国企底价摘牌北海、南宁地块，桂林两幅百亩低密地块"流了"▶CRIC土拍速报

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文/易居企业集团·克而瑞分析师 黄锦良

CRIC广西土拍速报（2019.8.21~8.22）

北海土拍》》》8月21日下午，本月度市区“独一份”经营性用地成功出让。现场揭牌出让北海市防城区七星江畔一幅77.15亩低密商住地块，最终由中国电子产业园发展有限公司（国企）以底价23147万元摘牌。地块三面环着七星江，作为中国电子北部湾信息港居住配套项目建设。

南宁土拍》》》8月21日上午，本月度南宁市区最后一幅经营性用地成功出让（注：8月28日还有一幅西乡塘区金陵镇“网挂”工业用地收官）。现场揭牌出让位于江南区沙井片区10.6亩商服综合地块，最终，广西美江投资有限责任公司（国企）以底价约4570万元摘牌。该地块将建设以酒店旅馆、餐饮、商业的小型商业体项目，其周边碧桂园、绿地、万科、中建等多个社区业主未来将就近享受。

桂林土拍》》》原计划于8月21日出让的叠彩区滨北路203亩体育综合产业地块，以及8月22日计划出让的高新综合产业园127亩低密商住地块，均因在地块报名截止前，未达到竞买参拍人数，而流挂/流拍。缘何这两幅大地块都“流了”，小克在下文将进行简要分析……详情继续阅读下文↓↓↓

北海土拍
中电集团2.31亿摘牌77亩低密地块
三面环七星江，升级改造生态公园

地块实景图（来源中国电子北海产业园公众号）

8月21日下午，北海市举行2019年第17期国有建设用地使用权出让活动，出让2019GC17020号地块。该地块位于海城区吉林路以东、七星江水库北侧 ，占地77.15亩 ，容积率≤1.5，计容建面约7.715万㎡（商业占比5%-10%，其余为住宅）。竞得人须对七星江生态公园及周边绿地进行提升改造，按有关规定进行生态保护，并承担改造费用。改造方案须报市政府组织相关部门审核通过，改造工作要在2020年12月31日前实施，2021年12月31日前完成。

土拍现场仅一家企业参拍，最终，中国电子产业园发展有限公司（中电集团）以底价23147万元（2.31亿元）竞得，成交单价300万元/亩 ，成交楼板价3000元/㎡ 。

8月21日北海土拍现场（来源网络）

据了解，此次拿地标志着中国电子北部湾信息港二期项目的推进，该地块是项目的产业配套用地商住组团之一。此前中电集团已在地块周边开发了商品房项目有中电·海湾国际、中电·北海大都会；并且建设中国电子北部湾信息港一期双创孵化大楼。

中国电子北海产业园（北部湾信息港）效果图（来源网络）

中国电子北海产业园是中国电子与广西壮族自治区政府战略合作的重要内容，园区规划总面积3000亩，一期1300亩。中国电子北海产业园的“升级版”——中国电子北部湾信息港，自2015年12月25日正式开工，2017年11月25日开园，首期双创孵化大楼已投入使用。其以“产城融合、区城共建”的发展模式，紧紧围绕园区重点打造的六大产业，全力推进园区的建设、招商工作。截止2019年7月底，累计注册企业271家（其中2019年新增77家），包括京东集团、凡普金科、红马基金、中国网库等行业龙头企业纷纷入驻，并储备了360集团、北京字节跳动有限公司、竞技世界（北京）网络技术有限公司、美团网、滴滴公司等重大项目。

中国电子北部湾信息港一期双创孵化大楼

项目区位示意图（来源中国电子北海产业园公众号）

南宁土拍
广西美江投资底价摘牌11亩商服地块
江南沙井片区将添商服配套

地块航拍实景图（原照片来源南宁楼盘网）

GC2019-056地块成交结果显示

成交时间：2019年8月21日上午；地块编号：GC2019-056；竞价方式：挂牌，现场竞价，价高者得；地块位置：江南区贤明路以南、贵义路以西（沙井片区，绿地新里璞悦公馆旁）；占地面积：10.628亩；土地用途：旅馆、餐饮、商业用途（旅馆用地≤50%、餐饮用地≤10%、其余为零售商业用地)；规划条件：容积率＞2.0且≤2.5，建筑密度≤40%，绿地率≥25%，建筑高度≤100米；
总计容建面约1.77万㎡；竞得者：广西美江投资有限责任公司；
成交单价：430万元/亩（底价成交）；成交总价：4569.9669万元（折合约0.46亿元）；成交楼板价：2580元/㎡。

地块综述：

地块周边在建多个商品房小区，如：绿地新里璞悦公馆、万科悦江南、碧桂园公园壹号、中昂国汇，以及今年新入市的中建·邕和府、龙光·江南院子等。

地块呈现菱形，利于楼栋分布。根据规划条件，该地块适合打造酒店旅馆主楼、搭配商业裙楼的小型综合体；将给沙井片区增添酒店住宿以及商业消费功能。目前沙井片区在售商品房产品以带装修“9”字头为主，适合刚需、刚改置业。

【企业档案】

广西美江投资有限责任公司是南宁市江南区人民政府下属企业，主要承担江南区旧改及危旧改项目的开发经营，对城区资产进行运营及管理，承接农林水利、交通旅游的基础设施建设。经营范围包括：对房地产业、旅游业、建筑业、休闲养老服务业、文化业、教育业、农业、交通运输业的投资；土地平整服务、物业服务、停车场服务、场地租赁等。

9月南宁土拍预告

截至8月21日统计，2019年9月南宁市区计划出让4幅经营性用地，它们分别分布于兴宁区沙江路、青秀区东葛路、江南区锦富路、江南区那洪大道沿线，占地面积合计约182亩，计容建面48.78万㎡，起始总价合计约16.77亿元。

（纠正声明：由于小克昨日推文前没有仔细核对，对9月12日计划揭牌江南区锦富路约49亩商住地块（编号GC2019-078地块）的概述有误，锦富路地块竞价方式仅是“限地价、竞公租房”，没有“限销售对象、限房价”）

这里我们重点来看即将于9月12日、25日揭牌的江南地块信息。

江南区五一立交西南面49亩商住地限最高地价，竞公租房

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地块航拍实景图（来源南宁楼盘网）

▶竞价方式：9月12日挂牌揭牌，现场竞价，限最高地价、竞公租房；

▶地块期数：南宁市南宁市2019年第七十六期国有建设用地使用权挂牌出让公告；

▶地块起始价：起始单价900万元/亩、起始楼板价3375元/㎡、 起始总价约4.39亿元；竞买保证金人民币8800万元。

▶地块限最高地价：限最高单价1333万元/亩、限最高楼板价4999元/㎡、 限最高总价约6.51亿元。

▶竞公租房：当现场竞价达到限地价，不再往上报价，转为在此基础上竞公租房配建面积，首轮投报配建面积≥300㎡，每次投报须为60㎡的整数倍，以竞配建面积大者得。

▶地块综述：南宁市GC2019-078地块位于江南区锦富路以北、壮锦大道以西（五一立交西南面），占地21.273亩，容积率＞2.0且≤4.0（住宅容积率≤3.8），计容建面约13.02万㎡，地块中商业占比约3%~5%，其余为住宅；建筑密度≤32%，绿地率≥35%，建筑限高≤100米。项目部分用地（5545㎡）位于轨道交通控制范围内，用地建设方案需征求轨道公司意见。建筑限高≤100米。该宗地配套12班幼儿园一处，位于该宗地北面，用地面积约6283㎡，建筑面积不少于4680㎡。

地块近距地铁5号线（在建）、6号线（规划）换乘站旱塘站约620米，周边多座立交、路网发达，而锦富路部分路段正在修建。

▶小克点评：该地块较为方正，适合布局楼栋，并且是地铁上盖物业，临双地铁站点（5号线在建、6号线规划中），出行便利，加之“邻居”综合体项目有一定体量商业，其规划建设有社区菜市、储蓄所等公共服务设施配套。另外，该地块项目自身配建1所12班幼儿园邻近小区，配套较为完善。

回顾“邻居”综合体项目（两宗地组成）地块土拍，当时深石、中粮、龙光、彰泰共4家房企参拍，经历74轮竞价+78轮竞公租房，耗时1小时左右，最终由深石以总价约5.76亿元拍下，整体平均楼板价4842元/㎡（经测算，仅供参考，这里未扣减公建）。这一次，相邻商住地GC2019-078地块，占地面积差不多，它将吸引哪些房企参拍，深石是否会再次拿地扩容项目，我们拭目以待。

江南区那洪大道56亩商务商业地块地铁沿线，“网拍”起始总价约3.63亿

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▶竞价方式：9月25日挂牌揭牌，网络竞价，价高者得，不低于底价；

▶地块期数：南宁市南宁市2019年第六十八期国有建设用地使用权挂牌出让公告；

▶地块起始价：起始单价653万元/亩、起始楼板价2799元/㎡、 起始总价约3.63亿元；竞买保证金人民币7266万元。

▶地块综述：南宁市GC2019-070地块位于经开区那洪大道北侧、恒大城对面，占地55.637亩，容积率＞2.5且≤3.5，计容建面约12.98万㎡，地块中商务占比计容建面约20%~40%，其余为商业；建筑密度>25%且≤35%，绿地率≥25%，建筑限高≤100米。公共服务设施规划要求：配建卫生服务站1处,建筑面积150-300㎡；建设文化活动中心1处，建筑面积3000-5000㎡；卫生服务站、文化活动中心的产权属政府所有，竞得人建成后无偿移交给政府指定的部门安排使用。

▶小克点评：该地块位于经开区产业园片区，临近主干道那洪大道，距离地铁4号线（在建）通源路站较近，周边多为标准厂房产业园，同时玫瑰园、南宁恒大城、锦兰公馆商住小区已交付，具有一定商业客流基础；该地块所建项目将为片区住户增加商务商业配套服务。

桂林土拍
叠彩区203亩体育综合地块再度“流了”
高新综合产业园内127亩低密地块流拍

桂林市自然资源局网站、桂林市公共资源交易中心网站在地块报名截止时间后，陆续公布了两幅低密大地块的未成交公告。叠彩区滨北路203亩体育综合产业地块，以及高新综合产业园127亩低密商住地块，均因在地块报名截止前，未达到竞买参拍人数，而流挂/流拍。

桂林市叠彩区GJ201916地块，曾于今年3月23日至4月16日拍卖报名期，但因报名截止前无人申请而流拍。今年7月再度挂牌该地块，原计划于8月16日揭牌，这次因故延期至8月21日举行。该地块占地约203亩，由3宗地块组成，涵盖了居住用地、体育用地、体育用地兼容商住，其中商住用地的容积率仅1.0-1.8，限高24米（局部34米，沿漓江≤12-18米）。而这一次，其“命运暂未能被改变”，有待之后再度出让。

桂林市叠彩区GJ201916地块未成交公告

土拍前的地块分析（来源CRIC广西）

桂林市高新区GJ201922地块，位于桂林国家高新区综合产业园内，占地约127亩的商住地块（5宗地组成），计容建面约17.85万㎡，低容积率，容积率上限仅1.7~2.3，限高21~34米，起始总价44303万元（折合约4.43亿元），起始楼板价2482元/㎡；竞买保证金8860万元（截止报名8月20日下午16时），原计划于 8月22日10时进行拍卖，但因报名截止日时，竞买报名人数未达到参拍人数，而未成交（流拍）。地块基本信息如下：

桂林市高新区GJ201922地块出让公告基本信息

桂林市高新区GJ201922地块未成交公告

上图圈红处为桂林市高新七星区的位置示意

▶小克点评：这两幅大地块未成交各有原因，总的来说是当前房地产市场大环境趋势，信托融资收紧，房企融资难、资金压力大；对于拿地成本高、开发以及运营有难度的大体量地块，持谨慎拿地态度。房企投拓前，都会理性分析地块所处地段、距离城市中心城区的距离、区域规划和建设情况、区域置业或消费能级等方面，中短期市场是否乐观、盈利空间多少等。

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文章来源：CRIC广西；
地块信息来源北海、南宁、桂林各地市自然资源局，企业简介来源企业公开信息；
部分图片来源网络（见图片下方标注）。

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