南宁市郊铁路机场线获批，几家欢喜几家愁？但你别急"下结论"
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文/易居企业集团·克而瑞分析师
备受瞩目的机场线实锤。
2月21日，广西发展和改革委员会官网发布《关于南宁市市郊铁路机场线项目建议书的批复》的文件。根据文件，正式批复了南宁机场线，同意实施南宁市市郊铁路机场线工程，并确定了机场线的大致走向。
形式上看，机场线是市郊铁路不是地铁或轻轨。目前公布信息来看，该线路串联空港玉洞不到此前传闻的龙岗和三岸，可谓是几家欢喜几家愁。
仔细研究了这一文件，小克认为，虽然机场线路获批，但是后续还有多种可能性，可别轻易急着“下结论”。
南宁机场线获批方案引热议，几家欢喜几家愁
根据文件，该项目线路起自南宁吴圩国际机场，与在建南宁国际空港综合交通枢纽衔接，由南向北沿机场进场路、南崇铁路走廊、友谊路、南环线铁路走廊、月湖路到达玉洞站，与南宁市城市轨道交通2号线玉洞站衔接。
线路全长约23公里，共设5座车站，设1座车辆段。
机场线速度目标值120公里/小时。对比南宁地铁列车最高运行速度为80公里/小时，市郊铁路的速度还是比较快。简单测算，23公里，120公里时速，加上上下车、启动加速等时间，从玉洞站大约30分钟左右可达到机场。
早在官宣前，关于南宁机场线就有多种传闻版本。而这一消息发布后，无疑引起广泛关注。
玉洞和空港板块居民嗨了，同时，此前一直传言机场线可能途径的“龙岗”、“三岸”板块则不免有些失落。
那么，此次机场线规划方案的路线设置，与之前发布的机场线版本相比有何区别呢？
在2018年11月27日发布的《南宁城市轨道交通线网规划修编（2020）》版本中，机场线规划从吴圩机场至火车东站，覆盖江南、五象、青秀三大城区，全程设站15座。
现在官宣的机场线规划与2018年发布的版本相比，站点数量大减，原来玉洞站以东的其它站点“消失”，改连交通辐射范围更广的地铁2号线。
尽管如此，其沿线路径设置的大方向有部分还是一致的。
图片来源网络
是市郊铁路而非地铁或轻轨，争取年内开工
首先，此次机场线的形式来看，是市郊铁路而非轻轨或者地铁。
那么，究竟啥是市郊铁路？为何南宁机场线选择了这一形式？
资料显示，市郊铁路，是利用干线铁路或修建专用线路，开行于市中心区到卫星城镇、卫星城镇到卫星城镇间（站距较大、停车次数较少、行车密度不太大）的旅客列车。
市郊铁路通常和干线铁路相连，或者就是干线铁路的一部分。但它也不同于干线铁路，属于城市公共交通范畴， 主要满足市域范围内的出行需求。
其实，早在今年1月，在2020广西政府工作报告审议中，就有提到地铁进度，即南宁市委书记和市长针对机场线、武鸣线建设提出了建议：建议对机场线、武鸣线地铁不再作为地铁形式建设，而是“市郊铁路”形式建设。另外，还建议，“有关部门在选址环评等方面大力支持，争取年内开工。”
为何机场线选择市郊铁路而非地铁线？
小克分析，从全国重点城市市郊铁路线来看，具有速度更快、连接市区和近郊，可以观看沿线风景等优势。同时，市郊铁路在资金成本上和通捷方面有一定优势。
另外，机场线衔接的玉洞站，也是地铁2号线的换乘站。目前，地铁2号线与已运营地铁1、3号线以及即将开通的2号线延长线，在建且将于未来两年开通的4、5号线都有换乘点，结合南宁空港交通枢纽的竣工工期多项考虑，此时选择从玉洞站起点或是出于多方面考虑。
从地铁变市郊铁路，或与地形复杂/南宁负债率过高，近期地铁获批难度较大等原因有关。虽然两者有所差别，但不管怎样，市郊铁路依然能快速连接主城区，也侧面反应了南宁对机场线建设的迫切需求，打造区域交通枢纽圈的坚毅决心，为南宁扩延片区未来全速发展提供强有力的根基。
串联空港玉洞，龙岗、三岸幻想破灭？
几家欢喜几家愁，南宁机场线规划方案的官宣是否意味这是最终敲定呢？
其实不然。为何这么说？
从官宣规划方案看，玉洞和空港是南宁机场线规划方案中确定的2个“受益者”。但在规划方案中，除空港、玉洞2个起始站点确定以外，对于南宁机场线沿线其它3个站点的具体位置并未提及，而只是给出沿线路径走向。
这也就意味着南宁机场线没有最终结论！
南宁机场线规划曾给龙岗、三岸的多次幻想还没破灭。
在官宣的南宁机场线规划方案中，提及的“南环线铁路走廊”，其新南环线途经邕宁、五象南、玉洞、那罗、南宁南等站点。如若机场线暂未确定的3个站点，在新南环线上设置站点，龙岗、三岸、五象南一带还是有希望的。
另外，更有网友大胆猜测，现在官宣的南宁机场线只是整条机场线中的一部分，未来该线路范围仍有扩大的可能，从规划方案提及的下一步重点工作中也可窥探一二。
南宁机场线规划下一步重点工作：
①进一步优化线路走向和车站设置方案，做好沿线土地综合开发。
划重点：目前机场线路和站点尚未确定，有待之后编制可行性研究报告以及上交后的审批结果。沿线土地开发迎来“春天”，以实现“铁路与城市轨道交通、公共交通、出租车等各类交通方式的无缝衔接”。
②拓宽投融资渠道，积极吸引社会资本参与项目投资。
划重点：机场线沿线择机引进大型项目，政府将加大招商引资。
③开展对城市轨道交通线网相关线路功能定位协调性的研究。
④开展站城一体化方案研究，调整相关用地规划。
划重点：机场线规划高度站在城市全局发展考虑，南宁城市交通圈层辐射扩大。
以下是网友们的几个大胆脑洞猜测：
脑洞1：五象南站与南宁东站相连通，机场线可能接驳至五象南站，加速五象南板块与主城区对接。
脑洞2：南宁机场线规划方案中提及的友谊路段何其长，且有大片空地待开发，对渴望土地的开发商和城市开发来说或是双赢，机场线站点不排除在友谊路段上设置其中一个站点。
脑洞3：南宁机场线规划方案中的南崇铁路走廊，其涉及的南崇铁路项目建成通车后，南宁吴圩国际机场与南宁站、南宁东站将实现高铁无缝换乘，南宁至崇左乘车时间将从现有的2个小时缩短为30分钟。
如若南宁机场线在南崇铁路走廊上设置站点，南宁城市交通圈层辐射范围将扩大，而如果机场线未来有延长的可能，崇左会不会也成为直接受益方呢。
空港、玉洞热度轮动开启，市场容量或有提升
无论如何，几经坎坷南宁机场线规划方案，无疑为空港和玉洞板块2个已确定受益者带来新一波的“热度轮动”。对其地价、商品住宅市场将起到一定的刺激作用。
首先来看空港，近几年受大力招商引资及大广西平安现代电商产业、唯品会东盟电商物流中心等多个项目的进驻影响，空港板块商品住宅的供求量价增长显著。2019年，空港板块成交面积达30.30万㎡，同比上涨263%，成交均价5803元/㎡，同比上涨14%。
再来看玉洞方面，目前玉洞站点附近在售主力项目不多，亟待新项目加入，从主力在售的祖龙ACmall、荣和半山华府、阳光尚都等项目看，玉洞一带房价大多在万元每平方米出头，与南宁其他城区相比，价格低洼。
未来，随着南宁机场线的建设和完善，空港和玉洞板块商品住宅市场容量或有提升。
南宁机场线置业建议
1.规划有变数，置业需理性
跟着规划买房没错，但规划本身有调整变化的不可控因素。南宁市市郊铁路机场线项目尚处于前期规划阶段，规划本身存在一定“变数”，跟风买房不可取，购房者应理性看待。目前来看，选择已开通的玉洞站周边楼盘比较靠谱，该站点周边配套建设相对较完善。
2.地铁2号线辐射站点楼盘可考虑
当下，地铁2号线玉洞站周边楼盘选择较少，机场线连接的2号线其他站点以及预计今年底开通的机场东延线的沿线楼盘可纳入考虑范围。目前，玉洞站周边主要在售楼盘有祖龙ACmall、荣和半山华府、阳光尚都、阳光西岸等。空港板块主要在售楼盘有悦桂融创云图之城、悦桂绿地新世界、云星钱隆御园、盛天领秀府等。
玉洞站、吴圩国际机场周边主要在售项目，线路走向和楼盘位置仅供参考，以实际为准
3.空港楼盘适合长线投资，需谨慎考虑
从近几年南宁轨道交通线网的规划来看，机场线建设势在必行，不论线路如何规划，最终都会连线吴圩国际机场。目前吴圩的城市界面较低，各项配套有待完善；机场线从规划到开工，再到建成使用，需要一定的时间。因此，吴圩的楼盘，适合做长线投资，但回报周期较长，需谨慎考虑。
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文章来源：CRIC广西；
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