分享|生存权优先于抵押权!最高院:即使只付了少量购房款,也可排除强制执行(裁判规则解读)

👉作者：唐青林 李舒 赵跃文 (北京云亭律师事务所)

在适用商品房消费者支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的标准上，九民纪要及司法实践的做法都作出了巨大的松动，如果非消费者原因导致购房款未缴足百分之五十，或者消费者支付的购房款接近于百分之五十的，且同时满足其他法定条件，可以理解为符合排除强制执行的条件。但是存在因法院查封无法处分等情形除外。

一、2003年3月，郄桂敏与冠信公司就案涉冠信公寓签订了商品房买卖合同，但仅支付了购房款40%，且未实际入住。

二、2007年9月，大东区相关部门对冠信公寓的业主发出通知，因消防设施不到位，不允许入住。

三、2012年1月，因冠信公司与建行皇姑支行之间金融借款合同纠纷，沈阳中院将对包括案涉房屋在内的其他房屋由轮候查封转为正式查封。

四、2013年8月，沈阳中院裁定申请执行人由建行皇姑支行变更为宏久弘公司。在执行程序中，郄桂敏以案外人身份向沈阳中院提出执行异议之诉，要求排除宏久弘公司的强制执行。

五、沈阳中院、辽宁高院在审查后认为，郄桂敏主张其对被执行房屋享有的民事权益足以排除宏久弘公司的强制执行。宏久弘公司不服向最高院申请再审。

六、最高院认为，虽然郄桂敏支付的购房款未超过合同约定总价款的百分之五十，但这是因冠信公司停业及冠信公司与建行皇姑支行之间合同纠纷所致，辽宁高院保护购房者郄桂敏的权益，符合能够排除强制执行的情形。

本案核心焦点是郄桂敏主张其对宏久红公司、赵莉申请执行的案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？最高法院在民事裁定书中对上述问题予以说理：

1. 案外人是否属于购房消费者。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下称《优先权批复》）第一条和第二条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《复议规定》）第二十七条规定及原则，本案中，案涉房屋用途为住宅，案外人郄桂敏购买案涉房屋用于居住，且已实际合法居住，属于上述规定中的“消费者”。

2. 案外人支付购房款未超过百分之五十是否足以排除强制执行。虽然案外人郄桂敏实际支付购房款的金额未超过合同房款的百分之五十，但是这由于冠信公司及其与建行皇姑支行之间纠纷等不可归责于郄桂敏的客观原因所导致的结果，郄桂敏本身不存在违约或者过错。因此，辽宁高院保护案外人郄桂敏的民事权益并无不妥，应当予以支持。

结合办理大量执行案件的经验以及根据司法实践的真实案例，现将本案的实务经验总结如下：

1. 购房消费者支付购房款未超过百分之五十也能排除执行。司法实践中，一般认为，买房人支付购房款是否超过合同总价款的百分之五十是法官重点审查的要点，甚至采取一刀切的做法，即凡是支付的购房款不足50%的，就直接认定购房消费者不能排除强制执行。然而，九民纪要规定了更为灵活的审判标准，即便支付的购房款在接近50%的，也可以视为满足排除执行的要求。本期案例的裁判观点进一步扩大了这个问题的适用范围，如果购房消费者支付的购房款不足50%的原因不归责于购房消费者的，且在满足其他法定条件的情况下，也可以排除强制执行。

2.房屋买受人应正当行使权利，避免滥用执行异议，刻意给执行程序造成障碍。司法实践中，存在大量房屋买受人以购房消费者自居，然后向执行法院提起执行异议或者执行异议之诉，以阻碍执行程序的正常推进，不免存在滥用执行异议权利的可能。虽然现行法律、司法解释规定购房消费者的权利优先于债权人的抵押权，但是买受人应当正当行使权利，以免因执行错误而给自己造成不必要的损失。

3.金融机构也应当注意审查购房消费者未足额购房款的原因。实际上，因为购房消费者足以排除了金融债权人对抵押物的强制执行，这在某种程度上，给商业银行、典当行以及其他金融机构再次提了个醒儿，在购房消费者生存权与债权人的抵押权或者的优先权发生冲突时，在价值的顺位上，前者必然优于后者，甚至司法在适用50%的法律标准上也会作出让步。

《中华人民共和国民法典》（草案）（2019年12月16日）

第二编 合同

第八百零七条  发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《中华人民共和国合同法》

第二百八十六条  发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）

第二十七条  申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十八条  金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条  金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

《最高人民法院全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）

125.【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：

一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。

127.【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。

最高法院在本案民事裁定书的“本院认为”部分就该争议焦点进行如下论述：

本院认为，本案系案外人执行异议之诉，审查的核心问题在于提出执行异议的购房人对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，冠信公司（甲方）与中国建设银行沈阳皇姑支行（乙方）于2001年7月签订了《关于同意冠信大厦销售协议》，约定甲方出售房产的个人住房贷款业务由甲方组织在乙方办理；乙方协助甲方为购房者办理解除抵押手续。郄桂敏与冠信公司在2003年3月签订了案涉冠信公寓房屋买卖合同，一审法院于2012年1月由轮候查封转为查封，故二审判决认定郄桂敏与冠信公司在人民法院查封案涉房屋之前签订了合法有效的书面买卖合同，有事实依据，并无不当。郄桂敏支付购房款128536元后，陆续就案涉房屋交付了电梯费、供暖费、物业费等费用，办理了燃气使用证并实际装修入住。

郄桂敏名下虽有两处房产，但两处房产《房屋电子登记（簿）查询证明》显示房屋用途为商业。宏久红公司并未举示证据证明郄桂敏名下上述两处房产属于用于居住的房屋。虽然郄桂敏已支付的购房价款未超过合同约定总价款的百分之五十，但系由于冠信公司停业及冠信公司与中国建设银行沈阳皇姑支行履行合同产生纠纷等原因使得郄桂敏一直无法办理按揭贷款手续支付剩余购房款。二审法院基于郄桂敏对未继续支付购房款不存在过错及对购房者生存权益的维护，认定郄桂敏不应承担已付价款未超过合同约定总价款百分之五十的不利后果，并认定郄桂敏符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的能够排除强制执行的情形，认定事实及适用法律并无不当。宏久红公司提出的二审法院准许不具备诉讼代理人资格的人员参加诉讼等程序违法情形不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形，本院对此不予审查。

辽宁宏久红投资有限公司与郄桂敏、赵莉、沈阳冠信房产开发有限公司案外人执行异议之诉再审民事裁定书[最高人民法院（2018）最高法民申4266号]

一、购房消费者已支付的价款虽未超过总房款的百分之五十，但这是由于法院查封导致消费者客观原因、非主观过错不能继续付清房款导致的，应当认定符合足以排除强制执行的情形。

案例一：海南省高级人民法院在刘某与儋州市农村信用合作联社、三亚农村商业银行股份有限公司、海南白沙农村商业银行股份有限公司、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司、儋州天易实业有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书[（2019）琼民终293号]中认为，关于购房款的支付，双方在《商品房买卖合同》中约定：签订合同当天支付总房款的50%，剩余50%购房款于2015年6月30日交房前付清。刘某依约于当日向天易公司支付房款50%，2015年6月11日，“儋城壹品”项目被法院查封，导致刘某未能在2015年6月30日再继续支付剩余购房款。刘某已支付的价款虽未超过总房款的百分之五十，但该数额是基于双方合同的约定，且刘某是严格履行了合同约定，未超过总房款的百分之五十的原因是因为“儋城壹品”项目被法院查封导致刘某客观不能继续付清房款，刘某对此事实的产生并无过错，不应由其承担案涉房产被强制执行的不利后果，刘某又多次表示愿意继续履行合同付清余款配合法院执行，故一审法院适用执行异议和复议规定第二十九条的规定，认为刘某的付款未超过该条所规定的超过合同约定总价款百分之五十的规定，对其主张不予支持，不利于保护刘某作为无过错的购房合同相对人的物权期待权，应予纠正。因此，刘某在人民法院查封之前已签订了有效的购房合同，在异议标的物所在地并无其他用于居住的房产，对支付未超过百分之五十的购房款无过错且愿意继续履行合同义务，其上诉请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。综上，刘某主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益于法有据，其上诉请求成立，本院应予支持。

二、购房消费者在纠纷发生时支付的房款不足百分之五十，但在诉讼中将剩余房款缴纳给法院，达到足额支付房款的事实，可以认定其享有排除强制执行的民事权益。但是该房屋因法院查封无法处分等情形除外。

案例二：新疆维吾尔自治区高级人民法院在白敏茹与聂培新、伊犁昊丰房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉一案二审民事判决书[（2019）新民终135号]中认为，昊丰公司与白敏茹签订《商品房买卖合同》约定房屋总价为189200元。白敏茹于2013年11月20日支付房款10000元，于2013年11月26日支付房款49520元，于2014年10月16日支付房款680元，诉讼过程中将余款129000元交纳至一审法院，共计交纳房款189200元，可以认定白敏茹已支付全部购房款。故白敏茹的执行异议符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，享有排除强制执行的民事权益。

案例三：湖南省高级人民法院在吴雄才与谭飞兰、郴州市金源房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案二审民事判决书[（2019）湘民终194号]中认为，案涉房产登记在金源公司名下，吴雄才与金源地产之间未签订正式的购房合同，仅签订了《认购书》，从双方所签订的该协议内容看，双方也仅约定了房屋的面积、单价、认购款、房号等，不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的对商品房买卖合同的要求，故《认购书》并不具有商品房买卖合同的性质。案涉703号房实际面积为114.88㎡，按照团购协议价格计算（3080元/㎡-40元/㎡=3040元/㎡），房屋总价款应为349235.2元（3040元×114.88㎡），案涉房屋2017年4月19日被依法查封，吴雄才在2017年4月19日之前仅支付了90000元预付款，并未超过合同约定总价款的百分之五十。虽2017年12月1日，吴雄才再行向金源公司支付了89235元，与之前支付的90000元相加，超过了合同约定总价款的百分之五十，但该89235元系案涉房屋被查封冻结之后所交房款，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让”之禁止性规定，吴雄才所交房款总和不应被认定为超过合同约定总价款的百分之五十。吴雄才未能证明其对1＃703房屋享有足以能够排除执行措施的权益，故对其主张依法不予支持。

三、购房消费者支付的购房款未超过合同总购房款的百分之五十，且/或未满足其他法定情形的，其不能享有排除强制执行的民事权益。

案例四：最高人民法院在雷娜丽与交通银行股份有限公司陕西省分行、陕西瑞麟置业有限公司申请执行人执行异议之诉一案再审民事裁定书[（2018）最高法民申4311号]中认为，根据二审查明的事实，雷娜丽虽在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，但案涉房屋的合同约定总价款为64万元，雷娜丽仅向瑞麟公司支付了26万元，故不符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条第三项规定的情形。雷娜丽须同时符合上述法条规定的情形，才能参照适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条的规定，作为《执行异议和复议案件规定》第二十七条的但书，对抗交行陕西分行的抵押权。现雷娜丽因支付的购房款未能超过合同约定总价款的百分之五十，不能排除交行陕西分行的强制执行，故其该项再审申请事由不成立。

案例五：最高人民法院在岳荣胜与王娜、陕西瑞麟置业有限公司、陕西瑞林实业集团有限公司案外人执行异议之诉一案再审民事裁定书[（2019）最高法民申425号]中认为，根据《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和二十九条规定，本案中，岳荣胜主张其在法院查封之前已合法占有案涉房产，但根据查明事实，西安市中级人民法院在2015年5月7日已作出裁定，并查封了案涉房产，而岳荣胜系于2015年5月22日办理的交房入住手续，故在法院查封之前，岳荣胜并未合法占有案涉房产。另，本案诉讼各方均确认案涉房产为商铺，并非住宅用房，总价款为1227900元，岳荣胜已付房款60万元，并未超过总房款的50%。根据上述事实，岳荣胜对案涉房产的占有状态、房产用途及购房价款支付情况，均不符合上述司法解释规定的情形，一、二审判决认定岳荣胜对案涉房产不享有排除强制执行的民事权益，事实及法律依据充分，并无不妥。

案例六：内蒙古自治区高级人民法院在许开明与鄂尔多斯市圣圆投资集团有限责任公司、郝建国、阿拉善盟美景房地产开发有限责任公司、鄂尔多斯市东胜区雅景绿化景观工程有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书[（2019）内民终613号]中认为，许开明作为买受人应同时符合上述条件方可排除强制执行。许开明在人民法院查封之前已与美景公司签订了《商品房买卖合同》，提供了无其他住房证明。经查明案涉房产总价值为305838元，许开明现提供的证据只能证明在人民法院查封之前缴纳了房款5万元及维修基金、契税费用16809元，其主张以房抵债的75838元的收款收据显示的时间为2016年10月19日，是在人民法院查封之后发生的抵账行为。且即便如此，其缴纳的房款亦未超过合同约定案涉房屋总价款的50%。故许开明对案涉房产不享有排除人民法院强制执行的民事权益，原审法院对此认定并无不当。

案例七：青海省高级人民法院在赵振华与青海泰阳融资担保有限公司、西宁九海房地产开发有限公司、王九生、王海英、王宁案外人执行异议之诉一案二审民事判决书[（2019）青民终185号]中认为，从法律规定看，在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同和价款支付问题是买受人能否享有足以排除强制执行的民事权益的核心问题。本案中，赵振华与九海公司签订商品房买卖合同并于2014年交清首付款140816元，双方约定以按揭贷款方式支付后续房款。虽人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，但付款数额不符合法律规定的条件，经一审法院合理催告，赵振华明确表示因经济困难无力支付剩余房款。二审审理期间，经本院询问，赵振华表示只能通过按揭方式支付剩余房款，但现因该房屋上存在抵押权和法院查封，不可能办理按揭贷款。故直至二审判决时，赵振华仅支付了的房屋约定总价款的32%，未超过合同约定总价款的百分之五十，即使赵振华所购房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，也不符合法律规定的排除强制执行的条件，与泰阳公司申请执行该房屋的价值相比，并不足以排除强制执行。

案例八：湖北省高级人民法院在伍林与黄石市聚德典当有限责任公司、武汉银鹤置业有限公司案外人执行异议之诉一案二审民事判决书[（2019）鄂民终421号]中认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，只有在该条规定的三项条件全部满足的情形下，购房人的物权期待权才能得到法院保护。从本案查明的事实看，现有证据证实购房者交付了334999元，占总房款1114999元的30%，达不到前述司法解释规定的“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的标准，不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三项条件，在协调无法化解纠纷的情况下，本院只能依法办理，伍林的上诉请求确无法支持。

四、购房消费者已然支付全部购房款的，且满足其他法定情形，应当认定享有排除强制执行的民事权益。

案例九：陕西省高级人民法院在黄红利与交通银行股份有限公司陕西省分行、陕西瑞麟置业有限公司申请执行人执行异议之诉一案二审民事判决书[（2018）陕民终377号]中认为，本案中，2014年8月15日，黄红利为购买西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区3号楼某号房屋和5号楼某号房屋与房地产开发企业瑞麟公司分别签订《商品房买卖合同》，该两份《商品房买卖合同》已在临潼房管所备案登记，其真实性已得到房屋管理部门的确认。后黄红利向瑞麟公司支付了全部购房款。因交行陕西省分行向西安中院申请强制执行，该院遂根据西安市汉唐公证处出具的债权文书《公证书》及《执行证书》，于2014年12月30日作出执行裁定，将尚登记在房地产开发企业瑞麟公司名下的上述房屋予以查封。由于黄红利在人民法院查封之前已经与瑞麟公司签订商品房买卖合同，并支付了全部购房款，所购房屋用于居住使用，且西安市房屋管理局答复该院在案涉执行标的物区域黄红利名下未登记其他居住房屋，因此，黄红利对人民法院查封诉争房屋提出异议，于法有据，异议理由成立。西安中院裁定对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区3号楼某号、5号楼某号房屋中止执行，并无不当。之后，交行陕西省分行向西安中院提起申请执行人执行异议之诉，而该院又判决准许对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区3号楼某号、5号楼某号房产执行显然不妥，应予纠正。黄红利的上诉理由部分成立，应予支持。