当春节档遭遇疫情，大数据告诉你南宁楼市真相

文/易居企业集团·克而瑞分析师

倘若时间回到一个月前，或许谁也没料到，2020年会以遭遇“黑天鹅”——新型冠状病毒开场。

景点及娱乐场所关闭、部分高铁和航班航线停运、复工时间延长、小区实行封闭式管理……因疫情急速蔓延，南宁社会的发展和人们的生活都“放缓了脚步”。

售楼部暂停对外开放、建设工程延后复工、楼盘暂停现场营销活动……疫情的蔓延同样影响着房地产领域。

疫情之下，南宁的楼市大数据如何？接下来市场又将如何走？今天我们就来分析疫情之下的南宁房地产市场。

南宁楼市表现如何？

1月供求低位运行，近2周市场活跃度骤降

我们先看1月的数据。克而瑞数据显示，2020年1月南宁商品住宅供求环比均下滑，处于低位。

数据来源：CRIC

其中，新增供应面积为为52.14万㎡，环比下降71.14%，为2019年3月以来最低值，但仍高于2019年1月，同比上涨35.83%。成交面积为71.99万㎡，环比下降50.15%，同比下降9.33%。从近一年的走势看，2020年1月成交面积仅高于受“春节档”影响的2019年2月。供求比为0.72，自2019年4月以来，供求比首次小于1。

数据来源：CRIC

究其原因，一方面，由于疫情急速蔓延的影响，售楼部暂停对外开放、暂停现场营销活动，对于楼盘的销售产生了影响。但另一方面，受“春节档”影响，其所处的月份供求往往都会处于低位，供求比也往往会小于1。且去年12月楼盘都在为业绩加大推货量并举行优惠促销，供求处于高位，因此2020年1月供求出现明显回落。

而从房企销售表现看，2020年1月TOP10房企销售金额同比微降，合计销售金额为52.59亿元，同比微降0.4%。单盘销售表现方面，由于多盘节前强销，从数据来看，TOP10项目销售金额和门槛都有所提升。

数据来源：CRIC

以此来看，2020年1月南宁商品住宅供求环比下滑，且处于低位运行，数据表现为供不应求，其实是属于受“春节档”影响的正常现象，且2020年1月新增供应仍高于2019年1月，TOP10项目销售金额和门槛也都有所提升，并不能完全看出疫情对于南宁楼市的影响。

我们再看南宁近2周的数据。从1月23日武汉“封城”到2月5日，正好经历了2周时间。近2周（1.23-2.5）南宁商品住宅新增供应面积为0，与2019年同期相比，下降100%；成交面积2.56万㎡，与2019年同期相比，下降84.72%；成交套数208套，与2019年同期相比，下降85.81%。（2020年1月23日-2月5日为腊月二十九至正月十二，我们选取2019年同期的腊月二十九至正月十二数据进行对比）成交仍主要集中于热点区域——五象新区，尤其是良庆区。

数据来源：CRIC

而从单日的成交情况来看，随着疫情的蔓延，市场成交日趋下滑。

整体来看，近2周市场活跃度骤降。一方面是受到春节假期的影响；另一方面，我们也可以看到在疫情影响之下，数据下滑更为明显，整体楼市也被迫“按下暂停键”。

在这样的市场背景下，由于售楼部关闭，不少房企纷纷启动线上售楼部。根据分析师观察，目前南宁已有超30家房企启动线上售楼部。同时，除了线上售楼部外，置业顾问还通过微信、朋友圈、微信群、甚至借助直播卖房等多种方式来或宣传。

南宁部分楼盘开放线上售楼部海报

但就分析师看来，面对疫情，购房者没有看房和买房方面的欲望和心思。更重要的是，对于动辄几百万的买卖，未到实地的客户很难快速定夺，线上售楼部更像是房企面对销售停摆而采取的“止损”行为。

2020年南宁楼市将如何走？

一季度市场下行压力大，小阳春难现

数据代表的是过去，未来的市场如何走？是更多业内人士和购房者关注的问题。基于以上的数据表现及市场观察，分析师对于南宁楼市有以下几点预判：

1、由于售楼部关停，购房者不能外出，楼盘销售普遍下滑，预计一季度乃至上半年市场下行压力大，市场规模会有所减少；往年在春节假期过后普遍会迎来的小阳春，或难再现。

不过，在疫情结束后，购房需求预计会得到一定的释放，加之一季度整体经济受影响，政府在疫情过后，大概率通过释放一定的刺激政策，提升市场活跃度，市场有可能会迅速复苏，甚至在疫情基本好转之后，成交量层面也会出现一定程度的反弹。

这样的发展轨迹在2003年非典时期曾出现过。且房地产已成为经济发展的“稳定剂”和“压舱石”。想要保证未来经济发展，房地产是不可或缺的力量之一。对于今年的市场行情，不必过度悲观。

2、受到工地延迟开工影响，开发商来拿预售证的时间会往后延，对于一些进程比较慢的开发商来说，预售证更加难拿，预计市场会出现短期性供求紧张的情况。计划交房的项目交付时间也会有一定延后。

3、房价整体预计比较稳定。因为疫情而带来销售停滞，对房企影响最大的还是现金流问题。关注现金流也是最为核心的重中之重，对于房企而言，没有什么比活下去更重要。没有销售回款，实际上房企面临的现金流压力无疑是非常巨大的，尤其是中小企业，资金面趋紧叠加兼并收购潮来袭，发展前景不容乐观。销售下滑带来的回款压力，或会导致房企进行优惠促销。但由于拿地成本仍在上升，市场预计不大可能出现大幅降价。

4、物业预计会成为开发商销售的一个重要卖点。随着疫情的扩散，以及政府出台的规定，南宁的小区采取封闭式管理，业主的生活也极为不便，这时极为考验小区的物业服务。非常时期，物业成为突显项目价值的重要因素。

按照南宁市政府和住建厅此前的规定，2月9日（正月十五）前企业和建设工程不能复工。待企业将陆续复工后，市场走势又将如何变化，我们将持续关注。

文章来源：CRIC广西；

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