美联储鸽派姿态再次点燃金价，为什么很多人有钱买豪宅？

12月14日美联储鲍威尔释放超预期的鸽派言论，连续第三次维持关键利率不变，并暗示通胀下降速度快于预期，为明年降息打开了大门。消息传出黄金大涨，原油也获得了坚强支撑。现在经济学家已经有人预测明年美联储将降息三次，利好全球资本市场。

英国和欧盟的央行利率决议也将在近期公布，估计会步美联储的后尘，继续鸽派。这些对我国积极的财政政策毫无疑问是好消息！

老邓我以美联储的政策开篇，就是为了继续谈房价。但这个话题我最近七八篇文章已经快谈烂了，估计大家更产生了审美疲劳。但我还是想先说两个消息，一个是在本文写作前北京买房首套只需首付三成（以前是35%或40%），二套房首付最低只需40%（以前是80%）。

第二个消息是：上海某些开发商已经开始“违规”卖房给外地人了。虽然现在还是小道消息，但我相信绝不是空穴来风。看多的可以认为这对上海房价是利好，因为买房的人多了；看空的会认为上海房子很难卖只能求外地人了，哈哈。

不多说了，这里回答上文《保利打响地产股增持第一枪，银行地产抢粮抢钱抢地盘！》中的一个问题：

现在老百姓真的有钱吗？真的有那么多人，能买得起那些价格越来越高的房子尤其是大面积的洋房别墅？？

直接给答案：

因为能弄到钱的人，比目前市场上的洋房、别墅、叠墅、大平层多。

请注意，我用的是“弄到钱”而不是“自身有钱”。现在弄钱很容易，但仍然有很多人不知道，我简单说说。其实这不是什么新闻或内幕，所以我也不怕什么“泄密”。

简单来说，几年前国家早就推出了鼓励小微企业的政策。银行因为贷款越来越困难，也就越发利用国家政策给小微企业放贷。当然需要有抵押，这就是房子。

也就是说，自己有家小微企业（包括个体户），再有一套或N套自有房，银行回来评估市场价，然后发放70%到80%的贷款。这叫经营贷。

比如你在北京有套2000万的房子，自有并且无欠款，又有家小微企业你是法人，那你可以拿这套房子从银行贷出1400~1600万。

年利率随行就市，但基本上越来越低，现在已经可以做到3.3%以下，已经出现3.1%的利率了。而在两年前3.9%就算便宜了。

这比买房用商业贷款划算，因为现在的商业贷是LPR利率再降0.2%，这已经很优惠了。目前五年期（及以上）LPR利率是4.2%，所以商业贷的最低利率是4.0%。

对于大几百万或超千万的房子，年利率3.3%和4.0%的差别还是挺大的。对于在大城市已经有一套或N套房子的人来说，开个小微企业，找银行来评估一下，贷出几百万到上千万就是走个流程的事，因为现在银行的钱放不出去，银行也要吃饭，能找到这种经营贷也算优质贷款了。

那么我国有多少小微企业？

数量远远多于一二线的大房子，而且还在增长。

有数据为证：2023年前三季度，全国新设民营企业706.5万户，同比增长15.3%；新设个体工商户1719.6万户，同比增长11.7%。截至9月底，全国登记在册民营企业数量超过5200万户，在企业总量中的占比达92.3%。

今年新增的个体户就有1700多万户，你说小微企业（包括个体户）会有多少？存量估计在4000万家以上吧。

按人口比例和GDP等粗略估算，一二线城市中的小微企业数量不会少于1000万个。

可是豪宅才有多少？

这里有个数字：上海未来三年160平以上的新房供应量顶多两万套。

排名前二十的热门城市（这个范围很宽了吧），160平以上新房未来三年的供应量不会超过30万套。

1000万 vs 30万，我这儿还没考虑真正的富人，你说豪宅能不供不应求吗？别说上海、北京的富人又移民了多少多少人，卖了多少多少房，撑死了几万套，毛毛雨。

当然我们知道，这种做法是违规的，出于各种原因，小微企业的业主一般都不敢用这种方式套钱买房。银行也会检查贷款的用途是不是用于买房，查出来肯定是不行的。

我就说到这儿吧。举个例子，让大家看看好房子是多么供不应求。

苏州目前（2023年12月）最好卖的楼盘在哪儿？就在工业园区金鸡湖西的观云华庭。户型为143~196~258平米，均价5.6万/平，最近三个月是苏州的销售冠军。

而且不是有钱就能买到的，得摇号。

观云华庭的位置和价格在苏州太有竞争力了，开发商是保利和华润 ---- 两个美誉度很高的央企联手成立了一个公司共同开发。老邓认为这个楼盘的市场价应该在8万以上，可是由于各种原因现在只卖5.6万，所以每推出一批房都会被摇号抢光。

苏州金鸡湖远景

我是没钱买，也不敢买。但这个楼盘离我家不太远，我去看过两次想找售楼处，但是人家售楼处关门了 ---- 卖得太好，无房可卖。

热门一二线城市的大房供应量，在未来五年都是相当稀缺的。这就是大房房价坚挺、供不应求的原因。

但这又引出一个问题：经营贷以后也是要还的，贷款者怎么挣钱？

贷款者一般有以下挣钱方法。

1、本职收入。

在大城市年入大几十万乃至百万以上的人并不少，夫妻两个加起来就更多了。也包括做生意的收入，有些老板现在仍然很挣钱，我就见过好几个。

2、敢玩经营贷的一般都有N套房，他们可以出租若干套，每个月的租金不是一个可以忽略的数字。

甚至还能继续赚钱。

比如某房在地铁站附近，50平米150万元（带装修），先全款买了，然后立刻抵押给银行搞经营贷，贷款出来100万，咱们算经营贷年利率3.4%（随便举的，目前行情），一年需要还利息100*0.034 = 3.4万。然后立刻出租，每个月租金3000元，一年3.6万，每年还能赚2000元。

至于本金，不着急慢慢来，能买套房子出租支付利息已经很不错了。一些小宅的年化租金回报率还是比较高的，热门地段甚至可以在4%以上，当然这是少数。

3、股票上的分红。

这个社会上还是有不少有钱人的，有些有钱人早就在股市上投资了上千万的股票，比如买了1000万元的银行股，每年靠股票分红就能至少拿80万，按照过去十几年的趋势，分红越拿越多，钱多了可以继续买股票，钱少了就拿出来还款，每年这么搞，可以不断偿还经营贷的本金和利息、剩余房贷。

4、其他收入。这就不多说了哈。

现在经过我这么解释，各位是否明白豪宅为什么供不应求了？

比如上海今年上半年某个楼盘推出了大概一百多套市值2000多万的房子，但是抢房子的人更是十倍于房源，惊讶吧？

有人说上海的有钱人在上海早就有豪宅了，也有限购，他们怎么还能在上海继续买房？

呵呵，现在有钱人都是在多个大城市穿梭买房。

比如在北京有三套不能再买了，那就去上海；上海买了一两套再去深圳，再去杭州，再去广州、苏州、南京、武汉、成都、厦门……，只要有钱，全国这么多好地方总能买个几十套。

看到这里，大家是不是觉得大房子更加稀缺了？

现在纷纷放松限购，各个城市往往只管自己。比如你在武汉没有房，那你可以完全按上述的套路在武汉买上一套甚至两套房，武汉不会管你在合肥已经有五套房了。下次再去长沙、成都、南京……

本文的含金量很高，因为我正面并且深入回答了一个问题：

现在老百姓真的有钱吗？真的有那么多人，能买得起那些价格越来越高的房子尤其是大面积的洋房别墅？？

对于有心人来说，我这篇文章可谓价值连城。

可以没实力或没兴趣这么做，但要明白别人是怎么做的。

我没实力，但我身边有这种人，所以我今天说的全是干货。

以后拍地和卖房都没什么顶价限制了，大家可以想想在通胀环境下这些高档楼盘会卖什么价。肯定会引领楼市吧？于是对二手房、老破小也会形成支撑甚至引领……当然一个城市的某个地区的房价到底怎么样，还受更多因素影响。但是总体来看，是不是一二线大城市的热门地段，以后还会涨呢？

本文还行吧？边喝蜂蜜边看肯定更爽。

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