对标马尔代夫、大资本操盘投建超3亿，东锣岛开发却“一地鸡毛”？
近期， 三亚市政府官网信息显示，因涉及在三亚东锣岛填海造陆等问题，东锣岛投建主体三亚东锣岛海上游乐有限公司（以下简称“东锣岛海上游乐公司”）被要求停止东锣岛一切施工建设活动。
东锣岛是国内第一批176个可以开发利用的无居民海岛之一。据公开信息，银泰集团创始人兼董事长沈国军为上述公司实控人，也即东锣岛“岛主”。
东锣岛功能定位“旅游娱乐用岛”，在三亚市相关规划中提到，东锣岛要“充分借鉴马尔代夫岛屿度假发展经验……打造高端度假岛”。
公开信息显示，东锣岛循着这一定位的拟建项目总投资3.5亿元，预计投产日期为2020年10月。但随着上述的停工，这一项目的不确定性可能增加。
海岛的投资开发历来不易，纵如海南海岛成功者，亦屈指可数。自被官方确认可开发利用，再到大资本进入，及至现在，东锣岛的开发建设已过去约9年，但整体还处于“动荡不定”，乃至“寂寥”状态。
01
触碰环保红线，开发被叫停
根据今年8月三亚市政府官网信息，东锣岛因填海造陆、建设码头、修建房屋和道路，破坏海洋生态环境而被举报，官方核实为2011年5月，因未经批准非法修建钢结构23个及游步道约1100米，国家海洋局中国海监南海总队十支队对东锣岛海上游乐公司处罚款3万元，公司已缴纳罚款并结案。
2013 年 9 月,海南省海洋渔业厅批复并颁发东锣岛度假酒店项目《无居民海岛使用临时证书》。2016年10月初，银泰集团创始人兼董事长沈国军成为三亚东锣岛海上游乐有限公司实际控制人，持股68.75%，也成为东锣岛的“岛主”。
银泰集团官网亦有东锣岛的介绍信息，“三亚东锣岛位于三亚崖州湾，是海南省唯一拥有岛证、可开发的无人居小岛。岛上风光绮丽，岛上的精品酒店展现传统的和发展的东方美学……”。
而按上述三亚市政府官网信息，目前东锣岛上有一栋二层宿舍楼、一座垃圾房、一座污水处理池、23个木屋钢结构及游步道约1100米。三亚市自然资源和规划局已下发通知要求三亚东锣岛海上游乐有限公司停止东锣岛一切施工建设活动，目前该公司已停止建设活动等。
也即意味着，自2013年至今五六年过去，东锣岛的开发建设尚处于相对空荒乃至停滞状态。
执惠近期致电东锣岛海上游乐公司，了解东锣岛最新的投资开发情况，对方工作人员表示不便回复。
02
对标马尔代夫？
东锣岛的区位条件也有不错之处。东锣岛位于三亚与乐东交界，毗邻乐东的龙沐湾，而龙沐湾的定位是旅游度假地，彼此未来有呼应的条件。
在海岛旅游产业资深从业者李飞（化名）看来，东锣岛属于三亚半小时航程的近岸海岛资源，又算是属于大三亚旅游圈范围内，这都算是优势资源。
东锣岛具有一定的私密性，这是定位开发高端度假岛的缘由之一。同时，东锣岛禁止开发房地产，但允许建一些小酒店等设施。
按东锣岛海上游乐公司计划，其所拟建酒店项目由别墅客房区、接待区、 婚礼堂、特色餐厅、SPA 及其他休闲度假设施组成。项目功能设定为“面向高端消费群体以度假类型为主体的原生态、高档次、高品位的，以小型私属高端度假酒店进行运营，面向酒店游客少量休闲观光活动的旅游娱乐用岛”。项目总投资3.5亿元，项目占岛面积18997平方米，预计投产日期为2020年10月。
上述东锣岛定位提到“借鉴马尔代夫发展经验”，该项目的具体内容也即带有借鉴马尔代夫模式的意思。
在李飞看来，并不建议东锣岛建酒店，而是可以考虑高端帐篷，打中国富人的主意，引入高端IP，不做大众化景区。因为东锣岛的岛屿面积较小，应该把可建设用地用于经营业态，且酒店这种重资产业态，投资大回报慢。不过他同时也认为，如果政策法规允许，能够建成可售产权酒店会更好。
他表示，核心问题还是“定位” ，东锣岛做精品高端，对标马尔代夫是一条路。但他认为有两个问题，大环境方面，三亚的酒店业极为发达，几大湾区选择多、体验好，且成本较低，相比海岛酒店来说，优势明显；反之，海岛酒店劣势明显，造价高、成本高，交通区位有劣势，没有规模效应，知名度低等。
而小环境方面，马尔代夫的特色在于“水屋”酒店，海岛酒店难有明显特色，且环保政策与台风问题都不允许建“水屋”或类似业态。加上东锣岛的自然资源与景观资源相对匮乏，还是要通过富有创造性的主题景观造型和地标式建筑来提升观赏性，这就要做好投入产出的财务测算模式了。
03
天时、地利、人和三者都缺？
东锣岛的自然资源等条件确实不够优质。
他还认为，东锣岛的先天条件的确不好，但也可以对症下药，硬件问题可以通过技术手段与投资建设来解决，但难点在于建设指标的多少、合法合规的资源多少可以用于开发利用？
从需求来讲，海岛可建设利用面积肯定越大越好，比如可以考虑类似阶梯固化水土的方式来解决，就是把全岛建成类似梯田的感觉，每一层的面积就近可能扩大，这样就能够解决水土流失和建设基础的问题，但要看环保督察是否允许。
东锣岛的可建设利用面积确实不多，这或也是其填海造陆的缘由之一，但后被禁止。
除了北部海岸线为沙滩带，东锣岛其他三个方向的海岸线均由散乱分布的裸露岩石组成。且其海岸的沙滩在水动力的作用下变化有较明显的季节性。
李飞认为，一般来说，海南的海岛都是三面岩石滩涂，一面沙滩的形态，可以考虑把三面岩石滩涂加以设计和创造，变废为宝，做成景观，打造特色，通过摆放、涂鸦、建筑、雕塑等等方式，提升景观性。
针对东锣岛的自然条件，全球华人岛主联盟发起人林东认为，海岛中间高、四周低，比较难开发，可用平地较少，加上现在不能填海，相关审批很难。同时，东锣岛要建避风港比较困难，台风防护是个问题，而海岛岛屿多为东南风，北向沙滩也相对不好。
此外，东锣岛若要发展起来，光有高端酒店供给并不够，还需要一些特色的游乐、休闲度假体验产品内容。而东锣岛并无什么突出的文化资源，只能在海岛的非文化体验产品方面多想想办法。
但综合上述东锣岛的自然条件及环保督查环境等来看，其岛内的游乐业态、近海游乐业态的开发打造都较为受限。而如果尝试与其他海岛进行业态串联协同，也就蜈支洲岛的业态内容供给较为突出，但两者距离不算近，且存在一定竞争关系，加上蜈支洲岛已是综合业态的供给，彼此互补互促的可能性较小。
综上这些更多的属于“地利”范畴。
李飞表示，一个海岛的成功与否，还要看天时、人和。
天时，海岛旅游开发至今大约20年时间，已经过了摸石头过河的阶段，模式已经趋近成熟，且市场中，同业竞争品牌已经具备一定规模。新海岛品牌的打造，需考虑弯道超车，这要求在投资与定位，理念与策划，产品与运营等方面 ，有超出常态的超前方式和方法，这个比较难。
人和，一个旅游项目，人的因素至关重要，有了好的区位，更要有到位和充足的投资，最后加上优秀的策划与运营团队，才有一定的可能性。
“看目前，东锣岛的这三条，貌似都不具备。”李飞说，地理区位、自然资源、政策法规、投资回报模式、有可行性的策划定位方案、超一流的运营团队，都是问题，还不好解决，最重要的应该是先天条件和人员团队的制约因素。
除了这些制约因素，东锣岛有哪些优势？
他认为，东锣岛当前面临的开发建设手续与法规的限制以及空白点可能比较多，接下来要把环保生态放在第一位；策划先行、定位准确、运营专业，这三点必须保证。此外，投资到位，最好有投资溢出的准备，通俗点说，就是用钱砸出一个精品海岛，实现在某一个方面的弯道超车。
（本文作者曾建中，执惠主编）
END
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