投资亚特兰大房产前，请了解这五大因素！
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很多朋友曾经问菊子，亚特兰大整体房地产市场怎么样呀？值得投资么？哪里能找到对亚特兰大房地产市场的深度分析呢？
本期文章就专门来解答这些朋友的问题，从政治背景、交通情况、相邻城市、人口特征、产业结构五个维度来了解亚特兰大的房产市场，希望能给大家带来一些帮助。
在这里提醒大家，本公众号里所有的分享内容仅为菊子个人观点，不是专业的投资意见，入场有风险，投资需谨慎。
01
政治背景
首先，我们来看一下亚特兰大和整个乔治亚州的党派背景。乔治亚州一直是由共和党控制的，共和党的政策相对来说比较保护房东和雇主，不像加州那样禁止驱逐不交房租的租客。但亚特兰大市这个城市一直是由民主党控制的，在1974年之后，历届市长都是黑人。
市里和州里作为两个政党，关系也一直不好，经常吵吵闹闹。这里插播一条很有“娱乐精神”的社会新闻，前段时间亚特兰大市长和乔治亚州长因为“要不要强制当地居民在公共场所戴口罩”这件事闹上了法院。州长禁止强制居民戴口罩，市长要强制居民在公共场所戴口罩，然后州长起诉市长越权行事，把她告到了州法院，当然现在州长已经撤诉了。
真的想说，但凡你们把吵架的精力多分一点到干实事上，美国也不会是现在这种722万人感染的局面好吗？
虽然市里和州里不和，但整个州的政策对于雇主来说还是不错的。最近几年，美国在鼓励工厂回流，乔治亚州就在税收上提供优惠，以吸引工厂迁到乔治亚州，再加上当地的土地和人力资源成本都比较低，所以近几年来到乔治亚州的公司也越来越多，不仅促进了当地就业，也吸引了很多外来人口。
02
交通情况
中国有俗语“要想富，先修路”，公路的走向在很大程度上影响着城市的发展。
亚特兰大有一条285环城高速，285高速以内就是“内环”，285高速以外就是“外环”。
从地图中我们也能看出来，285高速以内基本已经被城市覆盖了，剩下的少量绿色区域要么不适合建筑开发，要么已经被政府规划好了。285高速以内的地皮可谓是”寸土寸金“，房价已经很高了。其中最有名的“富人区”就是Midtown的Buckead，这里以高档商场和独立美术馆闻名。如果有人家住Buckhead，那你和他聊天5分钟以内他一定会告诉你这个信息。
既然285以内已经很贵很挤了，一般人也住不进去，那我们不妨继续看看亚特兰大外环的地方。下面我们介绍3条贯穿亚特兰大的州际高速。
下图中东北-西南向的公路是85号高速。向东北连接的是北卡的Charlotte方向，向西南连接的是阿拉巴马的Montgomery方向。
西北-东南方向的这条州际高速是75号高速。向西北连接的是田纳西的Nashville方向，向东南连接的是Savannah海港和佛罗里达州州方向。
除此之外，还有一条横穿亚特兰大的20号高速公路。这条高速向西连接的是阿拉巴马的Birmingham方向，向东连接的是南卡州方向。
亚特兰大的整体城市发展趋势是北部好于南部，东部好于西部。所以如果把亚特兰大分为东北、西北，东南，西南四个大区域的话，那么整体发展程度上东北＞西北＞东南＞西南，并且整个城市在以每年1mile的速度向东北方向发展。
当然也有例外，像西南方向有个城市Peachtree CIty发展就很好，房价也高，学区也好，治安也强。因为当地居民很多都在飞机制造厂工作，工作收入都不错，就近建起了一座城。
除了陆上交通，亚特兰大的Hartsfield-Jackson国际机场更是全球首个旅客吞吐量过亿的机场，并且连续18年客运吞吐量全球排第一。
03
相邻城市
我们刚刚说过，亚特兰大的东北部发展最好，且整个城市现在仍在主要往东北方向发展。这种发展特点和很多因素有关系，我们现在主要讨论一下相邻城市对亚特兰大发展的影响。
下图中的右上角有一个湖Lake Lanier， 是给全州供水的湖，周围环境很好，很多退休的老年人会选择到这片区域养老，周末也会有很多城里人来这里玩。通往这个湖的85-985高速就有很大的人流量，沿线的城市也发展得很快。
我们再从更远的视角看亚特兰大和周边城市的关系。
顺着85高速继续向东北方向走，会达到北卡州的夏洛特区域，继续往北边走能到弗吉尼亚州、DC、马里兰、纽约这些地方，这些地区发展都很好，所以人们也更愿意往那些地方去。这也带动了亚特兰大往东北方向的发展。
接下来我们看75高速连接的城市，向西北方向能通往Nashville，向东南能通向著名海港城市萨凡纳，再往南还能到佛罗里达州，这些城市发展的也不错。
但是亚特兰大往西南方向连接的城市可能没有那么富裕，反过来也限制到了亚特兰大向西南方向的发展。
04
人口特点
接下来我们看亚特兰大的人口特点。
下图是亚特兰大人口的增长情况及预测。我们可以看到在2015年，亚特兰大的人口大约是570万，到了2019年，亚特兰大的人口约有602万，目前人口总数在全美城市中排名第九。在接下来的30年中，预测亚特兰大人口仍旧会保持着快速增长的趋势。
下图是2019年亚特兰大的人口组成情况，我们可以看到，城市的人口年龄中值是36.6岁，25岁以上并取得学士学位的人有39.6%，整体城市人口还相对年轻，受教育程度也高。
这602万人中，白人占了52.8%，黑人占了34.3%，亚裔占了6.1%，西班牙裔占了10.9%，外国移民占了13.8%。
05
产业结构
亚特兰大的产业结构比较多样，有15家世界500强公司的总部在亚特兰大，在全美排第三，其中有Home Depot、UPS、可口可乐公司、达美航空等。
新兴科技产业发展很快，有“南方小硅谷”之称，2018年全州金融科技行业年收入超过了720亿美元，在全美排第三。亚特兰大市北边的Alpharetta是新科技公司的聚集地，发展很快，那片区域因此有很多亚裔聚集，房价也高，学区也好。
亚特兰大还是全美第三大会展中心，这应该和地价便宜、气候温润有关。
大家有没有发现？亚特兰大干啥都是第三。
接下来，励志的来了，乔治亚州在2015年还是仅次于好莱坞、纽约的美国第三大电影产业基地，最近排名已经上升为全美第一了。亚特兰大也被称为“南方好莱坞”，著名电影《饥饿游戏》还曾在亚特兰大Swan House取景。
大家又发现了么？亚特兰大总是被称为“南方xxx"。强烈建议在亚特兰大产值碾压原版城市之后，原版城市改名为“东/西/南/北方的小亚特兰大”。
亚特兰大还被Fitsmallbusiness网站评为全美最适合初创企业和创业者发展的城市。
总而言之，得益于各种外部因素的扶持，亚特兰大逐渐变成了交通发达、人口不断增加、新兴产业不断涌入、发展潜力很好的城市。
这样一个发展前途光明的城市对于房地产投资来说还是很有价值的。
当然，亚特兰大也有他自己的问题，比如一些地区治安混乱、环境很差等等，但我们可以尽量避开这些前景不好的区域。
下一期，我们会把视线从这5大外部因素聚焦到亚特兰大城市自身的一些特点上，来更加细致地了解这个城市。
最后，祝大家中秋快乐！阖家幸福！
花好月圆人团圆
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