如何提升投资公寓的价值？
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在本篇文章中，菊子将为大家分享一下美国公寓的投资策略。一起来听听怎么才能提升公寓价值吧！
01
公寓投资有什么特点？
住房投资就是我们常说的出租房投资，住房投资一般有种类型，一是普通出租房，二就是公寓。这两者之间有什么差别呢？公寓的产权结构是一片公寓一个产权，而普通的出租房是一个房子一个产权。公寓有联排别墅，也有高层；普通的住宅包括独栋、联排和Condo。这两种房产投资和管理方法也完全不一样，这一期我们就先专门讲一下公寓。
公寓虽然是住宅，但它和商业地产是经常放在一起的，而不是住宅地产。一般来说，一片公寓只有一个产权，里面会有50~200户。假定一家公寓价值10万，那么200家公寓的价值能达到2000万美元。所以，能投资起公寓的都是有钱有团队的个人或公司。
那么为什么公寓会被放到商业地产中呢？因为公寓的价格高，总价值会达到千万。而且公寓的定价也和商业地产的定价相同，都是：
定价=纯收入/现金收益率（Cap Rate）
纯收入就是所有的收入减去你的花费；现金收益率是指资产产生的净营业收入与原始资本成本的比率；在亚特兰大地区，公寓的现金收益率大概是5%~6%。
02
公寓赚钱的两大绝招
公寓赚钱有两大绝招，装修提租和维护修理。
首先是装修提租，一些简单的装修，比如更换厨房电器、粉刷墙壁、更换地毯等等，就能帮助你的公寓租出更高的租金。如果你装修公寓花了1万，那么每个月的租金就能上涨大约150刀，一年的租金收入就能多1800刀。假定该区域的现金收益率是6%，那么这1800刀的收入就可以帮助公寓提价3万美金。所以，装修投入1万，最后公寓价值能上涨3万。
当然，我们也需要考虑变现的问题。用1万美金去装修，能让每年的租金收入多1800刀，那么现金流年收益就是1800/10000=18%，大概需要7年的现金流收益才能把装修的花费赚回来。如果你从来不打算出售这套公寓的话，你要慎重考虑要不要装修公寓，毕竟你需要用7年的现金流收益才能赚回装修的本金。但是，如果你就是打算短期持有后卖出，就一定要装修提租。因为你花了1万装修，卖出时公寓就能提价到3万，再加上1800年多出租金，你短期持有的收益就是30000+1800-10000，也就是21800刀。
第二个秘诀就是维护修理。维护修理费和装修费不同，装修费在房屋出售的时候是可以“赚回” 的，但是维护修理费却被归为“花费”，在出售的时候赚不回来。因为维护修理费用的这种特点，我们要根据自己是否会出售这套公寓采取不同的维护修理策略。
我们拿空调来打个比方，有一个空调快要到15年的使用寿命了，但空调没有很大的使用问题，只是偶尔不工作或是漏油，现在你作为房东有两个选额，一个是花4000刀换一个新的空调，或者每年花500刀修电脑。如果你打算卖楼，那么这4000刀的换新费是能够被“收”回来的，因为你可以拿出自己的空调账单告诉买家自己花了很多的装修费，买家会在买房的时候也把这些装修费也考虑进去，给出一个更高的价格。
但是如果你每年花500刀维修空调，那就相当于你每年的纯收入少了500刀，假定Cap Rate是6%，那么500/6%=8333.3，你最终卖房的价格就会低8333刀。所以，如果你近期之内准备卖楼，那么空调就最好换新的，如果不想卖楼，可以考虑继续维修旧空调。
本期的菊子说房产到这里就结束了,如果你还有感兴趣的话题欢迎在评论区留言！祝大家周末快乐！
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