亚特兰大“好莱坞”附近值得投资房产么？
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我们在之前两期推送投资亚特兰大房产前，请了解这五大因素和亚特兰大城区的特点和规划中向大家介绍了亚特兰大市房产投资大方向上的知识，希望能帮大家更好地了解亚特兰的房产市场。在接下来的几期文章中，我们会更加具体地讲某一个地区的房产市场情况。
今天，我们就来了解一下位于亚特兰大西南方向的Tyler Perry Studios也就是我们亚特兰大"好莱坞”附近的房产市场情况。
01
地理位置
在上一期的文章亚特兰大城区的特点和规划，你知道么？中，我们就提到过，乔治亚州在2015年就成为了仅次于好莱坞、纽约的美国第三大电影产业基地，得益于乔治亚州的政策、人力资源等优势，最近已经上升为全美第一的影视制作基地，亚特兰大也因此被称为“南方好莱坞”。
而Tyler Perry Studios就是亚特兰大众多影视制作基地中最有名的一个。
Tyler Perry Studios位于亚特兰大市的西南方向，占地面积约为300acre， 现在已经有很多电影、电视节目在这里拍摄，但目前还没有对公众开放参观。
下图中紫色框内圈出的部分就是Tyler Perry影视基地的位置，它的具体地址是：315 Dashler St SW, Atlanta, GA 30310。紫色线条画出来部分的就是已经开工的BeltLine工程。
之前一位Georgia Tech的学者研究发现：在2012-2015年间，BeltLine半迈之内的房价大约增长了50%-60%，但同时期亚特兰大其他地区房价的涨幅只有30%左右，这种差别在亚特兰大西南部最为明显。
有了Tyler Perry Studios和BeltLine的双重加持，菊子个人认为在Tyler Perry Studios和BeltLine之间区域的房子应该还有很大的增值空间，是一个值得考虑的房产投资区域。
02
居住人群
接下来我们看一下这片地区的人口组成情况。根据zipdatamaps网站的公开数据显示，2014年这片区域黑人占比89.36%，白人占比6.24%，亚裔仅占比0.38%。
而在这片区域的公立学校中，黑人学生占比97.5%，白人学生占比0.3%，亚裔学生占比竟然是0%。说明片区域虽然有其他种族的人在这里居住或者工作，但主要还是“属于”黑人的地区，基本上是黑人在这里生儿育女。
下面的表格是这片区域的家庭平均收入情况，亚特兰大整体家庭平均年收入是$98,575，这片区域所属的Fulton County的家庭平均年收入是$106，342,，而这里的家庭平均年收入只有$50,113，整体来说是穷人居住的地方。
除此之外，这里的治安也不是很好，有很多的黑道帮派。菊子之前在这里买过24家“战乱公寓”，还分享了她在这里做房地产的感受和见闻，感兴趣的朋友可以去菊子的YouTube频道菊子说房产，搜索第二季的9-12集进行观看。
随着BeltLine城市改建计划的推进，这里的治安情况在慢慢地变好，但整体而言还是比不上发展很好的东北角。
03
房价变化
为了更加直观地了解这里的房价变化，我们找到Zillow上的房价信息，发现这里的房价大致在30万上下。
我们找到了一个在售价32万的房子，看了看这个房子的细节和历史交易记录。
这个要价32万的房子有3个卧室、2个卫生间，占地面积1,547平方英尺。房子从外观上看还可以，不是很漂亮，但是很干净。
点开历史交易记录后，发现这栋房子在2000年售价6万，2004年售价26.5万，后来一路降价出售，2010年售价16万，2019年达到最高售价31.49万，现在正标价32万等待出售。这期间有几次卖价低于买价的情况，猜测可能是Foreclosure的情况。感兴趣的朋友可以自己去Zillow上搜索这片区域的待售房产。
虽然这片地方有自己的问题，但菊子还是很看好这里将来的发展。大家可以考虑用上现在的超低利息买进，持有几年，等待BeltLine的逐渐推进让这里旧貌换新颜。影视城会吸引很多明星、制片人、粉丝这些人过来，开发商也有可能在这里买地建Mix Use或者百万豪宅等等。房子持有期间你可以找一些房客住进来，抵消你持有房产期间的支出。
总而言之，在这里投资的实质不是投资这个房子本身，而是投资这个地块，投资这个位置，投资这片区域将来的发展。当然这也只是菊子的个人观点，不是专家意见，请想入场的朋友谨慎行事。
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