租赁住房成上海“十四五”重心，装配式加速实现租赁市场供需平衡

2021年8月13日，上海市人民政府办公厅关于印发《上海市住房发展“十四五”规划》的通知（下称《规划》），将“持续构建住房租赁体系”作为首要重点任务。规划提出：

加快促进租赁住房有效供应，加大保障性租赁住房推进力度。聚焦不同群体的租赁需求，实现租赁住房精准供应。切实增加宿舍床位租赁居住供给，形成“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系。形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40%。其中，租赁房22万套（间），宿舍床位20万张。继续规范代理经租住房30万套（间）。

从去年年度的中央经济工作会议“2021年楼市将以长租房为重点”开始，到两会提出的“切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给”，6月份国务院办公厅发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，再到上海“十四五”规划，中央逐步从供应端、行业监管、优惠政策等方面推动住房租赁市场健康有序的发展，“租赁住房”也成为了行业的“热门话题”。

在政策的大力推动和市场的聚焦下，我国租赁住房市场有望迎来长效发展，但与此同时，行业存在的问题也暴露在更多人的视野中……

《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.18（2021）》指出，长期以来，我国租房和购房发展不均衡，导致目前住房租赁市场成为短板。宏观层面上，我国租赁住房市场存在有效供给不足、供给结构错配、缺乏有效监管等诸多问题，随着政策的倾斜，这些问题都在逐步得到缓解。但除此之外，落实到市场和用户层面也存在许多棘手的问题，制约行业的发展，亟待解决。

市场层面

我国租赁市场主要以个人房源为主，供给主体90%以上是个人业主，尽管近年来住房租赁企业数量有较大增长，但租赁住房机构化持有运营的占比仍较低，仅有6%左右，这也导致我国住房租赁市场的专业化水平仍有较大发展空间。而运营机构主要通过盘活员工宿舍、老旧酒店、废弃厂房等城市存量物业投资运营，这些物业改建成本高昂，且在用地性质、规划、消防等多方面存在较多限制，造成市场发展缓慢。

同时，我国当前租赁需求人群中的主要构成为应届毕业生、各类外来务工人员等新市民人群，家庭结构简单，对小户型的需求更高，而市场上的两居及以上的户型占比达75%，小户型却供不应求，这也进一步加剧了市场优质房源的紧张。

用户层面

据调研，我国主要租赁群体收入普遍不高，可承受的租金水平通常在1000-2000之间，而现有市场中的租赁住房普遍租金超过新近群体收入的30%，且租金调整频率高，这也造成了租赁关系的不稳定以及过高的资金压力。

与之相对应的，我国租赁住房的品质也普遍不高，租赁房源多为老旧住房或闲置物业，内部设施、装修水平都低于租赁群体的心理预期。而新建或改建租赁住房则需要一次性投入大量资金，为缩减成本也会一定程度降低品质要求，或是提高租金，无法根本上缓解租赁群体的居住困境。

面对上述市场端和用户端的多重困境，我国租赁住房市场想要长效、优质的发展，仍旧需要多方位的调控与改善，装配式装修也是其中一种有效的解决方案。无论对于适合市场还是用户，装修都是不可或缺的重要一环，它关乎投资成本、居住品质、运营维护等多方面，能够从技术层面助推租赁住房市场突破困境。

改造成本更低

对于老旧的存量物业和个人闲置住房的内部改造，装配式装修能够从资金、时间、维护等多方面降低投入成本。首先，预制生产的内装部品、乐高式的现场安装、无间歇的全干法施工能够很大程度节省施工工期，缩减时间成本。其次，工厂精密的生产方式也不会造成材料浪费，后期维护也更便捷，且能实现即装即用，立刻投入运营，能够有效降低投入，缓解资金压力，助力租赁住房机构化发展。

居住品质更高

成本降低的同时，装配式装修还能保证品质的优异性。工业化生产的装配式内装部品不仅能够保证品质的稳定，多元的饰面与材质也能实现更多样化的设计风格，满足不同人群的审美需求。同时绿色环保的基材也能保证居住者的健康，提高租住品质。更低的成本、更高的品质，正符合租赁住房市场的主要需求。

空间规划灵活

针对租赁住房市场房源结构问题，装配式装修的非砌筑内隔墙能够提供有效的解决方案，尤其是面对存量物业的改造，通过合理的规划加上装配式的非砌筑内隔墙能够将空间灵活的划分为租赁住房市场需求的户型，可以轻松拆除、快速安装，打造灵活可变户型，不仅有效实现了空间的可持续性利用，也能充分满足主要租住群体的住房需求，对于出租方和租住者来说是双赢的事情。

说了这么多，接下来一起来看看装配式内装打造的租赁住房是什么样吧？

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760城市菁英社区·春晓是首发项目，位于上海南翔，临近地铁站和商场，地理位置优越，占地不到一万方，由三栋低层建筑组成。本次金地华东与品宅装饰科技合作，致力于公寓居住空间的产品力升级，用更安全环保、独具品质感的装配式内装设计与施工工艺，打造一个符合都市年轻人喜好的「小而精致」的生活场所。

本案共有大小不一的5个户型，以一室两厅一卫的套房户型为例，全屋采用品宅装饰科技的装配式科技内装体系。得益于装配式的全屋饰面系统多为现代简约的花纹花色，能够用轻盈的氛围营造，实现品质感高级的颜值升级。卡瑞品捷BH9包覆板饰面可以打造出自然肌理和直线条的硬装风格，可以包容多种风格的软装系统，不加矫饰就可以呈现内敛的风格，也可以作为陪衬，凸显住客的个人风格。

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项目原身是位于上海市青浦区的一间工厂厂房，本次改造区域为工厂4楼的毛胚厂房，面积为1060㎡的超大平层，通过品宅装配式内装技术体系在原有的建筑结构上进行功能置换，改造成宿舍与休闲一体的多功能空间，将更多新生元素置入其中，为工业空间注入全新的血液，焕新升级。

本案在设计上采用了能够迎合更广泛人群居住偏好的现代轻奢风，大面积纯粹低调的米白色与自然轻盈的原木色铺设了整个空间，局部墙面长城板的融合丰富了视觉效果的层次感，打造出优雅舒适的居住环境。同时在不同空间的功能需求又有不同的细节设计，保证了空间的多样性和居住的体验感，让员工宿舍生活不再单调。

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中山公园板块作为上海浦西国际化都会中心，国际总部、外商机构云集，悦樘公寓中山公园店“常用常新”计划根据客户实际反馈及日系的生活习惯展开，将重点焕新Studio户型与Premier Studio户型，搭载品宅装饰科技的内装技术优势，以极简日式风格作为整体空间的基调，迅速完成公寓产品华丽变身，重塑租住新体验。

Studio户型主打现代日式风，抛开繁重生活压力，释放出极简的生活态度。通过保留自然材质独特的肌理与原色，表达出淡雅节制、深邃禅意的视觉符号，营造都市“心灵憩所”的居住体验；Premier Studio则为轻奢商务风户型，遵循“less is more”的理念，摒弃欧式、法式室内风格中“大开大合”的极致奢华，通过简洁、硬朗的直线线条与极具层次感的运用，传递端庄大气、低调奢华的质感。

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中信红树湾是位于城市中心拥有海景、高尔夫景等稀缺景观的滨海大社区，于2008年建成。随着中海长租公寓的稳步发展和全国布局计划的推进，深圳成为了落子海堂公寓的重要一步，2020年底中海商业团队入驻红树湾项目，采用装配式装修对原酒店式公寓进行整体翻新，改造为海堂公寓产品，打造品质更优的美好人居空间。

中海海堂深圳红树湾公寓全屋采用品宅的装配式内装系统，技术的领先性可以确保整个室内空间的装修品质更稳定，环保性更高，入住更安全，维护更简便，满足了中海始终坚守的严苛产品品质观，也更加符合海堂公寓服务高端精英人群的发展目标。

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上海东方肝胆外科医院宿舍楼正面临老建筑年久失修，设施陈旧等多种问题，员工住宿条件差，在辛苦的进修和工作之余还要将就地生活，领导们十分体谅年轻一代医护工作者的艰苦，所以将三生楼翻新改造工程提上了重要日程，采用品宅装配式科技内装，对这栋宿舍楼进行不撤离的分批次改造。

住在三生楼的主要是23-35岁的医护工作者，一线的工作十分劳累，而且每日面对病人的痛苦焦虑，需要她们不断输出自己的能量鼓励病患。因此考虑到她们需要回到住所后得到充分的精神放松和心灵慰藉，所以品宅装饰科技以装配式内装为她们打造了一个温馨、纯净、有生命活力的家。

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上海品宅装饰科技有限公司成立于2015年，是行业领先的装配式装修解决方案提供商。

专注于装配式内装的技术研发和部品生产，已累计获取近60项专利、10余项软件著作权，并获批国家高新技术企业。参编多项政府及行业标准，品宅装饰科技装配式研发基地与集成卫浴系统荣获上海市装配式建筑示范项目。

品宅装饰科技拥有强大的研发设计与供应链集成能力，自主研发了CARR^®卡瑞V3.0装配式内装产品体系，并建立了智慧化供应链系统，为开发商、运营商提供装配式内装设计顾问咨询服务、内装EPC服务，及装配式内装部品供应服务。

品宅装饰科技生态链下设多个业务单元，包括建筑装修装饰施工服务品牌「集栋装饰工程」，装配化健康家装服务品牌「EASBLE艾森伯」，办公室模块化精装服务品牌「一站美办」，产品化酒店快装解决方案服务品牌「酒店快益装」，它们均由「品宅装饰科技装配式内装设计研究院」提供设计与技术支持，从而构建起了从设计到施工，从工装到家装的全场景服务能力。

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