头条。这种事情在过去很难想到。
不管你生活在一二线还是三四线，或者小县城，对这一趋势一定要做到心中有数。
一线城市和强二线城市，会随着资源的集聚，房价会继续被推高。有想法的人，现在应该开始关注这个事情，寻一良地，等待合适时机抄底入场。无论你不想买还是买不起，这都不重要，未来你的后代终究会踏上这块热土。
而对于现在已经步入衰退阶段的小城市房子，刚需可以买，但要做好最后成为大型养老院的准备，投资切忌不可。
之所以把这个概念再和大家强调一次，是因为最近太多人问这个问题，身边出现了太多趋势加速分化的事实，这是时代的洪流，无法阻挡，希望能帮得到你。
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