分享|最高法院裁判：审理执行违反限购政策的房屋买卖，应考虑这几点

【裁判要旨】1.限购政策并不影响房屋买卖协议的效力，只要双方签订的买卖协议不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应认定为合法有效。2.占有房屋应当理解为对房屋的管理和支配，如取得房屋钥匙、办理物业入住手续等，才能视为对房屋具有事实上的管理和支配权。案外人出具的证明在性质上同属证人证言，需有其它事实相互印证才具有证明力。3.当事人在购房前明知自己属于限购政策规制的范围而仍然购买的，应认定无法办理过户系其具有自身原因。4.关于房屋购买人购买案涉房屋是否用于居住需要的问题。《执行异议和复议规定》第二十九条对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，旨在保护消费者生存居住权利和基本生活之需。当事人一次性购买多套房屋，显然不符合基本生存的居住需要，远超过正常的生活居住范围，不符合上述规定情形。

最 高 人 民 法 院

民事裁定书

(2020)最高法民申4797号    

以下为最高人民法院在民事判决书中“本院认为”认为部分对该问题的论述：

本院认为，本案再审审查围绕的焦点问题为：邬志斌对江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所2号楼720室、4号楼102、103、104、105、106、109、110、111、112、113、114、115、116、117房屋是否享有排除强制执行的民事权益。具体分析如下：
第一，关于邬志斌是否在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的问题。2014年5月16日至17日，邬志斌与宁波强人置业公司签订了15份《罗马假日内部购房签约协议》，上述协议系双方真实意思表示，限购政策并不影响房屋买卖协议的效力，上述协议并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应认定为合法有效。本案中，人民法院的查封时间为2014年6月18日，晚于签订《罗马假日内部购房签约协议》的时间，故应认定邬志斌在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。
第二，关于邬志斌是否在人民法院查封前占有案涉房屋的问题。邬志斌主张原审法院未允许证人吴某出庭作证，吴某出具的《情况说明》应当作为新证据，该《情况说明》与业主委员出具的证明可以相互印证，足以证明其在人民法院查封前合法占有案涉房屋。本院认为，证人吴某在原审中虽未当庭陈述，但原审法院已经对吴某书面出具的《情况说明》进行了审查，申请人将此作为新证据申请再审的理由不能成立。占有房屋应当理解为对房屋的管理和支配，如取得房屋钥匙、办理物业入住手续等，才能视为对房屋具有事实上的管理和支配权。吴某出具的《情况说明》及业主委员会出具的证明在性质上同属证人证言，需有其它事实相互印证才具有证明力。本案中邬志斌并未举示物业出具的接房通知书或交接房手续证明，也未提供缴纳的水电费、物管费等相关收据，故邬志斌主张在人民法院查封前已占有案涉房屋，缺乏客观事实依据，本院不予支持。
第三，关于邬志斌是否支付购房款的问题。邬志斌主张其通过向被申请人转账、委托陆南民代付购房款、现金支付购房款的方式支付了案涉房屋的全部价款。首先，邬志斌2012年11月15日到2014年1月15日期间八次向叶罕嗣、竺筱妹转款，共计1416500元；案涉购房合同于2014年5月16日至17日签订,上述八笔款项转账时间均发生在签订购房合同之前。在早于签订购房合同两年前即分八次支付案涉15套房屋房的购房款，不符合常理，且该八笔款项的数额与案涉购房价款无法直接对应，邬志斌对此没有提供合理解释，故前述八笔转账系因其他法律关系而产生具有高度盖然性。其次，邬志斌主张案外人陆南民向宁波强人置业公司支付的102万购房款中包含陆南民代其支付的501626元购房款，并出示了陆南民向宁波强人置业公司转款转账凭证。本院认为，转账凭证无法证明该笔款项的性质，邬志斌也未提供其委托陆南民代付购房款的委托付款说明，故无法认定已支付501626元购房款。再次，邬志斌主张其通过现金支付的方式向宁波强人置业公司补交15622元购房款，亦未提供相应证据。虽然邬志斌提供了宁波强人置业公司于2014年5月17日出具的168100元房款收据，但该收据与上述实际付款证据无法对应。综上分析，邬志斌主张已支付案涉房屋的全部购房价款，缺乏事实依据、证据不足，本院不予支持。
第四，关于邬志斌是否因自身原因未办理过户登记的问题。邬志斌同宁波强人置业公司签订的《罗马假日内部购房签约协议》中明确约定“因国家限购，暂不做房管局备案手续。待湾里区解除限购后再办理房管局备案手续”，应当推定邬志斌在购买案涉房屋时明知可能因南昌市的限购政策原因暂时无法办理登记手续，即使邬志斌主张限购条款为合同格式条款成立，也系其在签订合同时没有尽到合理审查的义务，存在对该条款的忽视，未对案涉房屋的抵押状态和宁波强人置业公司的经营状况进行审查，对于案涉房屋在查封前无法办理过户具有自身原因。
第五，关于邬志斌购买案涉房屋是否用于居住需要的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，旨在保护消费者生存居住权利和基本生活之需。本案中，邬志斌一次性购买15套房屋，显然不符合基本生存的居住需要，远超过正常的生活居住范围，不符合上述规定情形。
如上分析，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定，邬志斌对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
综上所述，邬志斌的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：
驳回邬志斌的再审申请。
审判长：马　岚审判员：葛洪涛审判员：马成波二Ｏ二Ｏ年九月二十九日法官助理：毛荧月书记员：王钰婷

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《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

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