分享|最高院裁判观点：即使购房人明知所购房屋设有抵押权，只要符合消费者购房人排除执行的条件，就应优先保护其权利

来源|民事审判

【裁判要旨】预售许可证系行政机关履行管理职能而颁发，其目的就是准许开发商在开发尚未完成的情况下预售商品房，且预售许可证均在销售场所公示。对于购房人来说，其在开发商已经对商品房进行预售的情况下，能够相信抵押权人同意转让抵押物，且相信其所交付的购房款已经按照物权法的规定用于提前清偿抵押权所担保的债务。在此基础上，即使购房人明知所购房屋有抵押权负担，只要符合消费者购房人排除执行的条件，就应当优先保护消费者购房人的权利。至于行政法规中所规定的预售条件则应通过完善行政管理的途径来解决，而不能让购房人来承担此种风险。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2020）最高法民终1209号

上诉人（原审被告）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵州省贵阳市云岩区枣山路11号港天大厦1幢1单元4层。

负责人：黎明，该分公司总经理。

委托诉讼代理人：赵立华，贵州恒易律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄强，贵州恒易律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：邓学平，男，汉族，1975年5月7日出生，住四川省广安市广安区。

委托诉讼代理人：杨丽华，贵州蕴诚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：涂松松，贵州蕴诚律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：毛臣翠，女，汉族，1976年12月17日出生，住贵州省安顺市西秀区中华西路8号1单元2806室。

委托诉讼代理人：杨丽华，贵州蕴诚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：涂松松，贵州蕴诚律师事务所律师。

原审被告：贵州安顺今旦房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区南华路六号。

法定代表人：阳正威，该公司副董事长。

原审第三人：安顺商厦有限责任公司。住所地：贵州省安顺市西秀区南华路6号。

法定代表人：阳正兴，该公司董事长。

原审第三人：贵州省安顺中药厂有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀新区头铺。

法定代表人：阳正威，该公司董事长。

原审第三人：夏羽，女，汉族，1963年4月17日出生，住贵州省贵阳市云岩区黄金路79号2栋3单元附43号。

原审第三人：阳正威，男，汉族，1951年2月20日出生，住贵州省安顺市西秀区卫坝口8号。

原审第三人：金礼惠，女，汉族，1957年12月7日出生，住贵州省安顺市西秀区卫坝口8号。

上诉人中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称长城贵州分公司）因与被上诉人邓学平、毛臣翠及原审被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦房开公司）、原审第三人安顺商厦有限责任公司、贵州省安顺中药厂有限公司、夏羽、阳正威、金礼惠案外人执行异议之诉一案，不服贵州省高级人民法院（2020）黔民初69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

长城贵州分公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回邓学平、毛臣翠的一审诉讼请求；2.由邓学平、毛臣翠承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）案涉《商品房买卖合同》的签订未经抵押权人同意，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定而无效。（二）邓学平、毛臣翠提供的证据不能证明其已经支付购房款。一方面，合同中载明需将购房款支付至监管账户，但邓学平、毛臣翠仅提供了今旦房开公司出具的收据证明已用现金支付购房款。另一方面，邓学平的银行流水显示其几乎每一两天去银行存款及取款，证明其没有存放现金的习惯，另外，支付购房款在合同签订之前不符合常理。

邓学平、毛臣翠辩称，案涉《商品房买卖合同》合法有效，双方于2014年11月29日签订合同后，邓学平、毛臣翠陆续支付了全部购房款，今旦房开公司于2015年1月30日出具了收款收据，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的法定排除执行条件，请求驳回上诉，维持原判。

邓学平、毛臣翠向一审法院起诉请求：1.判令立即停止对位于贵州省安顺市西秀区黄果树大街丰景华府B6幢1-22-3号房屋的执行，并解除查封扣押；2.请求确认位于贵州省安顺市西秀区黄果树大街丰景华府B6幢1-22-3号房屋系邓学平、毛臣翠所有；3.判令由长城贵州分公司承担本案诉讼费用。一审诉讼中，邓学平、毛臣翠撤回第二项诉讼请求

一审法院认定事实：本案争议房屋系由今旦房开公司开发建设的丰景华府项目，房号为B6-1-22-3。2013年4月18日，安顺市住房和城乡建设局向今旦房开公司颁发《商品房预售许可证》，载明“今旦房开公司开发建设的西秀区黄果树大街H2地块（头铺）丰景华府A6、A7、B3、B4、B5、B6栋，经审查具备商品房屋预售条件，准予预售，特发此证。”2013年6月28日，债权人长城贵州分公司取得西秀区黄果树大街丰景华府一期B1-B6房屋的在建工程抵押权，2014年12月3日取得对丰景华府一期剩余其他房屋的在建工程抵押权。

2014年11月29日，邓学平、毛臣翠（买受人）与今旦房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，双方约定“第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于安顺市西秀区黄果树大街（Ｈ2）地块、总土地面积为88678平方米，编号为安国用（2010）第15号、安国用（2010）第16号地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为丰景华府，建设工程规划许可证号为520000201026578。建设工程施工许可证号为522501201102140301、522501201102140301-1。第二条销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为（2013）商房预字第××号。第三条基本情况：买受人购买的商品房,第Ｂ6幢1单元22层3号房。第四条抵押情况：该商品房占用范围内的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为安顺市商业银行，抵押部门为安顺市房屋产权交易处，抵押登记日期为2012年1月13日，该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为安顺市商业银行，抵押登记部门为安顺市房屋产权交易处，抵押日期为2012年1月13日。第七条计价方式与价款：按照套内面积计算，该商品房单价每平米4225.42元，总价款404373元。”

2014年9月12日，今旦房开公司出具《收据》载明：收到邓学平、毛臣翠购房款404373元，收到维修基金、四通费、其他12112元。邓学平、毛臣翠提交了其从2017年至2018年期间逐年缴纳物业费用的《收据》，2017年缴纳的装修保证金、垃圾清运费、出入证押金的《收据》，以及2017年自来水供水发票。邓学平、毛臣翠陈述购房款系现金交易，为证明邓学平、毛臣翠有能力支付购房款的事实，提交了邓学平2014年的银行流水。银行流水显示自2014年5月起至2014年9月，邓学平有大量取现、存现的交易记录，交易记录所载明的取现和存现金额远大于购房款。

另查明，2016年10月17日，长城贵州分公司与贵州省安顺中药厂有限公司、今旦房开公司、安顺商厦有限责任公司、夏羽、阳正威、金礼惠金融不良债权追偿及担保合同纠纷一案，一审法院作出(2016)黔民初78号民事调解书，确认“第一，截止2016年4月19日，今旦房开公司共计欠长城贵州分公司债务本金184300000元，利息42247177.78元，逾期罚息2134109.25元，复利1195156.3元……第三，长城贵州分公司对今旦房开公司位于安顺市西秀区黄果树大街丰景华府项目项下的在建工程房产在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权”。前述调解书生效后，今旦房开公司未完全履行调解书中的义务，长城贵州分公司申请强制执行。一审法院于2016年5月3日作出（2016）黔民初78号民事裁定：“冻结或者查封、扣押被告贵州省安顺中药厂有限公司、今旦房开公司、安顺商厦有限责任公司、夏羽、阳正威、金礼惠的银行存款245348686.64元或相应价值的其他财产”。2016年5月5日，一审法院作出（2016）黔执保15-1号协助执行通知书：“查封今旦房开公司所有并用于抵押的房产即位于安顺市西秀区黄果树大街丰景华府在建工程项目项下房产，查封时间为三年。案涉房屋在查封范围。”

强制执行程序中，邓学平、毛臣翠提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行。2019年12月26日，一审法院作出（2019）黔执异97号执行裁定书，裁定“驳回邓学平、毛臣翠的异议请求。”

再查明，邓学平、毛臣翠在安顺市中心两城区名下有一套住房，现有六人共同居住。

一审法院认为，本案的争议焦点为：邓学平、毛臣翠对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。执行异议之诉的立法目的在于处理各方当事人对同一执行标的物所涉不同权利之间的纠纷，具体言之，产生本诉的原因系买受人邓学平、毛臣翠购买今旦房开公司的房屋，而今旦房开公司因欠债权人长城贵州分公司的款项被强制执行。故须分析邓学平、毛臣翠对案涉房屋享有的物权期待权与长城贵州分公司的抵押权如何平衡和保护。一审法院认为，邓学平、毛臣翠请求停止执行的主张成立，具体分析如下：

首先，从邓学平、毛臣翠的身份来看，邓学平、毛臣翠系商品房消费者。经审查，邓学平、毛臣翠名下虽有一套住房，但现有六人共同居住案涉房屋是其为居住需求购买，故购买案涉房屋仍系满足居住需求，故本案邓学平、毛臣翠符合购房消费者身份。

其次，从购房合同签订情况看，一审法院于2016年5月5日查封案涉房屋，邓学平、毛臣翠于2014年11月29日签订《商品房买卖合同》，其签约时间早于一审法院查封案涉房屋时间，邓学平、毛臣翠已在一审法院查封案涉房屋前签订了合法有效的《商品房买卖合同》。

再次，从购房款支付情况看，邓学平、毛臣翠提交了2015年1月30日的购房款及维修基金等费用的《收款收据》，且有邓学平的银行存取款交易记录予以佐证。邓学平、毛臣翠虽未提交404373元的转款凭证等证据，但在案的《收款收据》《银行交易记录》以及当事人陈述，已形成证据链，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”的规定，邓学平、毛臣翠关于已交付购房款的主张成立。

最后，从权利的性质和来源来看，在比较和分析双方权利的基础上，邓学平、毛臣翠的权利在本案中应予保护，具体而言：一方面，本案邓学平、毛臣翠享有的系物权期待权，而长城贵州分公司对案涉房屋享有的为在建工程抵押权。消费者的物权期待权在顺位上应当优先于抵押权。另一方面，基于消费者的生存利益优先原则，当与其他债权人利益发生冲突之时，应当优先保护消费者的生存利益。故支付全部款项的商品房消费者邓学平、毛臣翠的权利优先于长城贵州分公司的抵押权，案涉房屋不应当继续执行。

另，邓学平、毛臣翠撤回其第二项诉讼请求，系其对自身权利的处分，符合法律规定，一审法院予以准许。

综上，邓学平、毛臣翠的部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：停止执行丰景华府B6栋1单元22层3号（即1-22-3号）房屋。案件受理费7365.59元，由长城贵州分公司负担。

对一审判决认定的事实，今旦房开公司出具购房款及维修基金、四通费收据的时间为2015年1月30日，本院予以纠正。对一审判决认定的其他事实，本院予以确认。

本院认为，本案二审争议的焦点问题在于：邓学平、毛臣翠对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

2013年4月18日，今旦房开公司取得案涉项目的《商品房预售许可证》。预售许可证系行政机关履行管理职能而颁发，其目的就是准许开发商在开发尚未完成的情况下预售商品房，且预售许可证均在销售场所公示。对于购房人来说，其在开发商已经对商品房进行预售的情况下，能够相信抵押权人同意转让抵押物，且相信其所交付的购房款已经按照物权法的规定用于提前清偿抵押权所担保的债务。在此基础上，即使邓学平、毛臣翠明知所购买的房屋有抵押权负担，只要符合消费者购房人排除执行的条件，就应当优先保护消费者购房人的权利。至于行政法规中所规定的预售条件则应通过完善行政管理的途径来解决，而不能让购房人来承担此种风险。故长城贵州分公司认为案涉《商品房买卖合同》的签订未经抵押权人同意，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定而无效的主张不能成立。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，邓学平、毛臣翠于2014年11月29日签订《商品房买卖合同》，早于一审法院查封案涉房屋的时间2016年5月5日，邓学平、毛臣翠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。合同签订后，今旦房开公司于2015年1月30日出具了购房款及维修基金、四通费的收款收据，虽然邓学平、毛臣翠的购房款是现金支付，但其陈述了款项来源，结合银行流水等证据，能够证明其有现金支付购房款的经济实力，可以认定全部购房款已支付，长城贵州分公司认为本案证据不足以证明购房款已支付的主张不能成立。邓学平、毛臣翠符合消费者购房人排除执行的条件，一审法院判令停止执行案涉房屋，并无不当，本院予以维持。至于长城贵州分公司主张邓学平、毛臣翠未按照合同约定将购房款支付至监管账户的问题。经查，《商品房买卖合同》第三章第九条约定：“出卖人承诺商品房预售所得款项，按法律法规的有关规定监管使用，用于本项目的工程建设。”从合同约定内容来看，购房款的监管义务人为出卖人，其约束的是今旦房开公司，而并非约定买受人直接支付款项至监管账户。从实际交易习惯看，亦是今旦房开公司负责将购房款转入监管账户，长城贵州分公司向不动产登记中心申请解押。长城贵州分公司的该项主张无合同依据，依法不能成立。

综上所述，长城贵州分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7365.59元，由中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。

本判决为终审判决。

审   判   长　 汪国献

审   判   员　 孙晓光

审   判   员　 葛洪涛

二〇二〇年十二月三十日

法 官 助 理    李蔚然

书   记   员    伍齐敏

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