好写字楼从来没有存量 高库存下成都优质写字楼的快速去化逻辑

显然，高库存仍然是困扰成都写字楼市场的一大问题。

尽管今年以来，写字楼市场整体行情回暖，需求相对旺盛，单就500平米以上的库存在今年上半年就减少了2万平方米，然而，市场必须要面对的是2015年达到最高位——近800万平方米的库存积压。

以上是一份权威数据机构统计的2010-2017年上半年的大成都办公市场供销存量数据。

显而易见，自2010年开始，受写字楼产品大量上市，去化速度缓慢的影响，写字楼库存在2010-2015的5年间一直以较快的速度增长。自去年开始，成都写字楼进入去库存模式，供应量呈减少趋势，城市招商引资节奏加快促进需求逐渐增加，从今年上半年的情况看，预计全年销量有望与去年持平甚至略高于去年。

大宗交易频繁 

优质写字楼销量领跑

该机构对此行情的观察分析认为，构成近半年销量逐渐走强的因素正是大宗交易，以此形成去库存之势。大宗交易究竟有多大？

细分到各面积段来看就比较有趣了，与其他投资品面积越小、总价越低，走量越好的行情不同，写字楼产品表现最好的面积段反而集中在300平米以上的面积段，占了成交量的60%以上。

根据笔者了解，在中国华商金融中心等仅整层出售的项目走量情况亦十分可喜，自今年推出一栋写字楼以来，半年时间成交量就达到了80%以上。

这样的成绩在成都写字楼市场并不多见，甚至有业内人士认为其2.2万/平米的售价、2000平米起售的门槛、半年80%的走量完全可以作为成都写字楼市场的现象级产品来进行剖析。

众所周知，超甲和甲级写字楼都属于塔尖的优质产品，入驻门槛比乙级及其他普通写字楼高出一大截。由于面积划分因素，因而可购买席位非常有限，快速的去化让这类优质写字楼物业的真实可售存量并不充足。

最近的案例是笔者上周才获知的意向需求，某刚刚挂牌即将上市的房地产下游企业正在物色优质写字楼作为企业办公场所，需求量为2个整层，金额至少在8000万元左右。一个买家就能为优质写字楼制造出快速去化的行情，更何况，这样的买家近年并不是个案。

根据戴德梁行信息，自去年一季度开始，成都写字楼市场发生了多宗大宗交易，截止今年一季度写字楼大宗交易总金额已经达到了700亿元，其中今年一季度约为170多亿元。

向北上广深看齐 

各方资本垂青成都优质写字楼

事实上，这一行情也并非只在成都上演。

同样来自戴德梁行的数据，2016年北京大宗物业交易总额达376亿元人民币，创历史新高，内资买家占比约占八成，其中70%以上的投资类型为写字楼。在上海，2017上半年写字楼市场共有15宗交易达成，总价值达人民币303亿元。

机构分析认为，外资基金、国内机构以及人民币基金均在积极寻找收益型资产，金融业、高科技行业和专业服务业为构成这些资金来源的主要行业，上海市场其占比分别为40.2%、22.6%和14.9%。专业人士预测，未来一年，大宗物业投资市场将会持续活跃。

回到成都市场，我们仍以整层出售的中国华商金融中心为例，其客户当中就包括中航资本、中航安盟两家世界500强企业及数家上市公司，粗略计算，入驻中国华商金融中心的企业市值就已超过千亿。

单看这一数据，中国华商金融中心目前推出了一栋写字楼，共计30层楼，换句话说，最多仅有30位买家能成为华商的业主，然而一次性下手几层的买家尚在。据可靠消息，华商的另一栋楼已经有多名整栋购买的买家正在谈判过程当中。

按照现在资本对优质写字楼的价值判断，从某种意义上讲，优质写字楼的放量对市场整体存量影响只存在于数据变化上，对市场存量的影响极少。

快速去化背后 

优质写字楼的投资逻辑

早在2010年以前，在专业的商业地产投资买家的首选名单当中，优质写字楼就已榜上有名。

笔者曾接触过资深商业投资者千哥就是现成的案例。在千哥的写字楼投资经历中，其巅峰时期曾召集过10个亿的资金规模，只要有看中的物业就会大量资金迅速下手，这就是我们所说的大单。

以千哥的经验，大宗交易的优势在于，有足够的资本去争取和开发商谈判的空间，在价格、付款方式上更易于争取到对自己有利的方式。如果把千哥这类投资人划归到早期的优质写字楼买家，那么现在金融资金、险资、机构资金进入写字楼领域，其雄厚的实力和背景自然更具优势，在谈判中也能掌握更多的话语权，主导优质写字楼存量去化的也正是这类买家。

当然，与千哥等纯投资目的的买家有所不同，企业买家的投资逻辑更为复杂：

1、为企业品牌形象加分。

不管是自用还是投资，在资金充足的情况下，选择优质物业都是投资的准则之一。

于自用而言，优质物业代表着企业的形象和品牌，地段、硬件软件配置、开发企业的背景实力和品牌影响力都是买家综合考虑的因素；于投资而言，用家思维是投资者的惯用思维模式，所以，考量的同样是上述综合实力。

据笔者了解，不少买家在挑选物业时首选的就是国内外的知名品牌房企，商业开发经验越丰富越容易被买家相中。

以中国华商金融中心为例进行观察，其开发企业华商地产在成都的知晓度和大众认知中的品牌地产企业有一定差异，完全有别于万科、龙湖、华润等传统意义上的房地产品牌开发商，其跨国侨企的身份表明了其完全不同的发展思路。

对比现在内资企业纷纷投资海外市场，华商地产作为南非第一大开发商，其集团业务范围不仅涵盖了房地产投资与开发、工业制造、现代农业、金融及海外投资贸易五大板块，其由外而内的发展路径显然更具高度和情怀，也更能唤起大众的认同。这也就是不少买家能够在短期内从一无所知到迅速下单的原因所在。

基于此，中国华商金融中心半年时间里实现成交80%以上的成绩除了产品的高配之外，品牌也逐渐成为加分项。更何况，中国华商金融中心的开发建设是得到了国务院侨办及中国侨商企业投资协会的大力支持。

△ 中国华商金融中心大堂实景图

2、资产配置。

笔者了解到，不少买家的购买单量都不会只限于自用，而是会有部分投资，这类实力客户则更加乐于选择优质写字楼物业了。一则因为他们不差钱，二则因为他们眼光更为长远，深知大投入大回报的投资逻辑。的确，比起那些便宜的写字楼物业而言，优质写字楼让业主买单的除了物业本身，还有后期良好的运营，物业价值将远远大于低投入的物业。

作为成都写字楼物业中的现象级产品，中国华商金融中心显然在这一点上考虑得非常全面，领先成都市场其他写字楼产品及对入驻企业的严格筛选，可谓是高明的手法。

而华商对于买家的严格筛选，实际上也是为了提高入驻后的使用舒适度和保证企业资源的质素。在物业的操持下，华商完全打破了大家认知中写字楼的刻板印象，企业间的交流活动非常频繁，这些都在为华商成为优质的资产配置背书。至少购入这样的写字楼，后期的租售都不至于变的被动。

△ 中国华商金融中心外立面

3、谈判话语权。

对于实力买家来说，需求决定购买，价格即是他们看中的因素之一，同时又不会是他们最终的决定因素。话语权只是购买的附加行为。

散卖的写字楼人员混杂、物业品质难以保障等在整层出售的优质写字楼中出现的几率更低，同样，如我们所见，优质写字楼面积偏大，整层出售较多，此时的大单就变成了一次性购买多个楼层，或者整栋购买。如此一来，就使得席位本就不多的优质写字楼供应变得更加捉襟见肘了。

所以，数据层面的写字楼存量并不具备特别的参考意义，对优质写字楼而言，看上的存量极有可能是伪存量，特别是如中国华商金融中心一般有自己的一套客户筛选逻辑的优质写字楼更是如此，存量不是卖不出去，而是在等待更好的买家，也不排除短期内一两个买家就消化掉整个项目存量的情况出现。行情如此，优质写字楼哪来存量可言？

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