兴宁东or五象东，置业选择你更倾向谁？（附多维度测评）
The following article is from 南宁微楼市 Author 小克007
2019年1-4月，在南宁各大板块“成绩单”出炉，五象东龙岗和兴宁东分别位列成交量一、二名，表现惹眼。作为南宁两大置业热点板块，又都是城市副中心，从资源、配套、成交、价格、楼盘多个指标来看，这两大板块谁更胜一筹？购房者或许能从下文找到想要的答案。
”自然资源之争
你有江景园博园，我有16个公园群
自然资源丰富与否，一定程度上会影响居住的舒适度。无论是刚需、改善，还是终极置业，都对置业区域的自然资源配套，有着一定的要求。
从这一点上来看，龙岗最大的自然优势就江景。邕江环绕着龙岗版块蜿蜒而过，江景也成为区域不少楼盘的营销重点。而且随着邕江整治的不断推进，近两年龙岗陆续有滨江公园投入使用。
此外，去年12月南宁国际园博园正式开门迎客，以及灵龟山国家森林公园，都成为龙岗“后花园”。
龙岗板块自然资源布局示意图
兴宁东在生态资源上，定位似乎“更高一筹”。按照《南宁市三塘镇总体规划（2014—2035年）》，兴宁东将被打造成为具有岭南水乡特色的现代生态田园都市，成为集旅游、娱乐、观光和游憩为一体的国际旅游基地。
兴宁东相关规划图（来源南宁规划局，现已并入南宁自然资源局）
目前，兴宁东昆仑大道沿线分布着广西药用植物园、那考河湿地公园、十里花卉长廊、乡村大世界4大公园，目前均已投入使用。区域还规划有12个中小型公园，未来，区域将拥有16个公园组成的公园群。另外，板块内还有嘉和城景区、九曲湾温泉景区、广西药用植物园、乡村大世界4个4A级景区。“生态+旅游”，已成为兴宁东的重要标签。
小克点评：从自然资源来看，龙岗最大的卖点就是江景，而兴宁东胜在自然景观丰富，整体宜居度高。如果想平时随时来场说走就走的旅行，可以选择兴宁东板块，如果青睐江景房，可以选择龙岗。
商业之争
大型商业体各有3个，兴宁东商业氛围浓厚
几年前，其实无论是兴宁东还是龙岗，大型商业都是片区的“软肋”之一。但是随着片区商业配套的逐步完善和落地，二者的商业格局都有了改变。
龙岗目前已开放的大型商业综合体有万达茂，目前已成为龙岗人气最旺的“打卡地”。宝能城市广场和合景·天峻广场虽都规划有大型商业，但目前均处于建设阶段，开业时间待定。区域未来还将建设威宁邻里中心，其他商业多以小区底商为主。
2018年底开业的新城吾悦广场（图片来源南宁新城吾悦广场公众号）
与龙岗相比，兴宁东商业氛围更“熟”。目前，兴宁东已开业的大型商业体有新城吾悦广场（20万㎡，已于2018年12月开业）、金源城（在建7万㎡风尚MALL，梦之岛购物中心、大地影院进驻），大大方便了区域居民消费。
此外，约16万㎡的首创奥特莱斯目前正在建设中，开业时间待定。中海国际社区、盛天东郡、恒大华府、绿地城以及嘉和城都规划有中等体量的商业，部分已开业。且兴宁东板块居住氛围较龙岗更为浓厚，底商、农贸市场、商超等已开业的不少，商业氛围更为成熟。
与龙岗相比，兴宁东商业氛围更“熟”。目前，兴宁东已开业的大型商业体有新城吾悦广场（20万㎡，已于去年12月开业）、金源城（含20万㎡商业，部分开业），目前来看大大方便了区域居民消费。此外，约16万㎡的首创奥特莱斯目前正在建设中，开业时间待定。中海国际社区、盛天东郡、恒大华府、绿地城以及嘉和城都规划有中等体量的商业，部分已开业。且兴宁东板块居住氛围较龙岗更为浓厚，底商、农贸市场、商超等已开业的不少，商业氛围更为成熟。
小克点评：从商业格局来看，龙岗大型商业配套较为传统的一站式消费模式，而兴宁东已落成和规划的商业Mall更加注重体验式消费，是一种轻奢时尚的都市生活享受。
教育之争
规划数量不少，但投入使用的都不多
从教育资源的能级来看，龙岗板块和兴宁东板块均规划有多所中小学，但学区能级不高，且投入使用的学校都不多，教育配套仍有待完善。
天桃实验学校嘉和校区（图片来源网络）
兴宁东板块，目前规划有十余所中小学，如天桃实验学校（嘉和校区）、卓立小学、兴桂路小学、虹桥小学、朝阳小学恒大华府分校（在建）、九曲湾小学、兴宁区第一中学、五十二中（在建）等。随着部分中小学建成投入使用，将满足兴宁东板块飞速增长的入学需求。
目前，龙岗板块亦规划有十余所中小学，如民主路小学万达茂校区、江滨路小学、步云中学、步云小学、五象实验三小、三美学校初中部（龙岗校区）等，整体来看优质学校不多。不过，今年2月平安拿下的龙岗250亩大地块将引进哈罗国际学校（私立名校，幼至高），大大提升了龙岗教育配套的能级，但学费也十分高昂。
小克点评：作为两大热点板块，兴宁东和龙岗均规划有多所学校，满足片区日益增长的入学需求。但是，如果是冲着名校买房，可能还需斟酌，目前已建成的名校数量和凤岭北，五象湖等具有优势教育资源傍身的板块相比，有一定差距。
交通之争
兴宁东有地铁和东站，龙岗多跨江大桥
交通配套是否完善、便捷与否，也大大影响区域的升值潜力。
兴宁东的一大交通优势就是邻近南宁东站，从快环进入昆仑大道前往南宁东站，约10-15分钟，高铁出行十分便捷。未来区域有2条地铁线贯穿，分别是地铁3号线（预计今年6月28日左右开通运营）及地铁5号线（在建）。地铁开通后，将大大改变兴宁东的交通格局。
地铁3号线将于今年6月28日开通运营（来源于网络）
今年，兴宁东还将新建设9条道路，昆仑大道立交也在建设中。通车后，兴宁东将与凤岭北、五象更“亲近”。
龙岗板块，紧邻仙葫和五象核心区，因为临江板块内有多座跨江大桥，如青山大桥、龙岗大桥、八尺江桥、蒲庙大桥，可快速前东盟商务区和仙葫片区。目前，区域路网逐步完善，地铁4号线（在建）南端起始/终点站龙岗站经过板块。
小克点评：从交通通达性来看，兴宁东交通路网的发展速度是远快于龙岗板块的，且有东站、有地铁，邻近快环，再加上今年新修9条道路，未来与凤岭北更是“无缝对接”。
成交量之争
一个第一，一个第二，都是置业热区
克而瑞数据统计显示，今年以来龙岗和兴宁东板块成交表现十分惹眼，一个第一，一个第二，均是南宁置业热点区域。
从商品房成交来看，2019年1-4月，南宁热点成交板块第一名为龙岗板块，成交量44.69万㎡。从数据来看，龙岗板块以明显成交优势领先于其他板块。第二名为兴宁东板块，成交量32.95万㎡。
近两年来，龙岗板块一直是南宁楼市成交量最大的板块，这主要得益于区域配套、交通路网逐步完善，承接了大量青秀和五象核心区客户，刺激成交上涨。而兴宁东板块凭借与凤岭北的“亲密”关系，基础设施和配套逐步完善，亦承接不少凤岭北外溢客户，置业价值也逐步受到购房者认可。
小克点评：最近一年，龙岗板块新盘涌动，五象核心区部分用户外溢，其“突然蹿红”至成交TOP1；而兴宁东因路网拉近与凤岭北距离，生态资源认可度高，商品房成交量稳增趋势。多家大牌房企进驻，往往会给区域带来更好的居住产品和配套，带动区域升级。这对于购房者来说，都是好事。
价格之争
两个是万元出头，兴宁东价格涨幅更大
从置业群体来看，龙岗和兴宁东的客群多为价格敏感型购房者。从房价水平来看，兴宁东和龙岗板块均为万元级别。从价格涨幅来看，兴宁东价格涨幅在热点板块中靠前。
2019年1-4月，兴宁东商品住宅成交均价为11111元/㎡，龙岗板块为10544元/㎡。与其他热点板块对比，二者价格均处于中等位置，均有较大的上涨空间。
从价格涨幅来看， 兴宁东商品住宅均价同比涨幅14%，位列各大热点板块第3，高于龙岗板块13%的涨幅。以商品房为统计维度，2019年1-4月兴宁东板块商品房均价同比涨幅为23%，位列热点板块第一，远高于龙岗板块的9%。
小克点评：从置业门槛来看，兴宁东略高于龙岗，二者均价差距在500元/㎡左右。但是从升值潜力来看，兴宁东的表现比龙岗更为抢眼，涨幅强劲。
土地之争
2018龙岗成交较大，2019兴宁东是重头
2018年，从南宁各热点板块住宅用地成交来看，龙岗板块成交5幅地，总建面为80.98万㎡；兴宁东成交4幅地，共55.61万㎡，在板块中排名靠前。
2018年，龙岗住宅用地成交平均楼板价4640元/㎡，成交地块的楼板价基本在4000-5000元/㎡，溢价率在20%-40%。兴宁东成交平均楼面价3700元/㎡，主力成交楼板价在2000-3000元/㎡范围内。就拿地门槛而言，兴宁东低于龙岗，溢价空间更大。
另外，2019年南宁市计划供应住宅用地统计显示，兴宁东计划供应10幅地，总占地987亩，在南宁各板块中居于第一。此外，今年6月底前，政府将完成三塘西片区2万亩的土地征收，这2万亩的片区大概需要建设20年，相当于再造一个埌东新区。
龙岗计划供应8幅地，总占地563亩，位于第三。对比来看，兴宁东和龙岗均“屯粮”充足，将吸引更多开发商关注，也为板块后续发展提供支撑。
小克点评：目前，兴宁东板块的拿地门槛低于龙岗板块，对开发商来说，拿地成本压力较小。从2019年甚至是政府更长远的动作来看，兴宁东板块土地储备量十分丰富，未来吸引更多品牌开发商进驻，推动板块发展。
房企之争
品牌房企都不少，兴宁东大盘扎堆
近两三年，无论是兴宁东板块还是龙岗板块，均备受品牌房企的青睐。从布局房企来看，这两个板块品牌房企数量均近20家。2019年全国销售百强房企中，有10家已进驻兴宁东，13家进驻了龙岗板块。
上表截至2019年4月统计
从在售项目规模来看，兴宁东目前已坐落多个生态大型社区，小则上百亩，大则数千亩；业主回家即是度假，近享城市后花园。嘉和城（占地6000亩），拥有丰富的湖泊水系、自然原生态植被，打造休闲城邦；国悦九曲湾（整体规划1100亩），包含300亩市政公园，及双百亩湿地公园，生态环境宜居舒适；中海国际社区（整体615亩），毗邻那考核湿地公园、广西药用植物园。
此外，兴宁东低密居住大盘——大唐印象、中鼎公园首府，容积率分别2.5、1.8，楼栋布局和景观朝向的设置，充分考虑住户舒适感和观景体验；在产品打造上，注重生态地势、景观资源的利用，更好地打造绿色美好宜居生活。
我们向南聚焦龙岗板块，近年开发项目多在300亩以内，百亩左右的中小规模项目居多，如新城悦隽风华、盛湖悦景、蓝光雍锦澜湾、恒大悦龙台等。目前体量最大的项目是万达茂，占地约705亩，南宁已开业的大型文旅商综合体之一。
业内人士分析，与中小规模楼盘相比，大盘无论是在园林、配套、产品方面，打造空间更大。往会有大园林，配套丰富，且产品类型会更为丰富，选择范围更广。当然，中小规模楼盘如果内功做得足够好，也会十分出彩。
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文章来源：CRIC广西；
图片来源见文中注释；公众号“广西地产大数据”（gxdcdsj）编辑，转载请注明出处。
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