分享|最高法院：违反房地同时处置原则的执行行为，异议复议监督时应予撤销

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阅读提示：

执行过程中，只卖房不卖地，是违法的。

这样的执行行为应当被撤销。

裁判规则

1、在以物抵债裁定送达之日即终结全案执行程序情形下，对以物抵债裁定不服的，执行异议救济权不受执行程序终结限制。在审查当事人、利害关系人对以物抵债裁定提出异议是否超过期限时，参照适用《最高人民法院关于对人民法院终结执行行为提出执行异议期限问题的批复》对终结执行行为提出异议的期限规定。

2、执行程序中处置相关财产时，应遵循将土地使用权与地上建筑物、构筑物一并处分原则。违反这一原则，执行行为应予撤销。

3、整体拍卖应予整体抵债，不得部分抵债。部分处置应当重新拍卖。

裁判信息

裁判法院：最高人民法院

裁判案号：（2018）最高法执监848、847、845号   

案件索引：河南神泉之源实业发展有限公司与赵五军、汝州博易观光医疗主题园区开发有限公司破产管理人、闫秋萍、孙全英及利害关系人刘恒珠等163户执行监督案

最高人民法院认为

一、关于针对以物抵债裁定提出异议是否超过法定期限的问题。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款和《最高人民法院关于对人民法院终结执行行为提出执行异议期限问题的批复》规定，当事人、利害关系人提出异议的期限包括两种情况，一是对于一般执行行为提出异议的，应当在执行程序终结之前提出；二是对终结执行行为提出异议的，应当自收到终结执行法律文书之日起六十日内提出；未收到法律文书的，应当自知道或者应当知道人民法院终结执行之日起六十日内提出。按照《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第十五条第二款的要求，执行完毕应当制作结案通知书并发送当事人。双方当事人书面认可执行完毕或口头认可执行完毕并记入笔录的，无需制作结案通知书。该结案通知书应属于终结执行法律文书。相应地，通常将在结案通知书之前发出以物抵债裁定理解为一般执行行为，对该以物抵债裁定提出异议应在执行程序终结之前。

神泉之源公司主张以物抵债裁定作出当日平顶山中院即向其送达了裁定，裁定送达即产生财产权移转的法律效果，抵债土地及建筑物对应的执行程序已经终结。本院认为，对特定标的物终结执行不同于执行案件全案终结执行，在全案终结执行前，当事人、利害关系人仍可提出执行异议。而在以物抵债裁定送达之日即终结全案执行程序的特殊情形下，如因执行程序终结而不允许对以物抵债裁定提出异议，则几乎完全剥夺了当事人、利害关系人就以物抵债裁定提出异议的权利，将实质上剥夺当事人及利害关系人法定的异议权，与法律保护异议权利的精神不符。因此，在以物抵债裁定送达之日即终结全案执行程序的特殊情形下，在审查当事人、利害关系人对以物抵债裁定提出异议是否超过期限时，参照适用《最高人民法院关于对人民法院终结执行行为提出执行异议期限问题的批复》对终结执行行为提出异议的期限规定更为公正。

从本案查明情况看，执行法院收到赵五军执行异议材料的时间为2017年4月13日，收到刘恒珠、王晓东、王喜年、张涛、康荣花等人执行异议材料的时间为2017年4月25日，收到博易公司执行异议材料的时间为2017年4月14日。而以物抵债裁定落款时间为2017年4月4日，提出异议时明显没有超过六十日期限，平顶山中院受理异议并无不当。

二、关于以物抵债裁定是否损害查封顺位在先的其他债权人利益的问题。

关于执行顺位，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第88条第一款规定，多个债权人对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。

平顶山中院在陈冬利、郭红宾、春少峰、贾建强将债权转让给神泉之源公司后将四案合并执行，但该四案查封土地、房产的顺位情况不一，也并非全部首封案涉土地或房产。贾建强虽申请执行法院对案涉土地B29地块运营商总部办公楼采取了查封措施，但该建筑占用范围内的土地使用权此前已被查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款有关查封土地使用权的效力及于地上建筑物的规定精神，贾建强对该建筑物及该建筑物占用范围内的土地使用权均系轮候查封。陈冬利、郭红宾虽仅对土地使用权采取查封措施，但根据查封土地使用权的效力及于地上建筑物的规定精神，陈冬利、郭红宾对本案所涉建筑物的查封顺序亦同于对土地使用权查封顺序。执行法院虽将春少峰、贾建强的案件与陈冬利、郭红宾的案件合并执行，但仍应按照春少峰、贾建强、陈冬利、郭红宾依据相应债权申请查封的顺序确定受偿顺序。截至2017年2月28日，原陈冬利、郭红宾债权本息合计76736464.09元，远低于本案所涉财产抵债价值153073614元。对原陈冬利、郭红宾相应债权抵债后剩余部分财产价值，应当由查封顺序在郭红宾之后，在贾建强、春少峰之前，且未受偿的债权人优先受偿。因神泉之源公司受让了贾建强、春少峰及陈冬利、郭红宾债权，平顶山中院裁定将全部涉案财产抵债给神泉之源公司，实质上是将查封顺位在后的原贾建强、春少峰债权受偿顺序提前，影响了在先轮候的债权人的合法权益。平顶山中院未按照法律规定据采取执行措施的先后顺序确定受偿顺序，将博易公司的部分土地使用权及地上部分建筑物裁定以物抵债给神泉之源公司，该执行行为违反法律规定，侵害了顺位在先的其他债权人利益。

三、关于以物抵债裁定是否会导致土地与房产权属不一致的问题。

神泉之源公司认为以物抵债裁定以“路南部分土地使用权”抵债，已扣除三栋楼所占用的土地使用权，客观上不会造成房地分离情形。而根据评估机构的评估报告，评估对象和范围为土地使用权一宗及地上未完工房屋建筑物，且明确评估中在建房产资产价值不含其所占用的土地使用权价值。平顶山中院（2016）豫04执57-5号裁定中明确抵债价格153073614元系从拍卖的保留价177922700元中扣除1号住宅楼的评估价值5308280元及B14-03地块内的温泉酒店评估价值19540806元而来。结合评估报告的说明看，扣除的1号住宅楼的评估价值及B14-03地块内的温泉酒店评估价值并不包括其占用范围内的土地使用权价值。本案平顶山中院确定抵债财产价值153073614元，也并未扣除160720.03平方米土地使用权评估价值97685634元或其中部分价值，也就是说抵债财产价值包括了抵债及未抵债建筑物所占用范围内的土地使用权价值。

物权法确立了土地使用权与地上建筑物、构筑物及附属设施一体化处理原则，人民法院在执行程序中处置相关财产时，也应遵循这一原则，将土地使用权与地上建筑物、构筑物一并处分。据此，河南高院认为平顶山中院所作以物抵债裁定将导致未抵债给神泉之源公司的部分建筑物的产权人与该建筑物所占用范围内的土地使用权人不一致的情况并无不当。

此外，神泉之源公司主张，即便平顶山中院以物抵债裁定中存在表述不清，对部分抵债财产得否抵债存在不同认知和主张等情形，但是对于其中经审查确定不存在撤销理由的抵债财产，依法应自平顶山中院抵债裁定生效之日起即属于神泉之源公司所有。对此问题，本院认为，在整体拍卖流拍后以整体抵债，才符合以物抵债规定的精神。若以其中部分财产抵债，则会导致所抵债部分财产与原拍卖标的物不同。为更充分体现部分财产价值、公平保障各方当事人利益，在财产可分割前提下，如需就其中部分财产予以处置，则宜通过重新评估等方式确定部分财产处置参考价并重新拍卖，而不宜在整体拍卖流拍后直接将其中部分财产抵债给债权人。本案执行法院对案涉财产进行了整体拍卖，神泉之源公司关于就不存在撤销理由的部分财产抵债的意见，本院不予采纳。

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