营改增365问：建筑、不动产营改增税率、征收率、预征率大全

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建筑、不动产营改增税率、征收率、预征率汇总表

一、建筑业

	纳税人类型	项目类型	注释	计税方法	税率/ 征收率	计税依据	异地 预征率	预征的计税依据 （含地税代征）
建筑业	一般纳税人	新项目		一般计税	11%	全部价款和价外费用	2%	…扣除分包款
建筑工程老项目	施工许可证、合同开工日在2016.4.30前	简易计税	3%	…扣除分包款	3%	…扣除分包款
一般计税	11%	…	2%	…扣除分包款
清包工	可选简易计税	简易计税	3%	…扣除分包款	3%	…扣除分包款
甲供工程	…	简易计税	3%	…扣除分包款	3%	…扣除分包款
小规模纳税人			简易计税	3%	…扣除分包款	3%	…扣除分包款

一般计税项目，全部价款和价外费用扣除分包款，跨市异地预征2%，确保当地财政，又避免企业资金压力；

简易计税项目，扣除分包款，异地预征3%，营业税平移。

国税函[2010]156号、浙地税发［2009］52号：建筑企业总部直管的跨地区项目部，按项目收入0.2%预缴所得税；符合条件的浙江省内项目部不预缴所得税。

国家税务总局公告2017年第11号：三、纳税人在同一地级行政区范围内跨县（市、区）提供建筑服务，不预缴。

财税〔2017〕58号：提供建筑服务取得预收款，不发生纳税义务，应在收到预收款时扣除支付的分包款，预缴增值税。

二、销售不动产

	纳税人类型	项目类型	注释	计税方法	税率/ 征收率	计税依据	异地 预征率	预征的计税依据 （含地税代征）
销售不动 产	一般纳税人	外购老项目	4.30前取得（非自建） 【见购房时间】	一般计税	11%	全部价款和价外费用	5%	…扣除原价
简易计税	5%	…扣除原价	5%	…扣除原价
自建老项目	取得（自建）	简易计税	5%	…	5%	…
外购新项目	取得（非自建）	一般计税	11%	…	5%	…扣除原价
自建新项目	取得（自建）	一般计税	11%	…	5%	…
小规模纳税人	外购项目		简易计税	5%	…扣除原价	5%	…扣除原价
自建项目		简易计税	5%	…	5%	…
其中：其他个人	外购非住房		简易计税	5%	…扣除原价	No
其中：个体工商户	出售二手房	不足2年		5%	…	5%？	…？
其中：满2年	非普住房，北上广深		5%	…扣除原价	5%？	…扣除原价？
普通住房，北上广深		免税		免税
其他地区		免税		免税
其中：其他个人	出售二手房	不足2年		5%	…	No
其中：满2年	非普住房，北上广深		5%	…扣除原价	No
普通住房，北上广深		免税		No
其他地区		免税		No

一般计税项目，按增值税原理，抵扣进项，无需差额扣除，异地预征5%，确保当地财政；

简易计税项目，外购的差额扣除买价，5%征收率，异地预征5%，确保当地财政、行业税负略有下降，营业税平移；

简易计税项目，自建的无差额扣除，5%征收率，异地预征5%，确保当地财政、行业税负略有下降，营业税平移；

外购项目（不包括个人出售二手房），全部价款和价外费用扣除购买原价，异地预征5%；

自建项目（不包括其他个人），全部价款和价外费用，异地预征5%。

何地预缴？一般纳税人出售二手不动产，在不动产所在地向地税预缴，回主管国税申报、抵减、缴纳

三、房地产

	纳税人类型	项目类型	注释	计税方法	税率/ 征收率	计税依据	异地 预征率	预征的计税依据 （含地税代征）
房地产	一般纳税人	房地产老项目	施工许可证的合同开工日在2016.4.30前	一般计税	11%	…扣除政府土地价款	3%	…
简易计税	5%	…	？	？
新项目		一般计税	11%	…扣除政府土地价款	？	？
小规模纳税人		（包括出租）	简易计税	5%	…	？	？

房地产老项目，一般计税，全部价款和价外费用，异地预征3%；

房地产预收款，预征3%（购房付款后，还需按房产证登记面积结算房款，所以不管销售期房、现房，都是预收款？）

如果房产公司未在项目地注册登记，房子预收款向主管税务机关预缴

何时预缴？ 取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

四、不动产经营租赁

	纳税人类型	项目类型	注释	计税方法	税率/ 征收率	计税依据	异地 预征率	预征的计税依据 （含地税代征）
不动产经营租赁	一般纳税人 （含房地产公司出租开发项目）	新项目		一般计税	11%	全部价款和价外费用	3%	…
老项目		一般计税	11%	…	3%	…
简易计税	5%	…	5%	…
公路经营		一般计税	11%	…	不？
试点前开工高速公路	简易计税	3%	…	不？
小规模纳税人	不动产	不含个人出租住房	简易计税	5%	…	5%	… 其他个人不预征
其中：个人	住房		简易计税	1.5%		No

一般计税，全部价款和价外费用，异地预征3%；简易计税，异地预征5%。

同城不预征，直辖市、计划单列市自定同城（跨县区）是否预征。

异地、本地仅对单位和个体工商户而言。

其他个人（自然人）无所谓异地、本地，只有唯一的地，即不动产所在地，应就地向地税申报缴纳5%、住房1.5%，无需预征。

何时预缴？取得不动产租金的次月。

黄蜂老五编者注：

1、除向个人消费者销售建筑服务、不动产不得开具增值税专用发票外，其他应可开具专票（法无禁止即是许可）

2、一般计税建筑服务，异地预征率2%。考虑到实际税负可能低于3%，如按3%预征，会加重纳税人和机构地财政负担。

3、房地产开发企业一般纳税人销售开发房地产项目（简易计税老项目除外），扣除政府土地价款。因土地出让免税，只扣不抵。简易计税则不抵不扣。

4、销售购进不动产简易计税5%，扣除原价，继承自财税[2003]16号的营业税差额征税。

5、建筑服务销售额扣除分包款，继承自《营业税暂行条例》

6、其他个人提供建筑服务、出租出售不动产的纳税地点在服务发生地、不动产所在地，所以不存在预征手续。

7、购房时间：商品房按房屋产权证注明时间、契税完税证明填发日期“孰先”确定。房改房按购房合同生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明时间“孰先”确定。

表格中标注有“？”的，编者黄蜂老五还不确定，请各位高手指教。敬请关注本公号，并在文后留言。

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