老龄化与高房价下的“常德会战”
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陶渊明名笔下有个桃花源，在武陵，位于湖南省常德市。
“良田美池，阡陌交通，鸡犬相闻。黄发垂髫，并怡然自乐。”
1982年湖南常德发明了“计划生育一票否决制”，此后这一做法被推广到全国。
那么，这个最先搞计划生育一票否决制的地方，现在是个什么情况呢？
1. 低生育率与老龄化
截至2017年年底，常德市60岁老人占常住人口的比例在湖南所有州市中最高，达到19.88%；
从2010年到2018年，户籍人口数量减少，老龄化比例增加至22.8%。高于全国的指标17.5%。
2018年，常德市新生婴儿5.25万人，出生率是9‰左右,低于全国的指标12.43‰。全球平均指标在19‰左右，美国与中国持平。
（全球2017年生育率示意图）
常德的计生工作做的很好。这句评语，10年之前是褒扬和激赏；10年之后，肯定是揶揄和危机。
长期看人口，不但是房地产，经济更是如此。
这两年，各大城市疯狂抢人，出发点不外如此：短期拉动房地产，长期是经济的基本面的考虑。
作为一票否决制肇始之地，未富先老的危险显然离常德更近。
2. 常德：房价上涨与存贷比下降
这三年，常德的房地产投资很火爆。市场是在涨。
安居客的数据，常德武陵区的平均房价从2016年1月的 4700元/平米涨到2019年1月的7300元/平米。
再看看宏观经济数据，房地产投资、销售供需两旺。
土地出让收入也是芝麻开花，2018年政府性基金收入是2017年的3倍。从出让土地的数据来看，常德的胆子就是大，政策吃得透，一如当年的计划生育的“一票否决制”。
房地产如火如荼的发展，房子如火如荼的销售，居民的存款和贷款比例一定也是直线下降。
看一下常德市存贷比的数据，也就是住户存款和总的贷款余额比值，的确如此。
老龄化在经济发展中的一个现象就是：投资和储蓄下降、同时消费上升。这是常识，也是发生在日本、韩国等步入老龄化的国家身上的事实。
在常德这里，卖地收入一年能增加300%，投资肯定没有下降；储蓄相对下降（存贷比下降）主要还是房地产的原因。
那么，如果老龄化的拐点真的来临，投资和储蓄降无可降，消费也就升无可升了，这时候，被降低的就是社会资源和生活质量了。
未富先老，说的就是这样的极端情况。
常德的情况，或许也是全国多数三、四线城市的现状。
3.老龄化与高房价下的“常德会战”
1943年11月，日军纠集7个师团约10万人进攻湖南常德，国军集中了第六战区和第九战区的16个军43个师21万人迎战。
中国军队依托阵地节节顽强阻击，迟滞日军进攻，击毙日军1万余人。
常德会战是抗日战争时期大规模的会战之一，也是抗战以来最有意义的胜利之一，在整个抗日战争乃至第二次世界大战中都具有一定地位。被誉为“东方的斯大林格勒保卫战”。
面对渐行渐近的人口危机和高位的房价，一场没有硝烟的战争已经开始了。除了步步为营、顽强阻击，不可能有更好的方法了。
这是一场用时间换空间的消耗战和拉锯战，代价可能是全面持久的。
速胜绝无可能，病去如抽丝也好，产业转型升级也罢，都需要时间。
技术红利外溢时代结束、人口红利时代结束、全球零利率时代的到来，揭示了本轮科技发展的康波周期已进入全面萧条期，下一轮的科技之门什么时候开启？
外力无法借助，需要我们自己来。
需要时间、耐心和奋斗。
败亡更是无稽之谈，因为足够的战略纵深和坚韧的民族性格。
毛主席早已告诉我们，《论持久战》。
4.“兜底”的主力军
政策的对错我们今天无法置评，太近了，看不清楚。
但是，至少不应该把减少4亿人当做功绩去侃侃而谈，给这一政策戴上功成身退的帽子。
当年挖下的坑，今天要来填，是事实。
近有东北的鞍山，远有美国的铁锈地带：人口老龄化和人口净流出带来的都是经济基本面的萧索。
鞍山的房价是个什么走势，起码是涨无可涨。美国铁锈地带的底特律的低房价一度也成为新闻。
政府基金性收入300%的增幅，除了芙蓉王，没有什么税源的常德市明显是在透支，房地产明显发烧了。
“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，全国范围内的“常德会战”的序幕显然已经拉开，这个时候挖坑，常德是知道有人来兜底啊。
当年的计划生育可以一票否决制，今天的房地产市场显然回不到当年的施政环境了。
如果真对房地产市场价格波动也用一票否决制，这种伤害势必比刺破泡沫更令人可怖，而某些地方监管似乎有这方面的趋势，比如“限跌令”。
《蛙》里面说，富人和穷人都可以无视计划生育政策，只有中间那群人恭恭敬敬地遵守着，很是讽刺，也是现实。
他们是政策的忠实执行者、亲历者、直接相关人，也是房地产行业带来的纸面财富增加的受益者。无论是应对老龄化、还是消解高房价，平局年龄36.7岁的他们才是战略纵深和主力军。
除了他们，谁都兜不了底。
他们就是你我。
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