南京土拍再创新高！该狂欢吗？我们要注意一个危险

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5月21日晚上，老邓一直关注的、持续两天的南京土拍，总算结束了。这次共出让51块地，起拍总价840.016亿元，成交总价992.516亿元，整体溢价率18.15%。

992亿，接近1000亿！

如果今年南京集中拍地三次，总成交价可能接近3000亿，就算以后有所控制，今年的卖地收入也很有可能在1800亿左右。想想2020年土拍总金额是1510.13亿，2019年1293.51亿，请问房价怎么降？

我们再详细看看数据：

2019年，成交394.09公顷，楼面均价是16128元/㎡。

2020年，成交427.44公顷，楼面均价是17466元/㎡。

今年5月的土拍，成交280公顷，楼面均价是17697元/㎡。

稳步增长。

那么请问，房价怎么降？

现在国家对房地产的规定是拍卖限价，卖房也限价。

所以南京这次51块地36块都触顶，需要摇号才能决定归属，5月22日摇号，但我们不需要关注谁得，反正价格都是顶格。

另一方面，卖房也限价。比如某地块的楼面价是28519元/平米，毛坯限价38500元/平，这等于限制了开发商的利润空间。

但即便如此，仍有36块地触顶，还需要摇号定归主，可见房地产商觉得这里面还有利润。

但我看了看，南京这次土拍，毛坯限价和楼面价的差额，基本上在6000到1.1万之间（极个别的接近3万是市中心高端住宅这里不考虑），现在在大城市，一平米的成本价在8000元左右甚至可能更高（各种费用），请问开发商还有多少利润？

也就是说，国家两头限价，已经把开发商的利润空间给堵死了。

可是为什么地产商还是疯抢呢？

开发商固然可以使用各种财技来降低成本，但考虑到建材是最大的可变成本，所以：

要小心2016年以后的房子的质量。

老邓始终有个观点：高质高价，才是长远的发展之道。

无论生产什么产品，质量高10%，价格可以高50%，仍然会有市场。此时，利润就是杠杠的。但用户也有面子：你看我的东西多好，这就是面子。

比如苹果手机，论综合质量，肯定比安卓要好。但现在安卓手机的质量早就上来了，总体来看，苹果手机的软硬件质量，未必比安卓强多少，我的直觉估计就是10%左右，一些人觉得超过20%也行，但也就这样了，不可能强太多。但是苹果手机的价格，可以比同档次的安卓贵一倍。

再比如，茅台飞天53度，确实好，但真的比其他高档白酒好很多吗？1000元的白酒，真的比500元的白酒好一倍？500元的白酒，真的比250元的白酒好一倍？

当然都不是这样。售价1499元的茅台飞天53度，制造成本也就120元，但市场上仍疯抢，二手货甚至炒到了2500甚至3000元。可是十几元一瓶的二锅头，成本怎么着也得好几块吧？用户有了钱肯定不会再喝二锅头，就算喝不起茅台，也会尽量买几百元一瓶的白酒。

所以质量高10%，价格可以高50%甚至更多。

这是消费升级决定的。只要有钱，大家宁愿多花点钱，也要买更好的。

所以，限价，等于限制了开发商提高质量的欲望。

有人说房价已经很贵了。没错，确实很贵，但在房价的成本里，政府拿走了最大头，大约70%。要降房价，降降卖地价不行吗？敞开供应不行吗？

算了，越说越远，因为这么说起来，又牵涉到大城市土地不一定够的问题，城市的综合发展问题，总之等等等等，没完没了。我想说的是，国家对房地产市场的各种命令和规定，已经让这个市场极大扭曲了。而这个越来越扭曲的市场，新房的总体质量，恐怕会越来越低。

1970年代末的改革开放，就是破除条条框框，但是现在条条框框越来越多。

想想也正常，更深的道理在《现在，我们必须重温“短缺经济学”》中讲过了，这是一篇重磅文章，可惜现在没多少人看，可能因为大家还不觉得“短缺”。

但是想想过去四十年的改革开放，除了军工，政府本来是想放开几乎所有的行业，于是先搞活国企，放开民营，90年代国企不行了就卖；后来想想不行，担心彻底失去控制，于是在2003年成立国资委，为央企和大国企保驾护航，尽量把上游控制起来。当时国家想的是把上游和关键行业控制起来，你们民企就在下游玩儿吧。

再后来呢？

现在我们看到的，是政府的手已经伸向越来越多的行业，行政命令和规定越来越多，就算个别民企搞高科技越来越好，政府的手也会伸进来。大家想想，长远下去这样能好吗？如果政府控制就能好，当初为什么要改革开放？

这又是个大话题，不说了。但说到政府的手所伸向的行业，越管越多，房地产肯定是代表之一。

房地产当然不是什么高科技，至少总体来看不是，但这样会造成质量下降的。

有数据为证。据中消协统计，2017年以来，全国消协组织受理房屋投诉案件逐年增加，2020年，房屋投诉案件共13076件，较上年增长19.5%。

今年多少？既然还没过完，数据当然不可能出来。但是网上搜搜，这种事情太多了，身边发生的也越来越多。老邓身边就有几起，但我运气稍好点，还没碰上。仅仅是运气好，不是我火眼金睛会挑房子。

那么，房子质量低怎么办？

我也没办法。既然现代经济必然会导致城市化，除非……，否则人们还是向大城市涌，还得买房。

但我可以提一个粗浅的建议：

买房前，咨询一下这个楼盘当初的楼面价是多少，政府有无限价？毛坯限价是多少？毛坯限价减去楼面价，和楼盘的档次是否匹配？开发商能不能赚到钱？

如果开发商赚不到钱，就得小心点了。

道理很简单，他赚不到钱，卖给你的东西，大概率不会好。他基本上会偷工减料。

就像你在网上买的便宜货，拼多多上的极低价产品，就不要对质量抱什么希望了。老邓现在正在卖的太湖西山青种枇杷，一年就五月中旬到6月初，就这么十几天（点击阅读原文可买），五斤168-228元，贵吗？你说贵也行，毕竟一斤几十元。但是你知道在苏州本地是什么价吗？

苏州本地，你开车亲自到太湖西山的枇杷园采摘，3斤60元。

平均一斤20元，这是果农开放果园、你去采摘的价格，果农的成本最低。但是你要浪费时间和汽油（当然也会获得乐趣），而且不能浪费，人家在旁边看着呢，摘下来如果没坏，就是你的。不能摘20斤从中挑3斤，说剩下17斤我不要了。

所以现在的行情和过去不一样。现在五斤168-228元，果农忙乎一切，真不贵，但果农总得挣钱不是？什么都涨价，果农的各种成本也在提高，也得生活，拼多多上那些便宜的红薯山芋，我买过，真的不咋地，还是一分价钱一分货。所以现在老邓的这个微店（https://k.koudai.com/ymroA5yu），好评率100%，包括枇杷、茶叶和蜂蜜，质量都是杠杠的，欢迎大家进去看看里面的短视频和介绍，包括用户反馈，就算不买，学点这方面的知识也挺好。

怎么说到枇杷了哈哈！我只是举例子，回到房地产，比如某个楼盘，当初楼面价1万，毛坯限价1.8万，两者相差8000元，想想过去三年当地城市的综合开发成本（包括建材、人力、税费……），再看看房子的大致情况，再了解一下开发商的总体情况，口碑、它开发的其他楼盘的情况之类，至少可以提高一点成功率吧。否则以后维权，麻烦事太多了。

其实开发商也不想在这些事上耗，但它总得获得利润不是？那就只能耍小聪明了。而且开发商早就准备好了打官司，人家这方面的经验比一般人丰富得多，所以绝大多数用户根本没办法。

比如我认识一个人，2015年买房，2017年拿房，现在2021年，漏水了。不是她一家漏水，整栋楼漏水的有几十家，这明显是楼房的整体质量问题。后来他们建了一个维权群，集体和开发商交涉，开会打口水战，还要集资请律师，没完没了。

不过现在还是没能熬过开发商，有些人自己掏个两、三万，和楼上商量，买料找民工，自己解决了。剩下的人还在维权，但规模越来越小，因为绝大多数人还得工作，还得挣钱养家，没时间跟开发商耗，也犯不上为这事儿要死要活的。

开发商也了解这一点，就跟你耗着，你能怎么办？等过了五年的质量保证期，开发商拍屁股走人，或者象征性地赔点，住户一点办法没有。

怎么写着写着，写到房子质量和维权上来了？打住打住，总体来看，用户就是被宰的羊，没办法。

而房地产连接上下游几十个行业，以后低质量的房子怎么办，我不知道。或许每隔二三十年扒一次房，再来一次？

尤其是2017年以后的新房，我是真不知道该说什么了。

买点枇杷，一边吃一边想该怎么办吧，哈哈哈哈！

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