从保利地产的年报看今年房地产的形势

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2021年4月19日晚，保利地产公布了2020年年报：营收2430.95亿元，同比增长3.04%；归属于上市公司股东的净利润289.48亿元，同比增长3.54%。

按说业绩还可以，但4月20日居然跌了3.09%，动态市盈率5.8！

要知道，保利今年没怎么涨，2月4日创下13.31元的局部低点，4月20日的收盘价是14.12元，没涨多少。可是居然在很低估、很低位的情况下，在年报尚可、10派7元的情况下，中阴了3.09%！

难道是因为保利今年一季度的业绩预期不好吗？也并非如此。保利每个月都发布上个月的销售情况简报，今年（2021年）1-3月份，情况真的不错： 

2021年3月，公司实现签约面积 300.22 万平方米，同比增加49.09%；实现签约金额492.05 亿元，同比增加79.78%。2021 年 1-3 月，公司实现签约面积 718.25 万平方米，同比增加 46.51%；实现签约金额 1242.82 亿元，同比增加74.99%。

可以看出，总体增速很猛，3月份的增加速度比1-2月还快。

老邓以前说过，2020年不具有可比性。那么，保利地产今年和2019年相比又如何呢？

2019年1-3月，保利的销售额是1069.9亿元，今年同期为1232.0亿，增长15.15%。年复合增长率是7.3%。

这个速度，快于我国的GDP增长率吧？

因此在总体稳健增长的情况下，保利的市盈率居然能打到5.8，我觉得是在是不可思议。要知道保利的财务是很稳健的，三条红线都没有，又是国企，理应获得更高的估值。又是“万招保金”四巨头之一，估值无论如何不能太不勘。可是现在，估值居然比万科还低30%！

我算是服了。难道房地产的前景真的很阴暗吗？

但这又怎么解释万科的估值比保利明显高呢？如何解释新城控股、华侨城A的大涨？

我在前一篇文章《顺周期行情不可阻挡！再分析四只我看好的股票》中，贴了房地产景气指数的图：

正巧，保利的年报，对过去几年的房地产有宏观分析。大概是保利想指点江山一番再亮出自己漂亮的年报，没想到江山指点之后，股价反而跌了3%。

OK，现在我们看看保利的年报都说了什么。数据非常权威，不仅来源于上市公司，而且保利也说了，所有数据均来自于国家统计局。

先看看过去五年商品房的销售情况：

图是不是感觉有点乱？我这么简单解说吧：每年的销售面积和销售额都在增长，但增速在减慢。尤其是在2020年1、2月，由于新冠的问题，销售额和面积大约只有2019年同期的一半。但是到了2020年5月份已经逐步“转正”了。由于去年下半年的贡献：

2020年，全国商品房销售金额 17.36万亿元，同比增长8.7%，增速较 2019 年同期增长 2.2 个百分点；商品房销售面积 17.61 亿平方米，同比增长 2.6%，增速较 2019 年同期增长 2.7 个百分点。

2020年的总体增速居然比2019年还高！

那么，如果没有新冠，增速是否会更快呢？

我把曲线拉平，并做一定的预期，就是下图：

我承认，我这么做有主观。那么我们再看看全国土地成交的情况。保利说了：

2020 年，全国土地成交1.7 万亿元，同比增长 17.4%；成交面积 2.6 亿平方米，同比下降 1.1%；平均土地成交单价 6762 元/平方米，创近年来新高。

根据这些数字，2020年的土地成交单价，比2019年高18.7%。

这将对房价形成极为有力的支撑。

点看看上图的黄色和蓝色趋势线，这是增速线。可以看出，2020年上半年是“探底”，下半年就“见底回升”了。

房地产公司并不傻，在总买量减少1.1%的情况下，平均单价却上升了18.7%，是否说明房地产公司总体是看好未来的需求，以及房价呢？

而且，总买量的减少，是否意味着未来有可能会减少总供应量，从而进一步拉升房价呢？

房屋竣工面积，确实下降了。

具体数字是：2020年全国房屋新开工面积22.4亿平方米，累计同比下降1.2%；房屋竣工面积9.1 亿平方米，累计同比下降 4.9%。

钱在增加，竣工面积在减少，房价当然要上涨了。

今年，极有可能是房地产复兴之年。

房住不炒！

从保利今年1-3月的销售情况就能看出。为了便于大家看，不再滚屏，我再把之前的文字贴一遍：

2021 年 1-3 月，公司实现签约面积 718.25 万平方米，同比增加 46.51%；实现签约金额 1242.82 亿元，同比增加74.99%。

从这些数字可以算出，2021年第一季度，保利的销售均价比去年同期上涨了19.44%。

保利的产品属于中高端，这至少说明，中高端房价的涨速不慢。但能否在一定程度上代表总体房地产市场呢？

各位见仁见智吧。但国家统计局有权威数据，今年1-3月份，全国房地产开发投资27576亿元，同比增长25.6%；比2019年1—3月份增长15.9%，两年的年化平均增长7.6%。其中，住宅投资20624亿元，增长28.8%。

1-3月份，商品房销售面积36007万平方米，同比增长63.8%；比2019年1-3月份增长20.7%，两年的年化平均增长9.9%。

房地产一直是牛市，不打压的话更是牛市。

好的，大面上的事儿说完了，我们再看看保利地产是否低估。下图是它的历年营收情况。

可以看出，除了2017年有所下降，过去多年都是稳健增长。

下图是它的历年利润情况。

可以看出，除了2015-17有点停滞，以及去年稍有停滞，总体也一直在稳健增长。

这样的企业，现在的市盈率只有5.8，是否太过分了？

目前的股市，银行、地产、煤炭、钢铁，有大量低估值的好股，保利就是一个。

个人意见，仅供参考；股市有风险，投资需谨慎。

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