买房请认准四大金刚！地铁/学区/次新/三房
爱情、金钱和性
三个全都有，是最幸福的家庭
占据任何两个，
也能形成一个稳定的婚姻结构，
有爱有钱没孩子——可以过日子；
有爱没钱有孩子——可以过日子；
有钱有孩子没爱情——可以过日子；
只剩下一个——不管剩下的是爱，是钱，还是孩子，你的婚姻都岌岌可危。
房子，也是如此。
地铁、学区、次新、三房
四大金刚里占据2个
你的房子就卖掉不愁。
四大金刚全齐活了
你的房子等于人民币粉碎机。
实战操练过的投资客都知道，房子比你想象中难卖——因为他是二手货。
上涨行情下，挂牌约一个月能完成成交；
淡市行情下，一年都卖不掉也有可能，除非你跳楼甩价。
所以看着旁边售楼处新开价格来测算自己房子涨价多少的白日梦要少做做。
你根本卖不到售楼处的价钱
因为你是二手货
二手货商品有人接盘
一定有接盘侠需要的因素
地铁/学区/次新/三房，以上因素必居其一
本文创作于2016年口水楼市
后发表于被封的公众号
时隔一年多
二小姐润色后重发
这是我十余年房产投资过程中最为看重的投资要素
如果是在上海，我不会把这一条列入关键词内，因为它简直就是默认值，上海老百姓耳熟能详。
可是别的新兴二线城市，地铁尚未联网，如同2010年之前的上海，老百姓尚无法想象联网之后四通八达的便利程度对日后的居住有多么大的影响。所以必须把地铁拿出来重点强调。
我们要感谢世博会
让上海的地铁建设统统提速
（在当年，本来上海不会短时间批复如此巨额的建设线路长度，因为耗资实在太巨大了。都是为了服务世博会！一路大开绿灯！）
类似的案例在杭州也发生了
杭州也要感谢亚运会
让原本凝滞不前的地铁建设统统提速
我们必须弄清楚
不是因为开世博会/开亚运会
房价就会暴涨
这两者不是直接的因果关系
亚运会/世博会，
什么档次？算个鸟？你配吗？
是因为开国际盛会，相关基础配套建设迎来了日新月异的发展和改善
导致城市竞争力提升
导致新增人口大量流入
才迎来了房价的暴涨
没前途的城市
你给他一个世博会/亚运会也没用啊！
请注意，地铁成网，和地铁成线，两者的威力和杀伤力是不可同日而语的。
地铁成网才有杀伤力
地铁成线还远远不够
上海早在2000年就已经把1号线和2号线造好了，对房价有特别影响吗？
杭州也一样
1号线2号线老早好了，老百姓甚至吭哧吭哧还没形成出门坐地铁的习惯
共享单车就是个很好的例子
要出门随处有车子可用
共享单车才搞得起来
偶尔几个站点才有车子的品牌统统都没人用了
地铁也一样
要去任何地方，都有地铁可坐
老百姓才会逐渐养成坐地铁的习惯
地铁房的威力
必须在地铁成网后才能达到！
所谓地铁房，指尽量在500米以内步行可达地铁站点的房子。
超过500米的不叫地铁房
比如说，你的房子步行至地铁1000米，你可以说旁边有地铁，但你卖房的时候就不能以地铁房做亮点。因为1000米以上的距离，每天靠步行出入无法满足，必须靠共享单车周转。踩脚踏车遇上雨雪天气那个酸爽——你懂的。
所以500米以内的才叫地铁房。
二手货商品，有人接盘，肯定有原因。
你试试把没品牌没亮点的白T恤在闲鱼上挂牌卖掉试试？谁搭理你？
房子也一样。
买你房子的接盘侠，一定有他接盘的原因
学区，是非常重要的因素，你需要，别人也需要。
人人都要生孩子，人人都想要一个好学区
这是很多置换客做置换的源动力。
二手房是典型的对手交易，任何一宗买的背后都对应着一宗卖的生意。
你是卖家，又是买家，卖的原动力来自你的孩子小学/初中毕业了，买的驱动力则是他的孩子要读小学/初中了。
你购买的第一套房子自带好学区，那就最好；可潜台词是——很贵。
靠近地铁自带好学区的次新三房——哈哈哈哈！那简直就是人民币的粉碎机。
所以，通常小白们上车的第一盘都没有好学区。如果没有，不要着急，你还有我——包租婆二小姐。
让我来帮你想办法！
孩子要上学，通常意味着距离你购买第一套房子大概过去3-5年。
此时，你有了小小一点积蓄，不再像几年前那么捉襟见肘，
当然，想买“人民币粉碎机”的靠近地铁自带好学区的次新三房还是不够的
这时候，就需要二小姐的曲线救国方法了！
学区的溢价是固定的，比如说明珠小学，学区溢价假设100万
你买小破房子挂户口，20平方这种，这100万溢价就摊在20平方里，
你买大新房自住，120平方这种，这100万溢价就摊在120平方里，
所以我们能很明显看到，越老越破的公房，它的溢价越明显，越大越新的小区，它的溢价越不明显，到豪宅的层面，比如上海徐家汇的东方曼哈顿这种，动辄1500万以上，他基本就没学区溢价了，市场卖11万，它还是卖11万。
它旁边老破小中原新村那种危房，却能卖到12万，就因为有学区溢价，100万摊薄在20平方米里，导致单价比豪宅还贵。
来，跟着二小姐复诵一遍：
买豪宅，学区白送！
你想明白了这点，就很好操作了。最高投资回报率的操作方式应该是——
你钱够，直接上带学区的豪宅，因为买豪宅，学区就是添头，白送的！
你钱不够，买一套老破小挂户口，总价越低越好，十几平方二十平方在所不惜
学校旁边再买一套（如果还有余钱）
或者租一套（如果买了挂户口的老破小后没有余钱了）
不带学区的新房子自住，方便生活。
这种操作方式，是回报率最高的。
这是建立在带学区的新房子的售价明显高于旁边不带学区的新房子的基础之上的的建议，如果开发商定价有问题（这种开发商还不少），带不带学区新房子的价格都差不多的话，那当然买带学区的新房子。
所以你要有举一反三的能力，不要照本宣科。
小学生阶段，一定要住在学校附近，绝不是你以为的“住在地铁沿线搭地铁上学就可以了吧？”
地铁通了，那也是要走路的，而且走的距离还不短。从离开家门到地铁站，钻入地下，等地铁，从走出地铁站到校门，这个时间每天至少也要半个小时以上。
小学生，绝不适合每天搭地铁上学。
来，和二小姐一起把前面的话复述一遍
二手房是典型的对手交易，任何一宗买的背后都对应着一宗卖的生意。
一个市民既是卖家，又是买家，卖的原动力来自高端改善楼盘，买的驱动力则是底部的刚需。
上海现在市区交易里，刚需和改善是三七开。整个上海是四六开。整体驱动力从刚需转向改善、从改善转向中高端豪宅、大平层；
今后的趋势是刚需萎缩，改善放量。
如果你为了暂时过渡，选择小面积的1房或者2房，那么没几年随着孩子的出生，就要换房，一进一出，苛捐杂税多如牛毛不说，你站在江湖上，抬眼一望，市面上，都是和你一样，准备抛出1房2房，换入3房的客户。
因为大家都和你一样
到了养孩子的周期
所以你需要一步到位选择三房。
宁可往郊区买三房
也要放弃市中心的一室户
三房有2种，
120㎡的正气三房，90㎡的2+1房。
如果是长期自住，请购买120㎡的正气三房，这会滋润你的生活；
如果是投资，或临时过渡，请购买90㎡的2+1房，它的接盘侠众多，投资回报率最高！
如果你只有购买一套的机会
请选择正气三房
兼顾增值保值和自住的幸福感
不要太委屈自己
去住主卧放了大衣柜后连个转身的空间都没了，书房间只能放下婴儿床的来自小人国的房子。
如果你纯投资，不自住；或者打定主意临时过渡两年
请选择90平方2+1房
接盘侠们永远都囊中羞涩，90平方三房永远都很好出手！
2+1房虽然拥有最高的投资回报率
但他的使用体验并不好
为了拥有“自住的幸福感”，你需要花钱买单
就好像
我买一条宝格丽的链子，花了10万
二手卖掉只能卖1万
我难道就因此不买宝格丽了？
不！
花钱买个高兴呀！
人生并不是只有投资回报率的。
自家用的东西
不要算的太精
那个90㎡的2+1房
啧啧，真是谁住谁知道！
一个新小区的价格走势，除了随市场大势波动外，还和其自身的生命线一起波动。
从它交付第一天，它的人生就开始了。
周边配套慢慢起来，它也慢慢成长，一般来说，交房3年左右，就是小区最快速的成长期，生活便利程度大大增加。
抛出的二手房价格在这个时段是涨幅最大的，成交也最活跃。
这个时候的房子有专有名词，叫“次新房”。
5年以后，后面每年也会涨，但没有前面还是“次新”的时候涨的多。
10年以后，它就被赶出“次新”的行列了，连银行贷款政策都会有所改变。10年后，15年后，20年后，他越来越老
很多银行不再向房龄超过20年的房子发放贷款。
杭州新房比较多，还是比较年轻的城市，要严格执行尽量买入5岁以内的房子，最老不要超过10岁。
老破小带学区的无所谓房龄，不需要去考虑。
这个标准是动态发展的
京沪存量房市场，5岁以内的房子越来越少，那么我们就放宽标准，10年内为次新房。包括银行也是这样动态调整的。
没办法，城市越来越老了
房子也会越来越老
我说过，房价是一种货币现象和信贷现象
大家买房子再也不看总价多少
而是看首付和月供自己能不能负担，能负担就夯！
如果出来一种房子，可以1成首付，7折利率
那他天然就能涨得比别人贵
因为他的首付和月供天然就比别人低
所以，为什么同样的地段，95年的比05年的便宜，05年的又比15年的便宜这么多？
是因为他从银行能获取的贷款偏少
在大家的首付和月供承受能力是恒定值的基础上
房龄老的房子天然就比别人便宜
所以，如果你要买二手房，尽量选择交房刚刚满2年的次新房，又免税，成长性又好。
如果你要卖出二手房，请千万记得在他房龄满20年之前抛售，这是一个分水岭，因为贷款政策发生了一定程度的改变。
二小姐从来不推崇什么大面积低单价
二手市场走不掉的房子
买来干什么？
房东卖给你的时候他有多焦虑难堪
你日后卖出的时候一定比他更焦虑难堪
要么他足够便宜到打对折
唔，那可以考虑买入
顶楼老破大打七折——根本就不是笋盘！
在一个婚姻结构里
爱情、金钱和性
三个全都有，是最幸福的家庭
占据任何两个，也能形成一个稳定的婚姻结构，只剩下一个——不管剩下的是爱，是钱，还是孩子，你的婚姻都岌岌可危。
二手房出货也是如此
地铁、学区、次新、三房。
四大金刚里能满足2项，
你的房子以后接盘侠不愁
如果四项都满足，那么你的房子就是人民币粉碎机，虽然贵，但贵的物有所值！
如果你已经走了大面积低单价的流派
那么二小姐也指点你解套的办法：
①等待下一波全国去库存浪潮
等猪都被吹上天的时候
大面积低单价流派一定要浑水摸鱼，赶紧出货。
硬伤房只有在好光景的年份，才能以正常价格出货；在淡市被压价压到吐血！千万不要卖！
②捏死在手里，专心和银行的房抵贷打交道，不停地解抵押做高，结清，再解高
只要银行傻不拉唧一直和你玩
你也不必发愁
银行就是你的接盘侠嘛！
我是爱生孩子/爱买房子/爱找乐子的
十八线逗比网红二小姐
愿为您家庭买房理财路上答疑解惑
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