一南一北两大高端住区PK，凤岭北 、五象湖你更看好谁？

作为南宁一南一北两大高端改善住区，凤岭北和五象湖板块，一直自带光环，备受改善群体关注。

近来，对比高价地频出的五象湖的燥热，凤岭北似乎有些“冷清”。同样是定位高端的住区，同样是拥有高能级的配套，同样是高端盘扎堆， 成熟凤岭北PK后起之秀五象湖，究竟谁更胜一筹？

对于改善型或是偏向高端盘的买家，对比凤岭北和五象湖两大板块，该怎么选？

论学区

均有多所名校，凤岭“资历老”五象湖“较年轻”

凤岭北和五象湖之争，颇有看点的无疑是学区。名校众多，是凤岭北和五象湖板块最大的竞争优势。

作为南宁富人区板块，凤岭北学区的能级很符合区域的调性，大多是高规格、高配备建设。目前，区域有15所中小学，13所已投入使用，影响力较大的有天桃实验学校银杉路校区、北大南宁附属实验学校、南宁第四十七中（凤翔路中学）、南宁市第二中学凤岭校区、民主路小学佛子岭校区。

作为高端住区中的后起之秀，五象湖板块之所以能快速蹿红，学区绝对是一大助力。华润二十四城、万科魅力之城等楼盘目前二手房均价已达1.8万元/㎡，购房者多是冲着学区买单。目前，区域有8所中小学，全部已投入使用，其中滨湖路小学五象校区、五象新区第一实验小学、秀田小学五象校区、南宁市第三中学五象校区（高中部）均名气响亮。

对比来看，凤岭北板块学校数量较多，且招生多年，教育水平稳定；五象湖板块学区配套能级高，牌子响亮，规格高、设备新，但招生年限较短，教育水平究竟如何仍需时间检验。

论商业

凤岭北毗邻三大商业综合体，五象湖“商气”不足

凤岭北发展多年，整体商业配套较为成熟完善，社区商业整体也运营得十分成熟。如荣和自身大型商业品牌天街系列已在荣和凤岭北多个社区开业，霖峰壹號10万㎡国际风情商业街部分开业，万科城万科里开业，还有凤岭娱人码头，目前购物逛街相对便捷。

此外，凤岭北还可以同时近享航洋商圈、东盟商务区商圈、金湖商圈3大商圈，其中，5分钟车程可抵达航洋国际城、东盟商务区的大型商业、青秀万达广场，商业氛围成熟。

相比之下，五象湖板块目前“商气”尚未形成，板块商业目前主要有华润万象汇（在建）、万科魅力之城万科里、合景天汇广场商业Mall（在建），多是小区的小型商业街区，开业体量较小，其他商业配套均处于规划阶段。此外，距离较近的五象总部基地大型综合体大多仍处于规划或者建设初期，如五象总部基地的五象航洋城、恒大国际中心，尚未开业。

无论从商业体量还是成熟度来看，凤岭北都更胜一筹。

论交通

都有地铁加持、交通通达性都不赖

交通方面，凤岭北和五象湖都受到城市规划的眷顾.。

其中，率先通车的地铁1号线贯穿凤岭北，另外高铁站南宁东站也位处凤岭北。板块内还有佛子岭路、枫林路、凤凰岭路、云景路、民族大道、快速环路等形成四通八达的路网，作为城市CLD的凤岭北，可以说位于城市中心板块，出行较为便利，再加上有地铁和东站加持，整体通达性较好。

凤岭北交通路网

而随着五象新区的建设，板块交通也不断升级。贯穿五象湖板块的地铁3号线近期通车，区域与原老城区之间时间成本进一步缩短；相比凤岭北部分道路较为狭小的情况，五象新区道路整体宽敞，板块内的平乐大道、玉洞大道等主干道途径，路网发达。

从交通情况来看，基本可以打平手。但目前由于五象新区整体还处于建设火热期，五象湖板块部分路段来往大货车较多，安全性略低一点。

论成交

2016年均达到顶峰，近两年成交均走下坡路，供应乏力

成交上，凤岭北和五象湖板块有种“英雄惜英雄”的感觉，彼此都是置业热点板块，都在2016年达到阶段性成交顶峰，随后因为板块内多盘清盘，供应不足，成交均开始明显下滑。但在2019年，这两个板块均存在发力空间。

数据来源：CRIC

2001年，凤岭北板块启动建设，随后成交快速上涨，2009年荣和大地万人选房、凤岭春天热销，板块成交面积首度突破百万方，2016年达到高峰124.12万㎡。随着在售楼盘及可开发土地日渐减少，板块成交也呈下滑趋势，不过仍呈现供不应求态势。

五象湖板块，自2014年发售以来，就经历了爆发式上涨，2016年成交量便突破百万方，达104.99万㎡，一跃成为“流量”板块。2018年后，板块内多盘清盘，新增土地供应较少，受制于供应端，成交亦明显下滑。

“僧多粥少”，是这两个板块供求的写照。但是下半年，这两个板块都存在发力的空间。凤岭北板块万科城、吉祥凤景湾、荣和公园大道、荣和悦澜山、霖峰壹号、美泉1612等都有新货推出，新盘荣和公园大道·华府、融创·九熙府、荣和东站广场、凤翔·容州文化中心预计会正式发售。

五象湖板块金科博翠山、中南紫云集、金玖世家、路桥锦绣新城、彰泰府等均有新货推出。此外，板块今年多幅高价地成交，未来龙光·天瀛、新希望项目、建发项目将打造为高端盘，预计下半年会亮相，部分或在内年首开。对于改善型群体而言，这两个板块下半年都有较为充足的货源，购房选择机会较多，可重点关注。

论房价

凤岭北10年房价涨幅过万，五象湖历经高速上涨

作为南宁的富人区，凤岭北的房价走势几乎没有波折，一路稳步攀升。2009年，凤岭北商品住宅均价达4910元/㎡， 2019年1-5月，房价上涨至15817元/㎡，10年时间房价上涨了10907元/㎡，相当于不少板块的房价水平。

数据来源：CRIC

五象湖板块，虽然启动建设较晚，但是发展迅猛。2014年，随着合景天汇广场、万科魅力之城、绿地国际花都这一批五象湖“元老”楼盘发售，五象湖板块楼市从“0”发展到“1”，价格直接跃到7954元/㎡。此后也保持较快上涨，但是随着2017年土地“两限一竞”政策出台，五象湖新地块均为限价地，房价上涨速度趋于平缓。

不过，这一态势今年可能会出现反转。今年3月以来南宁万元以上高价地频现，其中3幅位于五象湖板块，楼板价均超1.4万元/㎡，“面粉”贵过“面包“，预计五象湖板块房价将迎来新一轮上涨。

对购房者而言，目前凤岭北已处于价格高地，价值也备受认可，置业门槛相对较高，资金实力雄厚的购房者可考虑出手；五象湖板块目前也是政府重点打造的高端居住区，发展潜力较大，目前房价水平在1.2万元/㎡左右，置业门槛相比凤岭北要低，适合资金实力中等的改善、刚改群体。

论产品

凤岭北再改产品居多，五象湖有改善有投资

作为富人区，凤岭北板块目前聚集有荣和、中国铁建、万科、保利、霖峰、联发、北投、江宇、融创等品牌房企，其中荣和无疑是凤岭北的“大地主”。目前，区域主力在售7个，均价主力区间在1.3万-2.1万元/㎡之间，产品以120-150㎡的改善户型为主，侧重再改豪宅产品。

克而瑞数据显示，2018年-2019年5月，凤岭北120-150㎡户型成交2148套，占板块总成交的50%。此外，2018年-2019年5月南宁市成交均价超1.5万元/㎡的商品住宅中，14%（成交套数）集中于凤岭北，占比在南宁40个板块中位列前三。

五象湖板块目前主力在售项目仅5个，主力均价区间为1.15万-1.65万元/㎡，货量都还较为充足。产品方面，五象湖板块既有改善大户，也有侧重投资属性的小户型，主力成交面积段在80-150㎡，选择范围较丰富。

论土地

凤岭北土地供应稀缺，五象湖2018年起供应加码

数据来源：CRIC

从近几年凤岭北住宅用地供应走势可以看出，经历了2012年供应高峰后，2014-2019年5月凤岭北板块都鲜少有地块出让。根据2019年南宁市土地供应计划，凤岭北板块也无住宅用地供应。目前，总规划用地面积约21.67万㎡的凤岭北开发量已超8成，剩余未开发的土地、住宅用地也在骤降，土地稀缺性明显。

数据来源：CRIC

与凤岭北不同的是，前两年土地新增供应也较少的五象湖板块，自2018年起供应开始有所加码。2019年以来，板块更是高价地频现，3幅楼板价超1.4万元/㎡地块均位于五象湖板块，由龙光、新希望、建发拿下。此外，2019年五象湖板块计划有11幅住宅用地出让，供应总建面计划约252万㎡，五象湖板块楼市今年活跃度将有明显升。

小克点评：

两个板块在配套能级、交通路网等方面都有不错表现。其中，对于考虑改善居住或者选择高端住宅的购房群体而言，凤岭北板块是不错的选择。经过15年发展，已经十分成熟，自身及周边有多个大型商圈，学区资源优质，交通通达性较高，产品上以改善、豪宅产品居多，适合经济实力雄厚、喜欢成熟区域的购房者，自住为首选；

五象湖板块目前大多楼盘尚未交付，区域成熟度相比凤岭北较低，胜在板块发展后劲较大，学区资源优质，品牌房企扎堆进驻，且高价地频出，未来预计将出现不少高端项目，房价有较大的上涨空间，适合目前经济实力中等以上或者想投资升值的客群。

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2019年，南宁房地产市场热度居高不下，但是一向作为南宁楼市风向标的凤岭北，似乎过于低调。

7月10日，南宁直达香港高铁开行，3小时59分到达，凤岭北居民出门5分钟可到达火车东站，搭高铁去香港购物了。2014年定位为“南宁门户新区”的凤岭北如何发展？对比其他板块优势在哪？

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文章来源：CRIC广西；

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