房地产税要试点了？别急

这周三，也就是10月20日，小镇在《从香港看中国房地产的未来》，谈了下中国的房地产未来改革，也谈了下房地产税试点的事。在这篇文章里，小镇给房地产税启动试点给了一个时间期限。注意，是“启动”不是“授权”。

昨天，全国人大常委会第三十一次会议授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，结果有一些朋友非常不客气的来嘲笑小镇，说小镇被打脸了。

试点真的马上要启动了吗？

小镇不得不提醒一下，全国人大常委会仅仅是授权国务院可以开展试点，相当于把房地产税之后的工作正式交由国务院开展。而很多人只看到了“试点”两个字，就迫不及待地说房地产税要来了，马上就试点了。

定力呢？

小镇就知道会出现这种听风就是雨的情况，所以提前几天专门写了香港这篇，在这篇开头，还把小镇此前谈房地产税和房地产的文章汇总了一遍，就是希望给读者朋友们增加定力。

就在两周前，小镇同样针对听风就是雨、不认真看政策文件错误解读的情况，专门写了一篇《解读政策一定要“咬文嚼字”》。在这篇里，针对一些人对国家发展发改委把新闻机构列入《市场准入负面清单（2021年版）》征求意见稿，误读为打击一切媒体，专门进行了解读和批判。

这篇里最核心的就是提醒大家一定不要急，一定要对政策文件原文一个字一个字地读，最起码要明白“新闻机构”在政策里面指的是什么，绝对不能只看自己想看的、自己关注的，这样的政策解读毫无价值，还谈什么靠政策帮助自己成长？

昨天授权房地产税改革试点也是一样，很多人只看到了“试点”，没看到“授权”，更没认真看授权的内容，一些自媒体包括很头部的解读，也非常地流于表面。

本来按小镇的想法，这一篇太过敏感，想着收一收，可昨天那篇收的太过，反而很不好，小镇也很不满意，索性冒着风险，好好讲一讲，当然敏感的点到为止或者干脆不提了。

老规矩，一定要先阅读授权原文。

有几个关键点：

1.“授权”不是“启动”

按照“税收法定”原则，一切税种必须全国人大以立法形式明确。但是房地产税实在太复杂了，如果一定要等立法完成再开始，别说5年，10年都不可能，所以才提出“试点”先行，以试点为立法探路。

具体可以参考《房地产改革、房价和房地产税的未来》《从房地产税立法，看中国立法中各方利益博弈（上）》《从房地产税立法，看中国立法中各方利益博弈（下）》，就不多说了，这三篇里提到的利益和博弈仅仅是一小部分，今天会透一点更关键的出来，点到即止。

既然试点在立法之前，为了维护“税收法定”“依法治国”的原则，只能由全国人大常委会进行授权，这在自贸区以及海南自贸港等试点中也是如此操作的。

但是，“授权”仅仅是明确，国务院现在有权去制定具体办法了，也可以公开征求意见了，大家也要真正当回事了，就不要拿人大没有授权、于法无依推脱了。

这个“授权”在里程碑、提醒甚至是试探等方面的意义更大，具体什么时候启动，还要看国务院以及试点城市。

2.试点的关键不是人大授权，而是国务院和试点城市。

在授权文件的第二、三点说的很明白，小镇给标个重点：

第一句话：国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。

第二句话：国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。

第三句话：国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区。

这里就需要科普一个常识，那就是国务院的立法也是有程序的，尤其是房地产税这样一个举国关注的重大立法，谁敢不经过广泛的征求意见就直接放出去？谁敢承受这么大的责任？就算有的人胆子够大，所在部门也不敢。

现在财政部和税务总局已经表态了，将按照全国人大常委会的授权，起草房地产税试点办法（草案），按程序做好试点各项准备工作。

注意，财政部、税务总局的表态有两个关键点：办法、按程序。

那么什么是办法？这就要翻翻国务院的《行政法规制定程序条例》，“办法”属于国务院制定的行政法规，必须遵循立法法确定的立法原则，必须符合宪法和法律的规定。

虽然不像人大的立法有更加严格、繁琐的程序要求和多轮公开征求意见的规定，但是行政法规的制定也非常严谨，毕竟现在可不是上世纪了，尤其这可是举国关注的房地产税啊。

说的好听的，如果制定的好，像分税制一样解决了中国未来发展的重大问题，那自然留名青史。但是别忘了，当年的分税制推广难度有多大？风险有多高？说的直接点，这个办法搞不好，会被骂几辈子。

这么重大的事，谁敢不按程序制定？那《行政法规制定程序条例》提到的听证会要不要多开几次？跨部门的征求意见要不要做？各部门是不是得意见一致？要不要向全国人民广泛征求意见？要不要报送国务院审议？这么重大的事需不需要再往上报？最终的试点方案要不要再找人大授权？

更多的就不多说了，光上面提到的多久能完成？就算今天以前全部完成了，下周就要公布了，那起码也要等30天后才能实施。

国务院流程结束了，办法有了，接下来是不是得确定哪些城市试点？既然是试点，一定要有代表性，那有代表性的城市真就一定积极踊跃毫不犹豫地同意？需不需要省里也同意？

这个协调过程，要不要有？

好，经过一番准备，试点城市确定了，也公布出去并且报人大备案了。

那么这些城市就得制定具体实施细则了，房地产税这么大的事，虽然说授权给了国务院，但是到了地方要不要经过本级人大审议？是不是要按照重大事项的原则标准进行确定，要不要在本市范围组织周密的调研、摸排、征求意见？起码本市有多少房子、都是什么类型，得搞清楚吧，毕竟是试点，如果一个城市都搞不清楚自己的家底，那还算什么试点，怎么积累经验、发现问题？

好，家底摸清了，经过一番程序，具体实施细则也定了。

那怎么征收呢？这可是试点，必须要稳妥，必须要尽可能考虑各种影响，别忘了授权文件明确要求了“国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序”。

这个模式和程序本身要不要先试点一下？要不要对相关部门和公务人员进行培训？起码税务系统要不要修改？怎么进出国库？

上面起码三大块，大家想想需要多久？

现在理解小镇为啥在《从香港看中国房地产的未来》这篇里给房地产税启动试点说了这样一个期限了吧？

还要提醒下，接下来一年，我们有三个大会：六中全会、全国两会、二十大，这几个会不用多说了吧，比如下个月的全会，重点研究全面总结党的百年奋斗的重大成就和历史经验问题，这个议题的重要性怎么高估都不为过。

试点的准备工作和启动时间，要考虑这几个大会时间，在不同的时间段推出代表的截然不同，甚至已经超越了单单一个税，这个就自行体会吧。

3.如何试点

为什么推房地产税，一定要明白绝不是为了压房价，房价会受到影响，但那仅仅是捎带。

房地产税的目的按照优先级，一定是：

解决地方财政问题

促进经济结构转型

促进房地产改革和健康发展

至于共同富裕、调整房价，这并不是房地产税的主要目的，如果说房地产税作为直接税，在推动“共同富裕”上还有一定的作用，那房地产税对房价的影响一定是短暂的。从中长期看没什么影响，这已经被国外反复证明了，小镇在之前的文章里也已经非常直接的谈了，就不赘述了。

就在全国人大常委会的授权文件里，也说的很清楚了，为什么推房地产税，目的就是：“引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展”。

提房价了吗？看文件一定要看开头第一段，很重要。

这三点，才是房地产税要解决的问题。

房价的暴涨、暴跌都不是健康的，具体也不展开了，说了很多了。

然后咱们再谈谈房地产税试点面临的很直接的问题。

现在网上流传各种房地产税方案都不可行，甚至直接违背“共同富裕”和公平，直白的说几个：

设定免征面积：北京和县城，免征面积都一样？那会不会导致中小城市房产进一步恐慌性抛售？越来越多的资金集中到二线以上城市，会不会导致已经被压制的大城市房价再次暴涨？

就算对不同城市设置不同的免征面积，本质也不变，总不能大城市没有免征面积吧？

的确祖辈父辈来北京等大城市的，当年房价低，可人家是不是也为北京的发展贡献了更多的时间，这种贡献认不认？后面来的京一代，花了这么多钱买房，就有错吗？总不能有钱买大城市房就有罪吧？那还怎么鼓励发展？

小镇昨天发的《合法赚钱，没必要心虚》，不可仅仅说给互联网企业又或者资本的，也包括靠自己的努力在更大城市安家落户的，这种努力在美国叫“美国梦”，那中国有没有“中国梦”，支不支持自力更生改变未来的梦？

设定首套免征：跟上面同样的问题。

先统一征收，然后跟个税一样返还：看上去可以，但是如何解决先收的问题？谁去征收？如何收？就是不交怎么办？

现在就连法拍房买到以后，想把赖着的人赶出去都很难，交个物业费、取暖费都那么多拒交的，房地产税就指望大家都积极踊跃了？倘若需要强制力，那是不是得大规模扩大公务员规模？财政本来就紧张，如何维持更大规模的公职人员队伍？

更多的不想多说了，大家放下些对房地产税不切实际的幻想，自己就能想明白。

单独说一说征多少的问题。

有些流传的说是什么1%、3%，这比例来自美国，小镇先不说什么中国土地权属不同问题。就单说说具体的钱。

中国跟美国不同，中国家庭财产80%以上是房产，实际的现金等金融财产很少，按照最新统计数据：

中国人均银行存款7万元，户均存款21万；全国城镇人均年收入4万多。

可以算一个账，大家可以自己算算自己所在的城市。

比如北京，一般一套70平的房子400万，这基本是平均水平，假设一户就这一套房，3口之家有2个劳动力都是北京平均收入，家庭年入15万元。

就算1%征收，房地产税就要交4万，占家庭年度总收入的26%，这可是突然增加的额外开支。

好，有的朋友说有减免，那如果各种减免，那如何实现降低土地财政依赖？

考虑到人民的承受能力，更要考虑疫情以来，很多人收入锐减，现在消费都不敢，三季度的经济数据更别提了。那就必须把房地产税占家庭年度收入控制在一个很小的比例，按照美国的经验，大概是5%以下。

这样低的税率，就决定了房地产税一定是普遍征收。

不要觉得中产的标准有多高，按照德国的标准，平均收入的70%到150%就是中产，在中国考虑到发展阶段，不能照搬德国，那放大到平均收入的3倍，在北京大概月入5千到2万就是中产。

房地产税跟个税是类似的，免征面积所要考虑的跟个税起征点也是类似的。

还有的人觉得自己没房子，也买不起房，所以觉得跟自己没关系，还特别想看别人被收税。

但是需要提醒一下，所谓的买不起实际是买不起自己想买的大城市的房子，真的买不起普通小城市的房子吗？等到买了房，一样要面临交税，当然如果想法是靠房地产税压中小城市房价跌，然后在中小城市买房，这倒未尝不可。

就算不买房，想租房，真就没有影响？租金价格根本要根据租房者收入来定，但是如果房地产税全国征收，哪怕试点开始，由于全国人民关注，一定会产生预期影响，大概率会导致越来越多的人加速前往大城市。

租金一定有上限，但是现在并没有达到上限吧，如果征收，房东会不会尽可能达到上限？

更不要说，按照国外经验，越是征收房地产税，越会导致人口聚集，好的越好、差的越差，这个税注定要花在征收的城市。

更多的不一一说明了。房地产税面前，没有置身事外的，就算不买房、不租房，不要忘了，房地产税也直接影响城市财政、影响城市发展。

更需要提醒的是：很多人老在想什么，一定是公务员有特别多的房子，才导致房地产税推不下去，对于这个，小镇早已在《房地产改革、房价个房地产税的未来》驳斥了，不要总拿个例说普遍，真要说房子，恐怕资本、互联网金融行业房子更多，起码公务员房子多了都不敢声张。真要开始征收，反而是公务员等体制内最好办，有的是办法处理。

一定要注意，全国人大的授权征收房地产税的房屋范围是“居住用和非居住用等各类房地产”，虽然“非居住用”的仍然按照两个《暂行条例》征收，但是既然试点，一样会受到影响。

更何况，相比个人，组织、机构拥有的房产才是真正的大头，这些非个人的房子会因为房地产税采取什么动作呢？又会带来什么影响呢？

比如最近上海一次性卖出去90多套房子，这房子可不是个人的，而是某个公司的，全国类似这样拥有大量房产的公司有多少？有的可不止千套、万套。对这些公司等组织拥有的房产征不征收？

不征收不合适，征收的话会不会带来新的风险，像上海这样的一次性售出几十套还好说，几千几万套呢？如果不售出，这些企业能承担新增的持有成本吗？

很多问题就不展开了，这都是需要考虑、解决的问题，这才是“积极稳妥”的意思，改革的方向已经定了，不能推脱消极，但关系全局的重大改革，宁可慢不求快。

最后，还是那句话，喜欢看小镇文章的，应该是希望看些真东西的。受到各种限制，小镇有些话不可能说的太直接，何况小镇一直希望教给大家方法，大家可以自己来思考，而不是被各种舆论带节奏。

毕竟求人不如求己。

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