11人被问责！环保风暴“吹停”富力文旅地产大盘，海南地产风向会变吗？

富力红树湾项目的“麻烦”还没解决。

9月17日，海南日报官方微信号文章显示，针对富力红树湾项目占用林地、毁坏红树林和未批先建等违法违规行为，海南澄迈县相关职能部门已对富力地产公司依法依规进行处罚、对相关责任人进行严肃问责，截至今年8月，已问责处理11人。已暂停富力红树湾所有在建项目、查封违建工地，暂停项目商品房销售及商品房相关不动产手续登记办理。

文章还提到，由澄迈县林业局等职能部门联合设置路卡，每日对富力红树湾项目工地开展巡查，对出入的工程车辆进行检查，杜绝违规违法行为再次发生。

一片“严卡死守”、紧张应对的氛围。

富力地产（HK.2777）子公司海南富力房地产开发有限公司的工作人员告诉执惠，从5月1日至今，富力红树湾项目一直处于停售停建状态，接下来将积极配合政府核查和整治。关于何时可能“解禁”，其没有透露。

海南的“环保风暴”，从去年“刮”到现在，且还可能延续。海南意图摆脱房地产依赖的高层声音也还在释放。

这些情境下，海南的文旅地产乃至整个地产的风向会变吗？

01

11人被问责，项目停售停建

富力红树湾按计划是个超百亿大盘。

根据生态环境部8月9日官方微信文章信息，1995-1996年，海南华侨农场将花场湾7873亩土地以旅游用地名义转让给海南省中大旅业公司等企业，2009-2011年又陆续转手给海南富力房地产开发有限公司7852亩。

这些应该即为富力红树湾项目用地来源。

据海南省澄迈县2013年3月政府公开信息显示，富力红树湾项目位于海南西线高速澄迈三林出口处（澄迈华侨农场盐丁作业区辖区内），总用地面积7852亩，容积率只有0.45，绿化率高达40%，总建筑面积2786453平方米。

项目主要功能集生态景观、体育运动、购物休闲、度假居住为一体的高端生态旅游度假社区，总投资金额将超过150亿。项目是海南省西部规模最大的生态旅游地产项目，是海南省作出加快西部开发建设重大决策后西部动工建设的第一个重大项目，也是海南省重点建设项目之一。

此外，项目建设内容包括红树林生态度假屋、高尔夫景观度假屋、五星级度假酒店、红树林湿地保护公园、国际标准高尔夫球场、国际游艇会，以及银行、商场、超市等相关配套。

彼时，该项目一期开发已初具规模，已完成56亿元投资，建筑面积45万平方米，另建成2200亩的湿地红树林公园，五星级希尔顿酒店于2015年10月建成投入营业。

（海南富力红树湾交通图。来源：海南富力房地产开发有限公司官网）

今年4月，富力红树湾“遇挫”，项目建设破坏红树林的问题被媒体披露。

彼时海南当地媒体报道称，澄迈县当地村民投诉红树湾项目“活埋”大片红树林、推倒保护区界桩。

5月1日，海南省澄迈县住房保障与房产管理局印发《关于暂停富力红树湾项目商品房销售的通知》，其中提到，对海南三林旅业开发有限公司、海南富力房地产开发有限公司等开发建设的富力红树湾项目所有商品房暂停销售许可，关停相关公司商品房合同网签系统。并提到，在暂停销售许可期间，相关公司不得对该项目商品房进行销售和宣传，直至下发解除暂停通知为止。

事件继续发酵。

8月9日，生态环境部官方微信号发文《典型案例（1）丨海南澄迈县肆意围填海、破坏红树林》提到，海南富力房地产开发有限公司（以下简称“海南富力”）权属用地中，有4641.61亩属红树林区域，以及滩涂、鱼塘、海洋等海域，位于海洋保护区范围内。

文章提到，该公司在开发红树湾房地产项目过程中，不断蚕食侵占海洋保护区，2016年以来该项目填海侵占澄迈县花场湾红树林自然保护区核心区92亩，至今未恢复原状。根据澄迈县有关部门巡查记录，红树湾项目建设过程中先后5次破坏红树林，累计毁坏红树林约4700株。2019年4月，红树湾项目继续在保护区内填海建设楼盘，以致阻碍潮水交互，致使9.69亩保护区范围内的1582株红树林枯死。

（海南富力围填海致使红树林枯死。来源：生态环境部官方微信号）

直至9月17日，海南日报官方微信号发文提到，针对项目占用林地、毁坏红树林和未批先建等违法违规行为，澄迈相关职能部门已对富力地产公司依法依规进行处罚、对相关责任人进行严肃问责，截至今年8月，已问责处理11人。已暂停富力红树湾所有在建项目、查封违建工地，暂停项目商品房销售等。

9月18日，海南富力工作人员告诉执惠，具体信息以政府通告为准，将配合政府核查整改，而项目从5月1日开始确实已停止商品房销售、在建项目，之后一直在暂停状态。

02

富力的文旅布局遇“重挫”

富力红树湾的当前境况，对富力的文旅布局乃至整个富力，都算是一个不小的“打击”。

有媒体报道提到，据海南富力的公开数据，截至2019年初，红树湾项目总资金投入约100亿元。不过上述海南富力工作人员对执惠表示，对项目在建进展不方便回复。

海南堪称富力文旅地产的重要阵地。

企查查信息显示， 富力文化旅游发展有限公司成立于2018年11月5日，由广州富力地产股份有限公司直接持股95%，经营范围包括“以自有资金对旅游业、房地产业、文化、影视、游乐园、养老项目投资;旅游项目的开发、建设;文化、影视、科普项目设施建设;游乐园项目投资……”。富力地产也由此正式切入文旅领域。

（富力的文体旅游体系。来源：富力集团官网）

据富力集团官网信息，富力的文体旅游体系主要由主题公园、度假酒店、养生餐饮、康养娱乐、特色展览和星空营地等板块组成，其旅游度假产品配备文娱、体育、商业、医疗和膳食五大中心。

整体看，体育、医疗是其中重要构成，富力在足球、高端医院等方面的已有布局已打下一定基础，对其通过康养形态打造文旅地产或撬动拿地，都有帮助。

海南富力官网信息显示，目前富力地产海南公司已在海口、澄迈、陵水、文昌、临高等地区储备足量优质土地，在建在售项目有8个：富力首府、富力湾、盈溪谷、红树湾、月亮湾、悦海湾、阅山湖、富力海洋欢乐世界。其中包括多个文旅地产项目。

执惠另获得的信息显示，富力地产目前在海南已形成康养医疗、体育旅游、海洋旅游、文商旅开发、国际酒店等板块。其中海洋欢乐世界项目是亚洲最大的热带海洋主题公园，占地2000亩，总投资150亿元，欲打造海南岛首个纯生态海洋资源主题乐园。《海南日报》4月的报道提到，该项目预计年内可迎来一期园区试营业。

富力地产2018年年报显示，当期红树湾（不含希尔顿酒店）未竣工建筑总面积150.2萬平方米，同时富力湾（不含万豪酒店）、悦海湾、月亮湾、红旗镇、富力首府、阅山府未竣工建筑总面积合计191.4平方米。在富力的海南存量资源中，富力红树湾的地位可见一斑。

虽暂不知截至5月1日，富力红树湾最新的项目建设进展情况，但自此至今的停建停售，对其商品房销售收入依然影响不小。

针对该项目目前商品房销售情况，以及暂停时间多长、寻求解禁时间等信息，上述海南富力工作人员没有透露，并表示暂停商品房销售等对海南富力乃至整个富力的影响多大“不好判断”。

03

富力地产能否“脱困解禁”？

富力红树湾停售停建，于富力地产而言，首先是海南地产销售目标直接承压，进而影响到整个地产板块收益。

它近来日子不太好过。

根据富力地产2019年中期报告信息，其纯利为41.7亿元，同比增长2.2%，归属股东净利润40.27亿元，同比增长2.66%。而2018年中报其纯利、归属股东净利润同比增长64%、63.28%，远高于2019年同期。

按富力地产的计划，其2019年的销售目标为1600亿，相比去年1300亿增加23.1%。但今年上半年，其权益销售额为602.2亿元，只完成年度目标的37.64%。

虽然富力地产董事长李思廉在中期业绩会上表示，富力下半年权益合约销售额在900亿-1000亿左右，全年大概能完成1500亿、1600亿左右，但结合当前的市场环境，以及富力红树湾的“变数”等情况，这个目标要完成可能还要打个问号。

同时，富力地产的债务压力在走高，其2019年中报显示，当期公司短期借款153亿元，长期借款当期应还426亿，两者共计597亿元，同比增长14%。

另有数据显示，富力地产净负债权益比也逐年上涨，其中2015年-2017年，分别为124.3%、159.9%和169.6%，到今年一季度，已升至210%，资金缺口超百亿元。

资本市场的钱也更不好拿。腾讯《棱镜》报道提到，2018年，富力地产的平均融资成本为5.74%，到2019年上半年，其境内融资成本为6.27%，境外融资成本为7.29%。

如此种种，富力地产对于高周转增加回款的诉求自然明显。

根据《棱镜》此前报道，李思廉在今年7月26日，亲自起草了一份《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》。该文件下发全公司，提出2019年下半年的工作重点应围绕“促销售、抓回款”开展，而且下半年原则上暂停拿地。

报道提到，该份文件明确强调，公司财务、开发、工程等部门均应以销售为中心开展工作，全力以赴配合销售目标的达成；坚持全民营销，加强促销力度，以完成项目销售目标为第一优先级，在确保销量的基础上追求项目收益最大化。

后来，在8月的2019年中报业绩会上，李思廉做了澄清，表示富力并不是完全不拿地了，文件中也提到，如遇有优质土地项目等特殊情况，可单独呈报集团董事长审批。

富力地产的困境能否打破，作为重仓地之一的海南扮演着重要角色，但这里的地产“气候”目前并不是很乐观。近期，海南省政府出台《海南省省和市县总体规划实施管理办法（试行）》，严格开发空间管控。其中，在规划实施方面，严格生态保护红线保护等；其中还特别明确，对全省生态保护红线、永久基本农田、生态公益林地布局等进行调整，需依法经国务院、国家有关部门或省政府同意。

而在最近涉及海南经济发展的回应中，海南省高层提到，在新旧动能转换方面，海南主要是着力减少经济对房地产的依赖。海南在相当长一段时间，房地产对投资和财政收入的贡献在50%左右，经济对房地产的依赖大。由于土地资源有限，生态环境承载能力有限，这样的发展不可持续。海南要“避免历史重演”。

从大面上看，海南的经济转型、产业升级等，依然还将有一个过程，不管在旅游发展更至高位的情境下，还是经济贡献需求下，地产还会扮演一定程度的角色，但地产商面临的项目环保压力、政府的“热乎”态度也将有一些变化。

这或决定着富力红树湾的解禁时间、如何解禁，以及类同项目、类同富力的地产商在海南的腾挪施展空间。

（本文作者曾建中，执惠主编）

9月19日，2019首届武汉文旅融合光谷高峰论坛将在武汉光谷希尔顿酒店举行，本次论坛将以“科技赋能文旅，共生共荣共赢”为主题，旨在搭建武汉乃至湖北省的文化、旅游、科技产业交流和交易平台，发挥武汉资源优势，通过举办一届高规格、高质量、 高影响力的专业论坛活动。欢迎您的到来！

END

「 精华文章值得看看 」

执 惠

助力文旅大消费产业升级