租金贷死局

蛋壳公寓“暴雷”以来，悲声四起。一些租户被房东赶出家门，流落街头；房东因为长租公寓无力付款，也损失惨重。罪魁祸首蛋壳难以为继，员工和供应商亦成为受害者。这场多输死局之所以形成，“租金贷”是推动力量之一。

事实上，长租公寓和“租金贷”原本是风马牛不相及的两件事。10年前，这个行业不具有任何金融属性。

2000年前后，贵阳的一些房地产中介机构创造了一种全新的房屋托管形式：房主可以像存钱一样将房子“存”在中介机构进行托管，房租类似于银行的利息，房子则类似于存款的本金。当地人管这叫“房屋银行”。

“这也是长租公寓最早的雏形。2000年，我爱我家将此项业务引入北京，并将该业务逐渐开展到天津、上海、杭州、南京等城市。” 我爱我家前副总裁、景晖智库首席经济学家胡景晖告诉字母榜。后来，为避免同银行业务混淆，我爱我家将“房屋银行”业务更名为房屋托管或房屋管家。

无论名字怎么变，这个行业薄利、回报周期长的基因并没有变。

2012年后，随着移动互联网的发展和消费升级出现，一大批长租公寓品牌应运而生。当时，最轰动的是小米科技创始人雷军投资了长租公寓you+。这让人们相信，长租公寓成为了“新风口”。跟随者蛋壳公寓一问世，就高喊：“中国住宅租赁市场，是最后一个被高科技改造的市场。”至今这句话的余音仍在华尔街上空飘荡。

但是，高科技真的可以改变这个薄利且回报漫长的传统行业吗？

高科技不一定，但“租金贷”可以。

财报数据显示，蛋壳公寓的租金贷比例极大，2017、2018和2019年，选择租金贷的租户比例分别为91.3%、75.8%和65.9%，涉及到的贷款金额高达数十亿元。

值得一提的是，住建部等六部门曾在2019年12月印发的指导意见中指出，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%。

蛋壳租金贷比例如此之高，与其疯狂扩张的需求相关，也是整个行业在这几年畸形发展的一个缩影。

租金贷起源于2012年4月，当时国家出台灵活就业和40、50人员创意小额扶持贷款的相关政策。为了响应政策，工商银行和建设银行在部分城市推出针对个体工商户的商业经营租金贷款。从银行的收益上来讲，多年来，它一直是个可有可无的小产品。

但租金贷碰上分散式长租公寓后，小产品就变成了一门大生意。

二者结合的推动者，是另外一个看似八竿子打不着的行业：P2P。

2013年爆雷的E租宝事件，拉响了P2P的警钟；2014年，红岭创投的1亿多资金无法归还，成为P2P历史上标志性的大事件。随后越来越多的自筹自融平台逐渐倒闭、跑路，让投资人对平台的信任度下降，迫使P2P平台寻找能打动投资人的新投资标的。

2015年12月28日，银监会等四部委联合出台了《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》。明确“互联网金融平台”的适用范围和基本原则，划出了P2P不可触碰的12条红线，其中明确提出P2P的资金要必须由自然人出借，借给自然人。

在这样的背景下，针对庞大的万亿级租房市场，而且基本上都是自然人之间交易的“租金贷”就成了香饽饽。

长租公寓领域最早的租金贷，是2014年由成都成立的斑马王国率先使用的。当时这个团队打着租金O2O互联网服务的旗号，其实从事的依然是线上P2P的自然人贷款。

斑马王国的贷款产品是租户贷款，平台将钱一次支付给房东，租户按月偿还的模式。因为符合监管的要求和场景化的消费金融条款。

到了2015年上半年，长租公寓领域的“租金贷”平台呈雨后春笋般显现，连蚂蚁金融和京东白条都推出了类似的金融产品。

但在市场上活跃度最高的，却是那些以创业团队闻名的租金贷平台。会分期、房司令、斑马王国、租了么、月租宝、住分期、爱交子、租霸……据不完全统计，半年时间内成规模的租金贷平台就有超过10家。而几乎全部的非专业性金融租金贷平台背后，都有着P2P相关资金的背景。

房司令的投资方是黑洞投资与P2P网贷核心平台之一的玖富；会分期的A轮投资方银客网也是知名的P2P平台；而最早出现的斑马王国，A轮投资方是分期乐，这个P2P平台既提供资金，又可以通过斑马王国获得潜在客户。

斑马王国最知名的市场策略，就是跟北上广深等之大城市超过1万个房地产经纪人签订了合同，由他们在向客户推荐自己的分期产品；而同样的会分期也跟2000多位中介经纪人达成合作。

更多的平台选择与同样是平台的中介公司合作，就是利用B端的渠道力量接触C端的客户。

比如京东白条是跟链家合作的，租了么在2015年9月底与Q房网合作推出专门向Q房网用户推出的房租分期服务。

但在这个阶段，各个租金贷产品主要是房地产中介公司的补充业务。因为秉持的是租户贷款，然后平台将钱直接打给房东的操作过程，地产中介公司只能争取一小部分的中介服务费，对他们而言吸引力不大。

直到蛋壳出现，玩出了新高度，让租金贷成为分散式长租公寓陷入疯狂的助推器。

公寓领域“租金贷”崛起的2015年，一个从互联网公司出来的小伙子高靖，创立了号称要做中国最大长租公寓的蛋壳。

彼时，链家的自如和我爱我家的相寓已做了两年，还在勉力维持。自如曾透露：分散式长租公寓的入住率只有达到95%才可以拥有稳定的现金流。另有观点指出，考虑到公寓运营方在收房和装修上需要投入大量资金，再加上回报周期长，一般需要5-10年才能盈利。

后来者高靖和蛋壳进入市场时，最大的困难，是资金难以为继。

蛋壳从房东手上把房子收上来，需要跟房东签订托管协议，有的时候为了抢房源，蛋壳还需要预付一部分的房租。所有房源在平台上需要装修整理之后才能出租，并不是在第一时间就可以找到租户。

这中间就存在资金缺口，对于新创业的蛋壳来说，解决不好这个缺口，意味着商业模式就不成立。

与海外成熟的投资市场不同，蛋壳无法从国内金融市场以租约抵押来融资。这时蛋壳为代表的分散式长租公寓逐渐领悟到了租金贷的奥妙。

选择跟租金贷平台合作，分散式长租公寓能在为租户提供担保的背景下，把原有直接支付给房东的一年租金截留在平台，由平台按月或按季度向房东支付房租，使得长租公寓迅速沉淀出一个庞大的资金池，以便于扩展新的房源。

另一方面，对于租金贷的投放方，不管是银行、金融公司、基金还是P2P平台，也得到了一个稳定的资本输出和本金与利息的获取渠道。

双方一拍即合，业界也一致看好。

链家自己的报告《租赁崛起》中称，未来中国将有3亿租赁人口，租房市场规模达5万亿元。而据58同城、安居客、赶集网联合发布的《2019年住房租赁市场报告》，截至2019年底，我国长租公寓品牌达到近2000家，运营房屋数量已超600万间。

长租公寓+租金贷的商业模式，得到主流风险投资基金的认同。

根据信息显示，从蛋壳成立之初到上市的5年时间里，接连完成了七轮的融资，参与方均是一线基金或互联网巨头。2019年初，蚂蚁金服与老虎基金、高榕资本等参与了蛋壳的C轮融资，成为其股东。事实上，早在2018年，支付宝就为长租公寓“租金贷”的大玩家——房司令提供入口，合作方还包括我爱我家。腾讯旗下的微众银行，也是蛋壳公寓的重要合作伙伴。

在资本和合作伙伴的支持和背书下，蛋壳公寓极速扩张，成功跻身长租公寓的头部梯队。

数据显示，蛋壳公寓的运营公寓数量在2015年年末为2434间，而至2020年3月31日增加至41.9万间，覆盖全国13个城市，位于北京、上海、深圳三个一线城市的公寓数量达到20.7万间，2016至2018年复合年增长率高达360%。

根据艾瑞咨询的报告显示，蛋壳公寓的规模在国内长租公寓运营里排行第二，仅列自如之后。

在蛋壳增长最快的2017年，租金贷占租房收入的比例超过90%，后两年租金贷的占比也超过6成以上。

显然，在蛋壳背后助推的资本，对风险缺乏起码的防范意识。胡景晖向字母榜讲述了这个行业的痛处，“长租公寓是一个长周期、大规模、低利润和低风险的行业，与之相对应的是风险厌恶型、投资回报率要求不高的资金。”然而，当时这些金融精英对长租公寓行业的特点与投资行业追求的高额回报间的明显矛盾视而不见。

为了快速回笼资金，也为了搭建资金池，在2019年之前，长租公寓通常都默认为租户开辟租金贷金融产品。这让租金贷和长租公寓成为合同欺诈重灾区，年年都上315。为此与支付宝合作的房司令就多次被媒体曝光。

由于长租公寓运营公司数量较大，而优质房源有限，竞争激烈时，几家长租公寓能将热点地区的收房价格炒到平均租房价格的1.7倍以上。但为了发展，各家长租公寓依然卯足劲在不停抢夺房源。这导致整个行业挪用资金池的频率越来越高，而一旦超过安全的临界点，就会爆雷。

公寓家COO杨剑凌在接受亿欧网采访时就此表示，就是因为运营商短期盈利无望，所以希望通过快速形成规模来获得资本市场的认可和投资，只能通过现有租客租金的预支来实现。所以，长租公寓运营商为了活下去，就只能不断拼命获得新的流动性。“一旦现有房源的空置率和溢价率出现恶化，就会有崩盘的危险。”

另一方面，相对于集中式长租公寓来说，分散式长租公寓天生就存在难以克服的问题。

房地产商所做的集中式长租公寓，可以最大限度利用闲置资源，控制相关的维护保洁等服务成本。但对于分散式长租公寓来说，一方面房源的获取就要消耗大量的资金和时间，另一方面，也无法在后续的维护上做到标准化。

分散式长租公寓的房源分布在很多个不同的小区，户型的大小、楼层新旧程度都不同，再进行二次整理，装修的过程很难实现统一格式。再加上后续进行维护和物业管理，消耗的人力物力是集中式长租公寓的几倍乃至十几倍以上。

由此可见，分散式长租公寓的商业模式存在极大风险，再加上市场竞争激烈，参与的玩家不得不赔钱去抢房源，导致风险不断累积。

据贝壳研究院不完全统计，2017年至今，媒体公开的陷入资金链断裂、经营纠纷及跑路的长租公寓企业超过200家。

疫情重压雪上加霜，今年已有近50家长租公寓企业暴雷。从杭州友客，到巢客，再到广州城璞，集中“爆雷”，牵连租客、房东逾万人，涉及资金超亿元。现在，还要加上去年和今年刚在纳斯达克实现上市的蛋壳和青客。

据蛋壳的宣传资料，蛋壳公寓目前管理的房源超过40万间，用户超过100万。

虽然已经远远超出了业界规定的盈利点，但蛋壳财务却一直报亏，截至 2020 年一季度，蛋壳现金及现金等价物为 8.26 亿元，但总资产93亿，总负债达 90 亿元，资产负债率近 97%。

2018年8月，当时离任我爱我家副总裁的胡景晖，炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商，以高出市场价20%-40%的价格争抢房源。他对此提出警告，长租公寓爆仓，一定比P2P暴雷更厉害。

两年后，这个预言变成了事实。

参考资料：

《防长租公寓“暴雷”，多地要求租金及租金贷存入监管账户》新京报 2020年11月

《蛋壳公寓再传破产，“租金贷”难题何解？》钛媒体 2020年11月

《功过“租金贷”》钛媒体 2020年11月

《长租公寓等待黎明，一年11家公寓爆仓，有公司90%房源用租金贷》AI财经社 2019年1月

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