如果规则不变,绝大多数房企都将破产倒闭
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本文是7月20日《照这么下去,几乎所有房地产企业都得破产》的续篇,也可以独立。本文我们谈谈,为什么现在的规则如果不变,房企破产倒闭是必然的。
其实很简单,我用一个简单的例子就能说明。
假设房价是100,其中70被政府拿去,另外28是房企的建筑、管理、营销等成本,还剩2,这是房企的利润。
请注意,上述比例都是被政府基本上规定好的。因为房子的建筑成本、房企的管理营销成本基本上是透明的,政府内部也有能人,完全可以规定一个毛坯房销售价,让房企的利润只剩1%-2%。
所以我假设利润是2,已经很乐观了。
但是,我在《照这么下去,几乎所有房地产企业都得破产》中说过,只有当去化率接近100%时房企才能获得利润。去化率越低,房企就会亏钱,甚至亏大钱。
实际上,现在去化率即便100%,房企还是亏钱,而且越亏越多。
因为今年以前,建筑和人工成本基本上是稳定的,政府制定房价都是按以前的价格水准,但今年以来大宗商品的价格上涨何止50%?所以即便房企的去化率是100%,还是亏钱。
计算很简单:假设房价是100 ---- 这是在房企拍地时,毛坯房价已经被政府定好的,其中,政府拿走70,以前的建设成本是28,但是现在至少升到了42,那么总成本就是70 + 42 = 112,却仍然卖100,岂不是亏了12?
今年的原材料成本上升了至少50%,以后涨一倍也完全有可能。如果建设成本到了56,总成本就是70 + 56 = 126,卖100岂不是要亏1/4?
有人说,今年一季报很多房企都是挣钱的,甚至挣了很多,这怎么解释?
呵呵,用户在买房时要先交订金,订金是预收账款,不是营业收入。只有当用户签了购房合同并且交了首付,这才开始计算营业收入。用户申请了银行贷款,银行把钱给房企,负债算用户的,这都是房企的营业收入。
一般来说,用户买一手房大都是期房,离拿到房子还有大约两年时间。时间长的可能超过三年,短的一年以内。当然如果是现房,买了就能拿房。
那么,房企营业成本的计算,有相当一部分是预估的,按项目分别计算然后加总。比如根据过去的情况,预估盖房要多少成本。至于误差,以后可以调整。如果各个项目的误差有正有负,求和之后的总体差别并不大。
但是几年以来上游材料价格大涨,营业成本急剧提高,这导致营业利润率急剧降低。
以保利地产为例,2020年上半年,营业总收入是737.060亿元,营业利润是173.787亿元,营业利润率是23.58%;今年上半年的营业总收入是901.089亿,营业利润是188.907亿,营业利润率是20.96%。
---- 降低了大约2.5个百分点。
绿地控股,2020年上半年,营业总收入是2099.764亿元,营业利润是156.533亿元,营业利润率是7.45%;今年上半年的营业总收入是2829.265亿,营业利润是162.511亿,营业利润率是5.74%。
---- 降低了大约1.7个百分点。
但是,绿地却比保利危险得多,因为保利上半年的营业利润率还能保持在20%以上,而绿地已经接近5%了。可以预见未来随着建房成本的急剧上升,保利可能仍有利润,或者亏损不多,但绿地有可能快速转为巨亏。
老龙头万科,2020年第一季度(我们只比第一季度,因为它没出半年快报),营业总收入是477.743亿元,营业利润是48.232亿元,营业利润率是10.1%;今年一季度的营业总收入是622.641亿,营业利润是40.452亿,营业利润率是6.50%。
---- 降低了大约3.6个点。看来郁亮们早就躺平了,根本没好好干。
港股中国恒大,2018年的毛利率是36.24%,2019年27.84%,2020年24.17%。可以看出每况愈下。
恒大2018年以前的毛利率够恐怖的,不知道是真实情况还是用了什么财技。
毛利率和营业利润率稍有不同, 但为了节省时间,我直接拿港股的财报中的毛利润/营业总收入来算毛利率了。
融创,2018年的毛利率是24.96%,2019年24.45%,2020年20.99%。也是每况愈下。
现在大家都知道恒大很缺钱,其实融创也很缺钱,所有的房企都缺钱。这段时间恒大缺钱都成什么样了,那么高的毛利率和利润好像也没起作用。当然这是另外一个话题:现金流,这里就不多说了。
我记得是从2017年开始,毛坯房开始限价的。那几年形势貌似不错,但现在已经过去了四年,开发商手里必然有很多滞销房,体现为存货。过去还可以通过做账来体现利润,今年上游材料成本大增,以后怎么办?
所以老邓估计,2022年,将是房地产商全面亏损的一年。
假如国家仍不放松限价的话。
那么,国家会放松限价吗?
开什么玩笑。当初限价的目的就是为了限制房地产商的利润,房地产过去二十多年挣了多少钱?亏损一两年怎么了?
大家看明白了吧,不全面亏损,不倒闭几个巨头,国家做这些事干嘛?
至于地产股,过去几年都跌跌不休,尤其是今年,本来以为已经到十八层地狱了,结果发现下面还有几十层。
或许,地产股会跌到房地产总体亏损的时候 ---- 到了那时,一些巨头会破产或被收购,散户们会绝望割肉。房地产行业迎来洗牌,国家或许也到了改变政策的时候 ---- 于是,机构们又重新进来了,买入可能已经下跌了90%多的股票 ---- 那些都是散户带血的肉。
以上是我的猜测,当不得真。但是在目前房地产行业还没有普遍暴雷的情况下,大势来看,地产股仍会跌跌不休。
如果国家不改变政策(在可预期的未来也基本上不会变),那么房企破产倒闭都是必然的,因为现在已经进入到做一单亏一单的状态。
这种亏损,不是把毛坯房改成精装修、高价卖车位能解决的。因为亏损实在太大,就算改精装修,比如每平米加3000元,用户也不傻,他们也会看装修到底值不值3000。很显然,房企要赚钱,装修肯定是远远达不到标准的。于是:
可以预计,在过去几年房子维权事件以年均20%上升的情况下,从2022年开始,维权事件将火箭式蹿升。
房企亏损再加上客户大规模维权,局面可够酸爽的 ---- 所以那时,或许就是散户和刚需族,对房企绝望的时候。
不玩股票的朋友可能不知道今年的地产股有多惨,我可以举几个例子。
老牌牛逼股万科,今年的高点是3月初的34.6元,但是到了7月底,已经跌到了20元出头。
每个月都发布销售快报的保利地产,一月份形势不错,股价涨到了16元以上。以后依然形势不错,但7月底已经跌到了10元。
荣盛发展,2月底的局部高价是7.05元,7月底是4.6元左右。
普遍都跌了1/3到40%。
港股恒大,今年就跌了2/3,如果从2017年的局部高点算起,跌了大约5/6。
碧桂园和融创今年跌得也比较惨,但比恒大好一些。
更多的股票就不说了,总之,今年以为地产回暖,地产股会有所表现,但没想到又往下跌了几层。
现在的房企就是角斗场上的角斗士,不相互拼杀死一堆,游戏不会结束,规则也不会宽松。
角斗士们的内心都是绝望的,因为他们知道大家都在拼命,谁死谁活还不好说。但已经被赶上了场,或者进场之后发现之前的规则变了,以前是抢钱,现在是玩命。但此时已经没有任何办法,只能硬着头皮拼杀了。
个别聪明的人也会早准备好了后路,或者正在寻找机会从角斗场的缝隙中钻出去。因此,或许我们不久会看到一些地产老板会突然跑到国外,就像之前玩P2P的一些老板一样。
其实,这是一场多输的博弈:地产商肯定是输家,但是他们这几年盖的无数质量越来越低的楼盘,套住了无数已经买入的房客,所以可能高达百万计的房客,也是输家。
掌控局面的人,现在可能觉得如此控制局面好像很爽,未必会意识到以后要收拾一个多么巨大的烂摊子。所以……
未来搞成这种局面,我已经无话可说了。
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