地产股“王者归来”？地产信托还有机会吗？

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来源：证 券 之 星、时 代 周 报、国 际 金 融 报、T i n g 笔 记

房地产作为中国过去二十多年最大的引擎之一，也是最大资金沉淀池之一，对经济发展贡献巨大，也备受投资者的关注。

如果把股市涨跌比作温度计，那今年以来面临持续调控的房地产板块可以说是跌至了“冰点”。下半年来的信贷收紧，使得市场交易大幅缩水，部分房企遭遇资金链危机，并连带导致股债两市持续下挫。即使是头部房企股，也难逃阴跌不止的走势。

11月11日，沪深两市沉寂多时的房地产板块终于迎来爆发，招商蛇口、金地集团、泰禾集团等多只股票涨停，港股内房股也纷纷上涨。债券方面，一批此前大幅下跌的房地产债券，涨幅均超过两位数。

11月12日，地产股涨幅较昨日有所收窄，但仍有多支股票涨势喜人，中国恒大、泰禾集团涨幅均超10%。

中国房地产数据研究院院长陈晟在接受媒体采访时表示，这次房地产板块的反弹是基于金融政策暖风而有的表现，是大家对房地产预期最坏的状态有所缓解后的超跌反弹。

陈晟认为，房地产的后市如何需要看整个房地产企业的美元债和金融稳定的解决是否已度过艰难期，后续企业是否出现相应问题，取决于整个金融监管在明年有关房地产信贷额度目标上的信号。

另一方面，就地产信托方面而言，据用益研究院数据显示，集合信托发行、成立规模“四连降”。10月集合信托发行、成立规模环比继续下滑。其中，房地产类信托下降幅度较为明显，环比降幅进一步扩大，成立规模从6月的逾500亿元下降至10月的不足100亿元。

当前房企面临“三道红线”等监管政策严控负债，融资渠道收紧，再融资能力下降，又遭遇偿债高峰，现金流状况进一步吃紧。近期部分大型房企出现风险事件，房企融资整体的风险评价有上升的趋势，加上监管政策收紧，资金链的紧张未来可能成为房企需要面对的常态，因此，信托公司在房地产业务展业趋于谨慎。房地产类信托的发行自然就有所下降。

一方面是响应融资类业务压降的要求，业务全力向标品转型；另一方面是市场风险高企。近期部分百强房地产企业出现违约事件，为了合规和防范风险，信托公司强化风控、谨慎选择交易对手、收缩房地产信托业务是大势所趋。

而对投资者来说，在房地产信托方面，地产股权信托仍是可以考虑的，不过，投资者对房地产信托也应谨慎选择，对项目进行仔细甄别。

首先看“三道红线”指标，这是现阶段最简单最直接的指标，经过半年多的负债结构调整，如果现在还处于橙红档的房企，说明其财务状况确实不容乐观。TOP50的房企中，绿档的有20家，黄档的22家，橙档3家，红档的5家，分别为绿地控股、首开股份、中国恒大、华夏幸福和富力地产。

所谓“三道红线”指的是：其一、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；其二、房企的净负债率不得大于100%；其三、房企的“现金短债比”小于1 。根据“踩线”情况，房企将被划分为红、橙、黄、绿四档，所在档位将直接影响房企的融资额度。

如果三道红线全部命中，就不能新增负债。踩中两条，有息负债规模年增速不得超过 5%；踩中一条，增速不得超过 10%；一条未中，不得超过 15%。

由于房地产是公认的高周转、高杠杆行业，“三道红线”严控了金融机构对其进行输血，企业只能依靠快周转和快回款来降低负债和加强现金流。

其中现金短债比这个指标尤其能够体现房企的资金情况，因为房企是非常依赖现金流的，如果短债比小于1，公司短期内可能遇到较大的资金挫折，如果任由负债成长可能会危及企业存活。而且短债比中的现金也要看有无包含受限资金，因为有部分现金虽然在房企账上，但是因为种种原因，使用该部分资金是受到一定限制的，因此剔除了受限资金的现金的现金短债比更能说明一家房企的现金流情况。

任何一个事物都是受多方面影响的，仅仅只看这一个指标也不全面，还要综合考察房企的销售回款率、综合融资成本以及土地储备等情况。如果当期的销售回款很好，未来一年的开工面积也有充分的保证，而且手里的土储较多，没有太多补充库存的需要，这样的企业偿债压力是比较小的。

另外房企的综合融资成本也是一个很重要的指标，金融机构给企业的贷款利率其实就是风险定价和风险利差，如果房企的综合融资成本较低，说明房企的资质好、财务状况稳定，金融机构认可度比较高。

以往大家做房地产项目都喜欢看风控措施，实际上风控措施是发生极端风险下的最后手段。过去房地产行业火热，经济环境好的时候，一般都没有项目会真的走到需要启动风控措施的地步。只有当企业真的没钱还的时候，风控措施才派上用场。而无论是拖售股权、拍卖抵押物，还是走司法流程，都需要时间。谈判需要时间、沟通协调需要时间、可能牵扯到企业背后的股东、甚至还有地方政府，更需要时间。头部信托公司的处置资产能力和谈判能力都很强，也许最后并不会实际受到资金损失，但是这期间对于大多数的投资者来说都是煎熬。

所以，在当下的投资环境中，我们在选择房地产股权信托的项目的时候，房企本身比风控措施更重要！

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