上海房地产市场持续向好！什么时候轮到苏州？

众所周知，3、4月份上海房地产市场不错，二手房的月成交量接近两万套，平均每天600套左右。那么5月份呢？

5月初的几天确实不行，平均每天也就一两百套，大概人们还在度假。但是5月中下旬以来，上海二手房又起来了。

有数据为证，上海二手房网签量如下：

5月15日：615套。

5月16日：586套。

17日：660套。

18日：806套。

19日：743套。

20日：577套。

21日：561套。

22日：614套。

23日：590套。

24日：734套。

25日：852套。

粗略估算，每天600套肯定是有的。就算5月初的情况不好，5月份仍然可以在1.5万套以上。而上海二手房库存也就不到20万套（动态变化），即使不断有新的二手房加入，但总体仍然在不断减少。过去几个月除了豪宅，卖掉的都是过去一两年降价的二手房，年初到现在已经“消灭”了大约8万套，因此：

放血价卖房的上海房东，应该快没有了吧。

下图是城市房网的过去五年的上海二手房、新房的价格走势，黄色的是二手房，蓝色的是新房，红色的是“价值”。

可以看出，二手房已经在探底回升。

虽然这个统计未必有权威性，但毫无疑问，上海楼市的价格相对来说是最坚挺的。这当然是因为上海的地理位置是全国最好的，最适合发展商业。

什么时候轮到苏州呢？

这几年苏州一手房的房价一直在螺旋上升，这当然是因为新房面积在不断扩大、套数反而越来越少。下图是过去一年安居客统计的苏州新房价格趋势：

但是苏州二手房却很疲软。今年已经基本上比去年同期跌了10%，很多楼盘甚至跌了20%多。

苏州二手房库存大约20万套。“苏州楼市”统计的22万套，这是2024年5月下旬的数据。

苏州二手房销量不像上海每天都公布，苏州是每个月公布一次，目前大约每月6000套左右的销量。按这个速度，苏州二手房的去化周期是：

36个月

远远长于上海。

好消息是苏州新房的去化周期大约12~14个月，因为新房的存量大约5万多套而且在不断减少，但每个月的销量大约有3000多套。

但是4月份苏州二手房成交6628套，远远好于平时，总体走势还是不错的。

最近苏州又有几个好消息：

1、5月24日起，苏州首套和二套房得利率下限已经放开，各商业银行可自行决定房款利率。

同日，广东19个城市宣布房贷利率市场化，虽然没有广州和深圳。

北上广深是在降利率，但还不敢宣布房贷利率市场化，但是包括苏州在内的很多城市，已经在裸奔了。

理论上利率可以接近于零，或者高一点，我们算存款利率加一个点吧，五年期按年利率2%来算，那么商贷利率可以低到3%。

尤其是现在银行已经逐步取消长期大额存单的高利率，就是在不断降息。以后如果存款利率是1.5%，房贷利率甚至可以低到2.5%。

这在过去简直是不敢想的事。

在此我想说，我们不能和国外2%的房贷利率相比，因为国情不同。我们过去的房贷利率一贯很高，甚至经常超过6%，但现在已经开始逐渐走低了，以后和国外接轨也不是没有可能。

2、苏州二手房价已经企稳。

苏州相城区过去盖了不少房子，今年好几个楼盘大甩卖，极大拉低了价格。但是现在甩卖已经结束，近日已经有楼盘表示要“涨价10万元”。

3、2024年苏州土地供应量大幅减少63%。

这是老新闻了，以前我就知道。土供减少，盖的又是大套，新房套数估计可能锐减75%以上。因此当急着卖房的房地产商把手里的存货处理得差不多了，新房肯定不够卖，这有利于二手房。

全国来看，不断降息是大趋势，这就不多说了。

在此我想简单回答一个问题：决定一个城市房价走势的因素是什么？

简单地说有以下几点：

1、人均收入水平。2、人口流入流出情况。3、现有库存情况。4、经济前景。5、未来几年的新房开发计划。

很多城市的房价疲软，就是因为这些因素远不如少数几个一二线城市。

那么，怎么提振房价？我说的是从全国角度来看。

这是一个大问题，其实可以写篇文章的，但我这里还是给出结论吧。

全国房价看京沪深，只要京沪深让人高攀不起，其他地区的房价肯定就稳住了。

拿现在上海房价来说，很多地区的二手房房价仍然不到10万/平，这样的话，全国其他地区的人如果勒紧裤腰带，把自己所在城市的房子卖掉一些，还是可以凑个首付的。也就是年轻人到上海定居，凭借自己的收入加上双方父母的四个钱包，足可以在上海买房。

在北京、深圳也一样。

但是如果二手房价是每平米50万呢？100万呢？

估计凑首付都买不起了吧。

这就要求京沪深“自觉”，少开发新楼盘。这方面可以学习香港，香港房价最贵，但人家70%的土地不开发。

我国大陆很多城市是这样的：一看房子好卖，就不断卖地盖房。这么干，理论上说，新房可谓无穷无尽。供大于求，房价当然上不去。

这方面最过分的是重庆。大家还记得七八年前某个地产大V带着几百粉丝去重庆炒房吗？此大V对重庆楼市分析得头头是道，看起来确实很有道理，貌似重庆楼市一片光明。

在他的影响下，估计全国至少有几万个炒房客在重庆买了房。

但是他少分析了一条：重庆市ZF一看房子好卖，就不断卖地盖房。重庆是个大城市，周边农村的地巨多，随便做做又是几万套。

买不胜买。

再有十倍的炒房客，重庆市ZF一样可以满足。全国炒房客都去重庆买房，重庆一样可以满足。

而当这些炒房客没有耐心而割肉时，重庆的楼价和房租，肯定是无比的疲软。

所以要想稳住楼市，地方政府，尤其是京沪深、一二线城市要带头，卖地要有节制。

以前我说邮票市场已经被坐烂的，就是因为集邮客太多，邮电部一看行啊，这么多人买邮票，那我每年都搞大几十套，每套几百万的量，让你们集！

供应无穷无尽，价格肯定疲软。

现在上海一看房子好卖，又要大力卖地了。苏州这方面做的不错，今年供地减少63%。

当然，苏州也是吃了苦头的。长三角几个大城市，上海就不说了，杭州、南京的房价都明显比苏州高，就是因为过去苏州卖了太多的地。

其实杭州也有这毛病。前几年很多人到杭州买房，杭州市ZF和重庆一样，拼命盖房，现在新房和二手房也是多的要命。南京也差不多。

我们内地城市，缺乏像香港那样的卖地长期规划和有意控制。房价高了就拼命卖地盖房，当经济形势扭转时，房价肯定撑不住。

算了这是个大话题，不多说了。

有人说你希望上海房价100万/平是什么居心？让上海人比其他地区富的多？让人都不能去上海？

NoNoNo，京沪深房价高了肯定有利于周边其他城市的房价，继而有利于全国楼市去库存，这是好事。

当然，全国都要控制卖地盖房，这才是长远的解决之道。

但这又牵涉到地方ZF的收入问题，全国财政、经济……算了不说了，一盘棋岂是一篇文章说得清的。

今天此文以数据证明：上海楼市已经稳住了，接下来更多经济情况相对还算凑合的一二线城市，都将陆续稳住。

如果一二线城市不注意控制卖地，那么在当今的经济前景下，一二线城市将逐步吸干三四五六线的资金，三四五六线的楼市将……

就像武汉，吸整个湖北的血；也像成都，吸整个四川的血。这样下去肯定不利于整个国家整体。

所以我很希望国家能出台国家级的楼市开发政策，限制各省市开发新楼盘，大多数城市最好停止卖地盖房。要重新考虑城市建设问题。

不过这是一个超级大话题，不多说了。

关注本号，阅读往期精彩文章：