想看懂成都房价走势 就绕不开这些“弯子”

特邀专栏作者：界面楼市成都城市营销中心总经理 何昕宇

（本文长3117字，阅读大概需要5分钟）

10月10日、16日、17日三场土地拍卖，新都、郫县、青白江三个区域在短短1个多月时间里，先后创下地价新高，又先后价格回落。18日，仁寿两宗土地流拍。19日，万科以近乎底价竞得高新区新川地块。

这意味着什么？背后的根本又是什么？

复盘今年成都土地市场，5月是成都土拍的空窗期，经过这一个月的等待和调整，成都政府陆续拿出了一系列应对楼市和土地近一年来持续高歌猛进的方案。

从当前来看，针对房价的解决方案是“堵”，即在保证开发商合理利润率的条件下，基于土地价格进行房价备案。但这多少显得“治标而不治本”，在限购的大背景下，市场仍然存在相当一部分尚未消化的需求，短期内仍然存在供不应求的矛盾。

而另一方面，针对房地产的“源头”——土地市场，却已经随着冬意的到来而明显回落。自6月至10月20日，大成都范围累计出让并成交土地已超过5000亩，是上半年成交土地规模2246亩的两倍以上。

同时当前已公告未成交的土地规模仍有一千余亩，10月-11月接下来的土地拍卖还有10场，土拍的密集程度远超过去。

成都正在兑现土地加大供应的诺言，从供应放量的趋势来看，房价似乎又存在降温的可能。

那么，房价究竟何去何从？

——要说清楚房价走势，就必须搞清楚房价背后的经济规律，这是我们绕不过的 “弯子”

1、绕不开的“背景”：经济发展模式导致广义货币体量庞大

生产决定消费。在过去相当长的时期，我国存在生产力无法满足消费需求的矛盾。

改革开放后，经济模式开始转型，以低成本为代价提升生产力，以低价格支撑的出口经济实现资本原始积累。随之，资本开始以投资基础设施建设的形式拉动国内消费需求，尤其是信息、公路、高铁建设之广、速度之快，举世罕有。

以出口为驱动的经济高速发展，尤其是长期的贸易顺差，带来大量美元外汇。大量美元进入国内，则相应需要发行等值的人民币进行兑换。这是过去许多年我国M2维持在较高水平的原因。

——2016年全国GDP总量74.4万亿，M2广义货币超过GDP两倍

但是近几年，出口经济严重下滑，原本庞大的生产能力失去了出口这个庞大市场。在没有找到新市场的这几年，M2不跌反涨，新发行的货币一方面作为投资流向机场、地铁这类基建项目，一方面被引导投向消费、双创、新兴产业。

这些是我们经济近几年增速仍然维持在6-7%的保证。但这里存在一个问题，就是我们的货币已经开始和美元脱钩了。

总结起来就是，我国生产能力已经远远超过了当前国内消费市场需要，现阶段是依靠大量基础设施投资、产业风险投资制造出额外的需求空间，以避免生产力大量过剩可能出现的经济危机，避免生产过剩可能造成的大规模破产、失业的连锁反应。搞一带一路，搞亚投行和人民币国际化，都是为了解决这些可能出现的潜在危机。

2、绕不开的“维稳”：房价是维持社会平衡的重要砝码

货币是市场交换权的契约，本质是媒介、工具。

宏观市场中各个流通环节的货币规模和交易频次，构成了我们的GDP指标。货 46 32715 46 15265 0 0 2798 0 0:00:11 0:00:05 0:00:06 2926币流通的量越大和流通频率越快，挣钱的机会就越多，工作岗位就越多。这是我们经济繁荣的基础。所以这些年大家都挣了钱，挣了不少钱。

通常来说，市场上的货币总量如果小于商品（包含服务）数量，会出现通货紧缩，钱很值钱。而货币总量超过商品数量，则会出现通货膨胀，钱不值钱。

前面说到M2，我们的广义货币已经超过GDP两倍以上了，按照常理来说，我们的物价也应该保持在一个高速的增长中。但实际呢——并没有。

衡量物价有没有大幅度上涨，应该对比水、电、燃气、通信、米、盐、食用油的价格，甚至是香皂、牙膏这些日常生活用品的价格。举个例子，20年前可口可乐是2元一罐，至今仍然是。

生活水平的提升在于你过去只有一种消费选择，现在可以有20种、100种消费选择。控制物价的意义在于，一个月只有1000元的低收入者，仍然可以保障基本的温饱生活。

那么为什么M2这么涨，物价还能有效控制？

——根据能量守恒定律，若物价不变，货币总量增大，

房价则需要对应加大以对冲压力

经济发展必然造成贫富分化。如果放任货币增发带来物价上涨，就会出现低收入者的灾难。房地产作为平抑物价上涨的工具，很好的吸收了这部分超发货币。也就是说，如果想要控制物价健康，货币超发了多少，房价就应该相应的上涨多少。

做个比喻，房价就是大水坝，货币总量就是水库的储水量。储水量越大，水坝就得修得越高，不然就会决堤，决堤的后果很严重。

欧洲完成城市化已经超过100年，没有借鉴意义。美国、日本的经济发展历史和我国有共同点，在他们经济高速发展的过程中，城市化快速发展，高人口密度的大城市迅速形成，都伴随着房价的高速上涨。当美国、日本经济增速开始放缓，社会结构逐渐稳定，城市发展基本定型，房价就进入了相对稳定的阶段。

3、绕不开的“人性”:房地产是保障社会活力的“鲶鱼”

前面说的都是经济基础理论，这里说的是人性。

经济发展必然带来收入提高，体现为人均可支配收入。前面说了，我们保障基本生活需要的消费品价格相对稳定。应对日益提高的消费需求，产业结构开始发生变化，第三产业占比不断提升。

但是人的消费是不可能无限提升的。一个人一天喝1.6升水，过去只有烧自来水这一种选择，现在有很多种选择，但不论你为这1.6升水消费10元，还是1000元，其总量还是1.6升。

也许你可以选择进行其他体验型消费，但人的一天只有24个小时。时间总量也是有限的，不会因为你富有或是贫穷有所差异。总结起来，社会的总体消费能力是存在极限的，除非人口大规模增长，我们生存所需要的生产力是有限的。

在消费需求无法提升后，高收入可能会降低人们投资和生产的意愿，甚至部分人会满足当下收入水平而停滞不前。

以我们当前的生产能力维持当前的消费需求绰绰有余，那为什么还要工作呢？随着生产自动化、智能化的发展，未来可能只需要不到10%的人口工作，就足以养活另外90%的人。

这不是养懒汉吗，甚至又回到配给制。现在的欧洲许多地方就是如此，人变成了懒汉，社会失去活力，国家失去竞争力。

房地产很好的解决了这个问题。一套房，可以一次性消耗家庭手中上百万、上千万的庞大积蓄。同时因为住房附带的教育、医疗、交通、区位属性，存在改善和更替的可能。

所以房地产就是“鲶鱼效应”的那条鲶鱼，在搅动“小鱼”们生存环境的同时，也激活了“小鱼”们的求生能力。所以这个社会才不至于沦为一潭死水。

4、绕不开的“门槛”：房价是城市准入的标尺

城市规模不可能无限发展。

北京已经开始在疏解非首都功能，听北京的朋友说，态度之坚、手段之严，前所未有。

北京所拥有的政治资源、教育资源、医疗资源是任何一个城市都不能企及的，任何具备购房能力的人，都有在北京买房的动机。

房价就是北京的准入门槛，也是每个城市的准入门槛，或者说是门票。从供需关系来说，一线城市人满为患，“门票”稀缺，众人哄抢，“天价”也在情理之中。

说清楚以上“弯子”，针对近来时有冒出的“剪羊毛”理论，则可以彻底驳斥了。房地产既有“居住”的属性，也和货币一样，是调控社会和经济健康发展的工具。避免房价过热和过冷，都有其必要性。

对于未来的预判

1、一线城市的门槛还会提高，直到人口流入和流出达到平衡。

2、成都大概率会从明年底开始进入一个3-4年的房价稳定期

成都这么多年和以后都是总体向上、周期波动的趋势。随着去年延续至今的抢房热，当前市场需求剩下的更多是被动接受全款购房的恐慌刚需和跟风投资，但全款购房会透支部分未来消费力，后续需求可能不足；

当前开发商推盘放缓，同时政府下半年大规模供地，明年供应压力增大，可能出现供大于求的情况；

土地价格经过几个月的节节攀升，近一个多月已经基本进入一个稳定阶段；

即便明年市场可能出现供过于求，但当前市场经过洗牌和整合，基本只剩下国企和实力雄厚的上市开发商，做降价亏本买卖的可能性极低。

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