文旅研习舍 | 海岛投资与开发路径探析，中国无人岛开发如何走出困境？

7月24日，执惠“文旅研习舍”线上公开课邀请到了中国第一代岛主、全球华人岛主联盟发起人林东进行主题分享。本次分享中，林东从如何购买海岛、如何构建高端度假休闲岛屿、中国无人岛开发应该如何走出困境，以及中国特色岛屿开发思路等层面，阐述了目前全球海岛与私人岛屿现状，并深度探讨了海岛投资与开发路径。

林东表示，目前世界上有五万多个海岛，适合居住的岛屿只有5%，市场份额最大的是美国和加拿大地区。在国际海岛购买和投资上，他看好两个方面，一是便宜的私人度假海岛，投资不高，建设成本比较低，另外是大型海岛房地产。

对于中国无人岛的开发，林东认为，应该从几个方面进行完善，包括法律法规完善、解决加快历史问题、促进大企业积极参与、允许海岛开发房地产、全民参与海岛建设。他表示，中小民营企业应该联合投资，一起成立海岛投资基金和国企合作。个人如果想参与海岛投资，可以往民宿方向，改造海岛民宿成本和山里民宿差不多，非常具有竞争优势。

以下为林东主题分享内容精编

大家好，很高兴能在执惠文旅研习舍平台分享全球华人岛主联盟和岛主的一些经验和想法。我今天分享的主题是《世界与中国私人岛屿》。首先介绍几个概念。

“岛主”，即岛的主人，我们岛主联盟的定义，狭义上是指拥有30年以上岛屿使用期，以旅游开发、休闲度假为目的人。“私人岛屿”是个人拥有一个完整的岛屿，以私人享受和度假为主。国内和国外政策不同，国内私人岛屿不多，在发达国家，私人岛屿是最顶级的奢侈品，岛上有私人飞机、游艇，还有私人高尔夫球场。

“无人岛”是国内定义的海岛，是指无户籍居民登记的海岛，并不是没有人的海岛。“有居民海岛”是相当于无人岛来讲的，它是有户籍人口登记的海岛，也有一些有居民海岛没有人居住了，登记的户籍人口不住岛上。

全球华人岛主联盟是全球华人岛屿投资者圈子，联盟联系了二百多个岛主，还有一千多个岛屿投资者，正在争取在香港、新加坡成立组织，以便更好地参与全球海岛投资开发。未来还会联合更多的岛主，更多的行业，更多的团队，更多的企业，共同打造一个全球海岛投资的航母舰队。

01

全球海岛价格概述

私人小岛交易主要分为两种，一种是 freehold，一种是leasehold。

前者意味着永久产权，岛上的土地和任何建筑物都完全属于买主，美洲、加勒比海地区和欧洲，大部分都属于这种产权。

后者意味着租赁产权，交易者只是临时占有该岛屿。这种产权的岛屿相对便宜。亚洲和大洋洲的部分国家，非本国居民购买岛屿，只允许采取租赁的形式，产权在10-99年不等。

具体来看：

北美地区，代表国家有美国和加拿大，价格区间一般在25万美元到1000万美元。购买这些地区的海岛，它的好处是政策比较稳定，交易相对成熟，另外，加拿大和美国可以为外国投资者提供永久产权。

南太平洋地区，代表国家有澳洲、斐济、法属波利尼西亚、汤加、瓦努阿图等。这个地区的海岛是最贵的地区之一，大部分区域属于租赁产权。

中美洲地区，代表国家有巴拿马、哥斯达黎加、洪都拉斯、尼加拉瓜等。巴拿马是中美洲地区最合适交易的市场，金融业、法律、交通、医疗都很完备。另外，某些中美洲地区的价格会大大低于加勒比地区国家。

加勒比海地区，代表国家有巴哈马。基本上，一说起私人小岛，最先想到的就是加勒比地区。约翰尼·德普、大卫·科波菲尔等诸多名人都在这个地区买了私人岛屿。此外，巴哈马是世界上最成熟的私人岛屿交易市场，且数量最多，这个地方毗邻美国，旅游业发达。除巴哈马以外，加勒比地区的其他国家可售的岛屿并不多，大部分巴哈马岛屿都是永久产权。

亚洲地区，代表国家有东南亚，泰国、马来西亚、菲律宾。岛屿主要集中在东南亚那一块，但每年流入市场可供交易的并不多，泰国和马来西亚对国际投资者来说是两个最热的市场，但由于近些年，东南亚旅游逐渐兴起，这个地方的私人岛屿价格也水涨船高。菲律宾的岛屿价格比较低，但该地区政策的不确定性较大，可能出现政府出尔反尔的情况。

欧洲方面有地中海地区，比如希腊。还有英国不列颠群岛，斯堪的纳维亚群岛，如挪威、瑞典、芬兰的海湾。希腊的海岛价格在200万美元至2500万美元之间，不列颠群岛的价格一般是400万美元起，北欧的一些岛屿价格比较低，有些甚至低于100万美元。

目前世界上有五万多个海岛，适合居住的岛屿只有5%。市场份额最大的是美国和加拿大地区，这两个地方的本土卖家也占大多数，而加勒比地区、中美洲、南美洲及大洋洲地区，大部分买家是外国人。加拿大的岛屿供给量非常大，而且是在全世界是非常便宜的。

在国际海岛购买和投资上，我们看好两个方面，一是便宜的私人度假海岛，因为投资不高，建设成本比较低，还有一个是大型海岛房地产。我们一般选择合作开发，以便减轻成本和建立良好的当地关系，而且基本上和华人华裔岛主合作。

02

世界私人岛屿

世界上的私人岛屿超过两千个，他们的收益就是高端出租，一般都是一个星期以上。但是按资本投入算，收益是非常低的。

目前国际上著名的私人岛屿有以下几个：

1、塞拉尔沃岛。塞拉尔沃岛位于墨西哥下部沿岸科特斯海上的塞拉尔沃海峡，占地60平方英里，是还没有被开发过的的一块土地。这里曾是一座火山，所以现在有着山一样的外形。岛上有几栋大房子，但是肯定没有邻居。那里是典型的墨西哥式天气，细软的沙滩和充足的阳光，还有最重要的完全的隐私，因为这里距离大陆还有30英里。所以它的售价也是成正比的到达了3.5亿美元。

2、甘蓝岛。甘蓝岛位于巴哈马群岛伊柳塞拉北部的内湾，那里有世界著名的北梭鱼浅滩，该岛占地35英亩，是一座个人享有完全继承权的私家小岛。该岛有24处丘陵，三个沙滩，和一处受保护的抛锚区。大面积的植被覆盖和大量稀有的野生动物让这里成为了最具自然气息的私人岛屿。这个私人小岛的售价是2500万美元。

3、萨菲拉杜拉岛。萨菲拉杜拉岛坐落于西班牙圣米格尔湾，紧邻伊维萨岛北海岸。整个岛屿占地14英亩，被修建成了一个功能齐全，设施完备的度假圣地。一年365天，在这里300天都是阳光普照的，还能看到绝美的地中海风景。可能大多数人穷尽一生也不会来这里，哪怕度假，因为高达23万美金的周租金可没几个人承受得了。售价更是高达3970万美元。

4、内克尔岛。拥有维京唱片等一系列公司的的超级巨头理查德·布兰森在19世纪70年代时将内克尔岛据为己有，赋予了小岛一定的高度，查理将这里建造成了一个举世无双的超级度假村，并以每周32万9千美元的价格对外出租。内克尔岛位于加勒比海之上，周围分布着一个珊瑚礁和丰富多样的海洋动植物。这里是摇滚巨星的狂欢地，好莱坞名流的聚集处，Google创始人佩奇也曾在这里完婚。

那么，私人岛屿和旅游岛屿有什么不同呢？私人岛屿一般建筑非常少的，接待客人不多，而旅游岛屿是按规划，按接待能力来建设的。

03

中国无人岛开发应该如何走出困境？

中国海岛众多，面积大于500平方米的海岛就有6500多个。无人岛的开发，在国内有过先例，但从沿海各地二三十年间的尝试看，海岛投资动辄花费千万元，多数收效并不理想。资料显示，目前中国无居民海岛有6500多个，约占全国海岛总数的93.8%。除了海南，一些沿海省份早年都已尝试去开发无人岛，曾在2003年和2005年有过两度热潮外，政府部门一度叫停无人岛开发。

中国无人岛开发利用历史较长，相关保护法律却颁布较晚，后来才有了海岛保护法、海岛证。

宁波大羊屿、旦门山岛、福建连江县洋屿岛，这三个无人岛大家应该都知道。

宁波大羊屿位于浙江省宁波市象山县大目湾新城东南部，入选了2011年首批开发无人岛名录，是2011年4月中国国家海洋局公布的首批176个可开发无居民海岛中首个公开拍卖出让使用权的无人岛。同年11月11日，宁波高宝投资有限公司以2000万元的竞拍价取得了该岛50年使用权。海岛的出让面积为376亩，可建设用地为95.3亩，整体开发预计将投入资金5亿元。

旦门山岛是宁波市象山县东南的一座无居民小岛，2011年11月8日，成为中国首个有明确使用权的无居民海岛，而获得该岛使用权证书的是宁波龙港实业有限公司。

中国无人岛开发应该如何走出困境呢？我认为主要有几个方面：1、法律法规完善，2、解决加快历史问题，3、大企业积极参与，4、允许海岛开发房地产，5、全民参与海岛建设。

关于特色岛屿的开发思路，马尔代夫的“一岛一世界”，舟山提出的“一岛一特色”都是可以学习的方法。开发定位和方向上有几个方面：民宿方向、高端方向(私人岛屿) 、创业岛.黑科技岛.基金岛、科技应用(装配式建筑).智能飞行器、海岛软环境特色、网红岛。

我认为，中小民营企业应该联合投资，一起成立海岛投资基金和国企合作。个人如果想参与海岛投资，我认为可以往民宿方向。我个人非常看好海岛民宿，因为新建设海岛酒店成本比城市新建设酒店价格贵几倍，改造海岛民宿成本和山里民宿差不多，所以海岛民宿非常有竞争优势的。好了，我的分享就到这里，谢谢大家。

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