业主一夜变租户，险借高利贷：被限购令改变生活的换房者

记者|艾自由 编辑|金快乐

将近半年的时间里，每次在四环上开车，郝能都会盯着沿路的高楼，看着一片片亮起的灯。

“这么多房子，没有一套属于我。”

这种年轻时，老套、剧本式的、矫情的想法，总会在这个年近四十的男人脑中跳出来。“如鲠在喉”这个词，即便上学时解释了无数次，他直到今天才明明白白地体会到。

这个“鲠”，就是房子，而且是几乎已经到手的房子，一个在很多人看来归属于这个城市的“家”。

受“317”房产新政影响的业主们，已经自发聚集起来。

“我没去，但是我能理解。那些人跟我一样，大部分是刚性改善性需求，小换大，既然能签合同付定金，必定也是能拿得出几百万首付。付得起一个月大几千的房贷的人，肯定不是收入比较低的一般工薪阶层，多少也是有脸面的，能跨出这一步，不是逼急了是什么？”郝能说，“一点不夸张，我都动了去借高利贷的想法，就像一个赌博的人，疯了一样想找钱先进场再说，没想后果。”

3月17日下午，北京市多部门发布楼市调控新政。规定购买普通二套房的首付比例不低于60%，购买非普通二套房的首付款比例不低于80%；在确定购房套数时，采用“认房又认贷”的原则。

政策即时生效。

当时，链家研究院院长杨现领曾表示，二手房市场上70%以上为换房群体，“认房认贷”严格了首套标准，“先卖后买”也被界定为二套，导致首付门槛大幅增加。受政策影响最大的是已成交但未网签的群体，据他们估计，受冲击的交易量保守估计在1万单左右。

几个月后，新政的新闻热度过去了，楼市冷下来了，这部分在途单的结果，也没有更多的人讨论，但这1万单背后的人们，大多仍未从煎熬中走出来。

“十二年后，我重回租房生活，不同的是，这次变成四个人”

2017年初开始，郝能就一直在看房子。

2005年毕业来到北京，跟绝大多数北漂的年轻人一样，他在公司附近二环区域租了一间不到10平米的单间。那是一片老楼，至今他还记得好多个清晨他出单元门的时候，看见一地的死蟑螂。

2011年在大兴买了第一套小两居，去看房的时候，那里还是一片荒地，没想到几年后完全换了模样。

去年年底，结婚生子的他决定在附近换一套三居室。年初开始看房，2月26号把原来的小两居卖掉，还清贷款，除去首付，他算了算，还能剩下十万左右，正好装修。3月2日交了定金后，公司派他出差，网签的时间推迟了，直到他看到3月17日北京限购新政的消息。“起初我没有特别在意，因为觉得中介总有办法解决这些问题，而且我们这种已经签了合同，肯定会有说法。”

“事后才知道，自己是多幼稚。”

认房又认贷，根据规定，是指居民家庭名下在北京市已有1套住房，以及在该市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，按购房类型支付更高首付。他属于后者，虽然已经把大兴的房子卖了，但仍算二套房。

同时，按照北京市的标准，他看上的新房被认定为非普通住宅，“首付款比例不低于80%”。

他都想到去借高利贷，后来妻子拦住了，说如果那样的话，今后的几十年会被累死的。最终，他在原来小区租了一套三居室，带着妻儿还有母亲搬进去。很长一段时间内，他没事就把自己关起来吸烟，“一点不夸张，头一个多月每次想起来因为出差把网签耽误了，我都会抽自己一个耳光。”他说。

还好一个多月后，“因‘3·17新政’影响导致商品住房交易无法进行的，法院依据双方举证判定解除合同，不承担违约责任”政策出台，原房主把30万定金全部退回。

这段时间北京房价全面下跌，让他看到了一点希望，但是受限于“认房认贷”这一条，他只能选择小房子，盼着政策早点松绑，并坚信这一天不远了。

 “20万定金没了，两居换了一居，暂时心安，又怕站岗”

小甲失去了最后这一点政策福利，退还全部定金。

春节后，他签约了一套东五环的三居室，680万，定金40万。按照当时的政策，他把东四环外的小两居卖掉，还完贷款手里还剩300万，用来支付首付完全没问题。新政一出来，要买的房子最多只能贷150万。

“我差点就操作违规贷，说的直白点，就是骗贷款。当时中介那边有熟人说可以疏通关系，贷出400万，但是必须支付24万的‘好处费’。”他回想起来说，“人啊，一旦迷到那个窟窿里，就会一直往里钻。”

“一直拖到五月中旬，交了定金的房主一直催促我们交易，因为他们也要买房，我们四处找钱，小贷公司那种利率高，而且贷不了25年那么长时间。一周时间，我们俩急的嘴巴和额头全是痘。”一直到五月底，当他拜托能找人贷款的那个人提出先交24万，七成把握的时候，他们两个决定不这么干了。“问了好多金融行业的熟人，都说不靠谱，我们才决定不做。”

与房主协商后，因为错过了退定金的时间，所以代价是损失20万。

”不久后的一天晚上我俩决定换个思路，到二环里买学区房。”他说，这个决定做出后，连损失的20万也觉得没什么。“要学区，年代新一点，带电梯，总价不超过520万，目标明确后，我们看房到交定金就花了一周左右的时间，因为生怕贷款政策再有变化。”

6月1号，东拼西借后，他们买下了二环内不足50平米的学区房，517万，他彻底踏实了，”能买到已经很不错了，我们不敢把钱拿在手上。”

他们下手的时候，正是北京学区房跌得最厉害的时候，“20天跳水近百万”、“2月降200万”、“单价降四万”……这样的报道密集在媒体出现。

此前的3月、4月份，北京各区县发布入学政策。跟据媒体报道，海淀、西城两区增加登记入学、全区派位的入学方式，弱化学区房概念。朝阳、丰台两区则分别划出时间线，对相应群体购买的学区房实行“多校划片”。

小甲研究政策后得出的结论是，“拥有所在学区的房产依然是入学的前提条件。只不过，与之前‘点对点’的单校划片相比，多了一些不确定的因素，即片区学位与生源的匹配造成的变数。”

这他才放心入手。“能买到这个房子，也是对我们的一种安慰。”但另一方面，他真怕自己是楼市的最后一波接棒者。“单价十万多一平米，我怕我们成楼市最后站岗的人。”

现在的他，也在单位附近租房。

他说了自己的打算，“当然要再买一套大的了，总不能一直租房子住，我们现在就是希望房价平稳，肯定是不希望跌，但也不要涨的太快，给我们凑钱的时间。”

 “三个月后，他们有的又出手了”

叶忠波是地产中介链家在西三环一个门店的经理，317前后的“在途单”，他的门店有15单。

“这十五单中，五单是全款成交的，所以基本不会受政策影响。剩余的十单中有五单贷款额度比较少也没有受到政策影响，另外五单有一单是借钱凑够了首付的，真正因为新政发布导致没有成交的合约，只有四单。”叶说。他回想起那段时间，不断在买家和卖家当中调节，退定金和中介费，接受各种咨询。

“例如一套1000万的房子，在政策出台前，可以贷款70%，加上二手房银行评估的因素，可以贷款60%。可是新政后，最多只能贷款40%。”首付一下会多出200万－300万的差额，对于一般家庭而言，要凑出这个钱很难。

他接手的客户中，有一单把大兴的两居室卖掉，拿着首付200多万准备买当时总价500多万的房子，合同已经签订并交定金，没有网签政策就出台了，客户的贷款额度从300万变成了180万，客户需要再多掏120万首付。

“当时我们跟客户去找房主，希望他可以降价，房主最后让了20万，还剩80万，客户仍然凑不出来。”他说，最终房主退还定金，链家退还中介费，合同终止，这个客户现在还在租房子住。

也有人找到了通融的办法。

据叶介绍，三个月内，没有成交的这四单中，有两家重新选择了房子出手。

“有两种方法，”他说，一是位置相对不变，户型缩小。二是户型大小相对不变，位置从三环推向四环至五环。

这一切的前提是，北京二手房市场的量价齐跌。

中原地产研究中心的统计数据显示，截止至7月30日，北京7月累计二手房住宅签约合计6704套，环比跌幅达到了25%，这是北京二手房市场连续两个月成交量低于万套，成交量是2014年7月以来连续3年的月度同期最低值。据该机构介绍，整体价格方面，从4月开始3个月累计跌幅在8%左右，部分区域房源价格跌幅超过了10%。

叶说，从他们门店覆盖区域来看，价格普遍降了15%，“有个别着急的业主降到20%。”他解释道，降价是连环反应，“这个时候降价卖房子的人，是因为他们自己也要换房，他们要换的房子原本500万，降了10%，50万，他们手中的价值300万的房子，降价30万，最后反倒还有20万的结余。”他举例子。

在这种情况下，上述受政策影响的“在途单”，因为有200-300万的首付差，所以原本想选择1000万的房子，现在只能考虑总价800万。“有一家选择了向外买，从三环推到四环，本来二者之间的价差就有20%，再加上政策原因楼市热度降低，导致房价下滑15%－20%。另外一个客户还是选择在三环里买套小一些的，加上房价下降的原因了，帮助客户解决了多出20%首付款，最终他们手里的钱是没问题的。”

他说，三个月内，这两单都成交了，另外两家还在观望当中，认为价格还有下降的余地。

他们也在等待着下一个出手的“时机”。

还能重新出手的人，已算是有实力的幸运者。即便如此，他们也在提心吊胆中被反复折腾得够呛。更多人的换房梦，则在被瞬间推高的成本中被彻底拦住，或是大打折扣。

“我们夹心层也很辛苦，真希望不要再受折腾。”小甲回想起原本差点就能住进去，颇为满意的那套三居，总有些伤感。

原本的生活规划，一下子就被全部打乱了。

新媒体编辑|马茹均

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