井喷，581亩！南宁重启现场土拍首场26日举锤！五象+江南+西乡塘
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文/易居企业集团·克而瑞分析师
CRIC广西南宁土拍预告
随着房企陆续复工，此前因疫情“按下暂停键”的土地市场重新复苏！
根据着2月19日广西机关事务管理局官网发布的《关于恢复各类公共资源现场交易活动的公告》——从2月20日起，恢复自治区各级公共资源交易中心开展各类公共资源现场交易活动，意味着土拍重启。
根据南宁市发布的土地出让公告，2月26日南宁将有4幅地块总计581亩地块举行现场截牌出让仪式。其中包括3幅商住用地，包括五象南147.272亩地块，龙岗54.774亩地块，经开区凤凰纸业336.92亩地块，以及高新区37.486亩商办用地，五象新区4.938亩商业（加油加气站）地块。
土拍重启，迎来了井喷。
鼠年南宁首场土地截牌仪式
5地块分时段进行，全程佩戴口罩，做好防护措施
受疫情影响，相关通知提出2月3日暂停公共资源现场交易活动，广西以及南宁多幅地块延缓或取消出让。
而根据2月20日发布的《南宁市自然资源局关于2020年2月26日国有建设用地使用权公开出让截牌有关事宜的补充公告》：
“2020年2月26日（星期三）上午10：00在南宁市民中心拍卖大厅举行“南宁市2019年第一百三十九期、2020年第一期、第三期、第五期、第六期国有建设用地使用权公开出让截牌仪式”。分析师统计，当日出让地块达5幅，不同地块出让截牌仪式时间将分时段进行，具体详见该通知。
值得注意的是，“参与截牌的人员必须主动配合，按《关于在公共场所实行扫码出入制度的通知》自觉扫码出入市民中心，全程佩戴口罩，做好防护措施。拍卖大厅除竞买人和工作人员外，不相关的人员一律禁止进入。”
2月26日南宁土拍预告一览表（不包含加油站地块；点击图片，可放大查看）
【重点地块分析】
五象南147亩地块
未来或以教育资源作为主要“卖点”
GC2020-142地块区位图
地块条件：GC2019-142地块须配建18班幼儿园，幼儿园用地位于地块西南角，用地面积不少于7560平方米，建筑面积不少于5670平方米；配建36班小学、33班中学，中小学用地位于地块东面（金村路东侧、金海路北侧）为独立用地，中小学须一并建设。配套幼儿园、中小学用地为独立占地，不纳入出让范围。
该地块还须配建安置物业建筑面积110500㎡（安置不少于1300人）按4969元/平方米由政府出资回购。竞得人根据安置物业总建筑面积，无偿提供机动车停车位，不少于1105个。
CRIC点评：从地块容积率和建筑限高看，未来地块或打造以高层为主的商住小区，预计高层多在40层左右。整体看，地块体量较大且拿地成本不菲，起始总价约11.78亿元、限最高总价17.67亿元。对开发商资金实力和运营有一定考验。
现阶段，地块周边多为产业园区，周边多为产业公司，生活配套相对缺乏，有待完善。但值得关注的是，地块周边教育资源相对丰富。一方面，地块周边3公里范围内分布有南宁市三美学校、南宁市第四中学五象新区、金良路小学等。
目前，地块所在的五象南板块，主要在售项目有荣和五象学府、万科星都荟、印象愉景湾等；光玖珑郡、彰泰郡等则已进入尾盘销售阶段；待售项目仅大唐五象南新项目，亟需新项目补库存。该地块“上架”预示着五象南将再添新项目，在一定程度上缓解板块库存压力。
龙岗东片区55亩滨江地块
未来或打造江景小高层、洋房
GC2020-005地块区位图
CRIC点评：从2019年12月末开始，五象新区部分优质地块新采用“限地价、竞增减挂钩节余周转指标“的竞价方式，2020年或成常态。一方面风控高价地，让开发商理性报价，考虑拿地成本等；另一方面是助推脱贫攻坚战，加快南宁市增减挂节余指标工作的推进。
此次出让的GC2020-005地块位于龙岗商务中心区，地块四周自然景观资源丰富。从地块基础指标看，容积率仅2.5，东面为滨江公园，距离邕江约300米，是难得的江景地块，地块潜质较优，或成为开发商争抢的重点地块。
另外，从地块限高看，不排除地块打造小高层或洋房的可能。目前，地块周边项目有世茂金科博翠江山、金科博翠天宸等，其所在的龙岗片区在售高层住宅主力价9500-13000元/㎡。
凤凰纸业旧址土储二期337亩地块
片区未来或迎大型商业MALL和养老所
地块位置：经开区白沙大道南侧、星光大道西面
地块用途：住宅、商业、商务金融、旅馆
地块面积：占地336.92亩，计容总建面约75.61万㎡（7宗地组成，凤凰纸业旧址土储二期用地）
容积率：B地块＞1.5且≤2.5；C地块＞2.5且≤3.5；E地块＞2.0且≤3.0；G地块＞2.0且≤3.0；H地块＞2.5且≤3.5；K地块＞3.0且≤4.0；L地块＞3.0且≤4.0
地块起始价：平均起始楼板价2962元/㎡，总价合计约22.40亿元
地价限最高地价：平均楼板价至少4296元/㎡，限最高总价32.48亿元
地块条件：地块外侧须配建1所18班幼儿园、1所30班中学；地块内须自持≥11.9万㎡商业，且自持不少于20年；配建≥1.5万㎡养老服务用房。
竞价方式：该地块包含7宗地，其中5宗含住宅性质的地块采用“ 限最高地价、竞公租房”的竞价方式
CRIC点评：2019年1月，凤凰纸业旧址土储一期283亩（5宗地）曾吸引龙光、万科、中海、合景、美的、中粮共6家家房企参与竞拍。经过32轮激烈竞拍，最终龙光以18.66亿元竞得，现开发的龙光·玖誉城项目，住宅产品参考主力价区间10000-11000元/㎡。
如今，凤凰纸业旧址土储二期337亩地块（7宗地）即将举锤，地价相比一期对应物业地块的单价，提升10万/亩~70万/亩；加之地块自持超10万方商业和1.5万方养老服务用房，或将为片区增添大型商业MALL和养老所。
地块是一幅综合性大地块，体量较大，将近76万㎡；且拿地成本较高，地块起始总价约22.40亿元、限最高总价32.48亿元，这对开发商的资金实力和商业运营能力有一定考验，房企抱团、合作开发的可能性较大。
另外，由于地块经开区居住区腹地，地块自身和周边生活配套相对完善，还可享受地铁出行：距离地铁2号线江南客运站最近的站口约200米。
高新区37亩商业综合体地块
较适合打造纯商务办公或投资型商办公寓
GC2020-003地块位置图
地块位置：南宁高新区秀峰路西面、安峰路北面
地块用途：批发市场用地、零售商业用地、旅馆用地、餐饮用地、商务金融用地
地块面积：占地37.486亩，计容建面约9万㎡
容积率：＞2.0且≤3.6
地块业态比例：商务用地70%，零售商业用地7.5%、批发市场用地7.5%、旅馆用地7.5%、餐饮用地7.5%。
地块起始价：单价518万元/亩，楼板价2158元/㎡，总价约1.94亿元
地块条件：该地块有层数为地下一层、地上八层，总建筑面积为87651.39平方米，结构为钢筋混凝土的建（构）筑物一栋与宗地一并出让。地上建（构）筑物总价约为3.17亿元。
竞价方式：地块采用挂牌方式公开出让，按出价最高且不低于底价者得的原则确定竞得人，地上建（构）筑物与宗地一并出让。
CRIC点评：从地块基础指标看，地块商务用地业态占比达70%，计容建面约6.3万㎡，地块较适合做纯商务办公产品或投资型商办公寓产品。
目前，地块周边多为已交付住宅小区，如：恒安新城、东方鸿苑小区、保利爱琴海，缺乏商业型综合体项目，地块的出让将为附近居民提供一个商业休闲场所。但要注意的是，该地块的地上建（构）筑物与宗地一并出让，这也意味着拿地的房企在开发地块前期需付出更多的成本资源。
【南宁其它地块预告及预判】
3月20日五象南5幅地块将网上挂牌
疫情稳定后将迎推地小高峰，拿地或进窗口期
除了以上提到的5幅地块，进入3月，南宁将有4幅地块网上挂牌，均位于五象南板块。
值得关注的是，5幅地块均要求竞买申请人或其实际控制人须为美国《财富》杂志连续三年公布的世界500强企业，由广西南宁五象新区规划建设管理委员会经济发展和投资促进局审核并出具书面意见后，方可报名参加竞买；同时要求并且要求竞得人长期持有地块所建物业100%产权面积，不得分割出售、转让。
这对于参拍和竞得人的资质、开发运营都有较高的要求。究竟花落谁家，我们拭目以待。
从近期全国及广西主要城市的土地成交情况看，由于淡季叠加疫情影响，成交土地多以底价成交，房企拿地进入观望期，未来土地成交溢价率或下滑。
即便如此，但由于土地出让金仍是政府财政收入的重要组成部分，且防治疫情或导致政府财政收入紧张，预计疫情稳定后还将迎来推地小高峰。
而对于房企来说，尤其是现金流充足的企业，在土地成交溢价下滑以及供应增加的多重利好下，拿地窗口期预计拉长。
土拍政策方面，目前限地价、竞指标仍是主流。但在疫情影响经济下行压力大的背景下，不排除土拍政策有放松优化的可能。
文章来源：CRIC广西；
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