【聚焦】央行调整房贷利率机制，10月8日起你月供压力会…

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2019年8月25日下午5点18分，央行通过官网发布公告，宣布从2019年10月8日开始全面调整房贷利率计算方式。

看政策文件

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中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问

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1.公告发布的背景是什么？

个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整相关事项。

2.改革后个人住房贷款利率如何定价？

改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

3.确定定价基准时，相应期限如何理解？

目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。

4.什么是利率重定价？

利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

5.对于居民家庭有什么影响？

公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

6.何时实施？

2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。

专家解读

易居研究院智库中心研究总监严跃进点评道：

1、政策背景：利率双轨制改革

此次央行针对房贷专门发布政策，实际上和利率双轨制的改革有关。这几年从社会主义市场经济发展的角度看，一直强调利率的形成也需要市场化。通俗来说，中国银行、中国建设银行等应该是可以自己来决定贷款的利率。但是在实际操作中，各家银行不敢随意决定贷款利率，太高了可能会失去客户，太低了可能会被认为是抢优质客户，结果最后都默认为以央行基准利率为标准，在这个基准利率上可能会有所调整，但基本上各大银行的贷款利率最终是大差不差的，或者说高度一致。

2、LPR的含义

而利率市场化改革其实并没有停止。此次政策中提到了LPR，翻译过来是指贷款基础利率。这个利率的发布实际上在过去已经形成，即1年期的贷款利率。这个利率不是央行决定的，是类似10来家商业银行根据实际情况决定的，但最终是由央行统一发布的。不过一年期的贷款利率某种程度上就是零售业的贷款，或者说是短期贷款。最简单的就是某个学生要买个手机，12个月分期付，这个时候贷款利率是会基于这个1年期的LPR来决定的。

而此次央行改革，实际上是要形成5年期的贷款基础利率LPR，这个利率不是央行形成的，而是各家商业银行根据具体贷款情况形成的。这样这个基础利率是有随时波动和调整的可能。当然最终还是由央行发布的。而这个利率的形成，对于中长期的贷款是有指导意义的，而房贷一般少则10年，多则带30年，所以是适用这个利率的。

3、房贷是否会增加？

所以此次央行的政策，本质上不是说要调高或调低利率，而是说未来购房者去办理房贷的时候，原先是按照央行发布的基准利率来决定按揭贷款的利率和利息的，但现在其瞄准的是5年期LPR这个新的基础利率。这个利率是包括中农工建等银行以及其他银行内部形成的，更带有商业属性，也是随时可以调整的。而央行的基准利率是不会轻易调整的，因为一调整容易被认为是加息或降息了，至少现在全球降息下中国人民银行并没有出台降息政策。

所以从这个角度看，未来房贷的计算方面，或呈现因人而异、因额度而异、因市场而异的现象。对于购房者比较关心的一个问题，即买了一套房后，其贷款利率是否会上调的问题，首先应该看到，这个五年期的LPR利率是有时候会上调，有时候会下调，所以本身也使得最终购房者办理的房贷利率也会上调或下调。

其次客观来说，从近期的房地产贷款政策看，以收紧为导向，那么这可以理解为基于“LPR基础利率+基点”后形成的利率是会有所上调的，即过去是根据“央行基准利率+基点”来计算利率的，而现在是“LPR基础利率+基点”，政策中也说了，根据因城施策的原则，相关银行应该主动调整这个基点，且不能低于央行的规定。但如果后续银行资金比较宽裕，类似LPR基础利率也有下调的可能，那么最终算出来的房贷利率也有可能是下调的。

10月8日以后买房是赚是亏？

网友提问：这个政策对像我这样现在打算贷款买房的人有何影响？是10月8日前办贷款合算？还是10月8日以后办贷款合算？那10月8日后办的贷款利率大概是多少？

一句话说明央行新利率对普通置业者的影响：

1、2019年10月8日已经贷款人仍旧按基准利率和贷款合同执行，没影响。

2、2019年10月8日之后的新增贷款，基准利率按照市场来定，可能每个月都有变化。基准利率从4.9改为4.85。有少许利好。

3、2019年10月8日之后二套房贷利率不得低于5.45，但是银行按什么执行？每个城市不一样。多半还是按市场行情走，之前上浮，没有下降的理由。

那么现在，南宁房贷利率如何？

近日，南国城报居周刊记者了解到11家驻邕银行了解情况，目前有9家银行首套房贷利率上浮，有8家银行上调了二套房贷利率，有5家银行的装修费用贷款利率上浮。

（来源：南国城报居周刊）

在装修费用贷款利率（通过个人消费贷进行贷款）方面，这11家银行均接受装修贷款。其中华夏银行、建设银行、交通银行、中信银行、浦发银行的装修贷款利率上浮了5%。而目前农业银行、中国银行、邮储银行、光大银行、北部湾银行、招商银行的装修贷款利率未见上调。

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图文来源：中国人民银行网站公告、央视新闻、南国城报居周刊、凤凰网房产上海、365楼市等。

公众号“ 广西地产大数据“微信号（gxdcdsj）综合整理，转载请注明出处。

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