说地|地价跻身二圈层，5年来新津首度供地过千亩

刚刚过去的2017年，新津在土地供应上显现出谨慎的态度，全年拍卖成交5宗土地307.8亩，其中一宗58.22亩纯商业用地外，其余四宗均为住宅兼商业用地。

从2017年新津土地成交具体情况来看，5宗土地中仅仅10月24日新津县五津街道平岗社区86.68亩住宅土地被成都太行瑞宏房地产开发有限公司以楼面价约7770元/㎡、溢价率85%竞得之外，其他三宗土地以底价成交，一宗溢价率仅13.67%。

2017年新津拍卖土地成交情况一览 

 不过接下来，新津将迎来一番供应高潮，据小全全独家一手资料显示——

从2018年开始新津将有近1547亩土地将陆续上市，土地供应集中在老城区（6宗，533.23亩）、花源片区（12宗，875.71亩）、岷江新城（3宗139亩）三大板块。

低量供应 高价成交

新津供销呈现两极分化

事实上，近几年新津的土地供应一直在低位徘徊。

2013年是一个分水岭，从下图可以看见2008-2013年期间新津土地年供应在千亩以上，但从2013年以后每年新津土地供应仅在500亩上下。所以，2018年是5年来新津首度供地超过千亩。

2007-2017年新津土地市场供销图 

虽然供应量处于低位，但2017年新津成交地价却很抢眼，远超其他同环线远郊区域。从机构数据统计可以看见，整年新津成交楼面地价基本与双流、龙泉驿、郫县、新都等主城区域持平。

从土地供应板块来看，2013-2016年前新津主要供应土地集中在花源板块，地块以低密住宅用地为主。

据数据统计，新津从2013年开始平均开发投资量年均维持在20亿元左右，新房开工面积在2016年达到顶峰为125万方，市场存量积压较为严重。

不过这是由于2013年后新津住宅市场的供应集中在花源板块，该板块住宅集中为改善类产品，多数以别墅形态承载，受市场波动影响，出现销量局限的局面。

随着2017年岷江新城、新津老城区的多个普通住宅项目入市，销量明显呈增长态势。

 2008-2017年新津住宅销售面积态势图

另外从产品结构图表我们可以看见近些年新津住宅去化主力仍以高层为主，70-130㎡面积段的产品市场接受度最高，刚性需求较为明显。

从购房群体来看，新津整体地缘性客群及成都主城区外溢客群存在较大需求，同时吸附县下各乡镇二级市场客群。

这是因为如果试着把地图稍微缩小，可以发现新津在成都“南拓”中的重要地位。东接天府新区成都直管区，北靠双流机场，在产业承接上面有着得天独厚的区位优势。

第二绕城高速、成雅高速、地铁10号线、即将公交化运营的成绵乐高铁……网格式立体交通把新津和成都的距离拉的更近、更紧密，所以成都主城区外溢客群逐渐比例增重。

按照近期机构给出的年报数据，2017新津的商品房销售均价是7682元/平，在远郊城市中排行第二仅次于都江堰。

随着住宅市场的复苏冲量，土地供应通道也大面积开闸，2018年起新津预供应达到1547亩左右，这是自2013年后新津土地市场供应首次再次破千亩，其中商业性质用地以及普通住宅用地比重较大。

有哪些地块值得关注呢？小全全本期特别挑选两个重点区域进行详解。

老城旧改区域

谁来和“地王”做邻居？

 此次新津老城区在城市优化整理后计划推出6宗地块，共计533.23亩，主要位于地铁10号线沿线，地块本体条件好、开发空间大，市场价值高。

 如上图所示，其中主城区13-16号地块地处老城区的绝对核心位置，处于希望路与希望东路交叉口，是原恒力新筑公司的旧改范围，地块近邻新津县政府、县医院等，周边学校、文化中心等配套齐全，且地块在地铁10号线沿线上，距离地铁21号线站点不足2公里。

值得一提的是此次推出的13-16号地块附近就是去年太行瑞宏房地产开发有限公司以楼面价约7770元/㎡拿下的86亩地王地块，当时成交价1295万元/亩，总价112252.413万元，溢价率85%。可作为未来13-16号地块价格参考。

目前，宗地2公里范围内在售的新房有北大资源颐和雅郡，该地曾于2015年12月拍出，项目目前暂无房源销售，3期预计推出95-120㎡户型，推出时间未定。

总体来看，即将推出的这四宗地周边配套完善，土地开发成熟度高，变现快。

从土地指标来看——

13、14容积率均大于1小于等于2.5，适合开发城市高端改善楼盘。

另外15、16号紧邻10号线五津站，目前地块指标尚未最终确定，但适合配比一定商业，做品质刚需+首改类产品+独栋商业形态的综合开发。

值得一提的是，四宗用地相连，也便于品牌开发商选择成片分组团开发。

花源片区

商业用地重头来袭

花源片区是新津此次预供应地块最多、面积最大的片区。整体片区计划推出12宗地，共计约875.71亩，供地范围较集中，主要聚集在杨柳河边，其中6宗二类住宅用地性质低容积率地块，适宜打造品质住宅项目，5宗纯商业或商住混合用地。 

此次商业地块的面市是近三年花源板块首次有纯商业地块供应，随着片区楼盘逐渐交付，现代商业配套缺失，在此次的预供应计划中，商业性质地块比例明显增加。

从地图上可以看到推出的5-10号地块为连片开发，集中在花源镇官林村-杨柳村范围内，地块均平整且方正。

具体地块指标——

5-9号地块为纯商业、商住混合用地，面积分别为64.74亩、63.41亩、127.82亩、50.63亩、70.48亩，除,5号宗地为纯商业用地，其他四块地均为商住混合用地。

从指标来看，商住用地的容积率均在1.0-3.0之间，可用作改善住宅+部分商业开发，由于周边的在建以及已经交付的项目比较多，且近邻成都旅游职高以及北大附中新津分校等，建议用作片区内商业配套开发。

10号宗地为二类住宅用地，占地面积168.33亩，容积率＞1且≤1.2。

不过需要关注的是，正是由于几块地相连，如果有开发商能整体拿下，那么商业部分即可做成独立商业街的方案。住宅成呈组团开发，建筑形态可多样选择。

片区此轮预供应中另外四块二类住宅用地，1号地块为位置在花源镇白云村，地块周边已有牧山丽景、龙湖悠山郡等项目开发呈现，成绵乐高铁花源站、地铁10号线新津站均离地块不远，教育和基本生活配套齐全。

2-1号、2-2号地块隶属花源镇杨柳村，都是二类住宅地块，地处大件路沿线，距离地铁10号线咫尺之遥，周边学校资源充足。地块容积率均为大于1、小于等于2.0，可连片开发，建议做改善类产品。

11、12号宗地更近杨柳河，周边现有最近项目为金科廊桥水乡，11号宗地容积率大于1小于等于1.2,12号宗地，容积率大于1小于2.5。

建议可做改善住宅产品开发，其中11号宗地东侧98亩土地被中房地产去年拿下，当时楼面地价4800元/平方米。

最后值得一提是，花源片区供应的最后一宗地19号宗地位于花桥镇龚巷村，临近花桥雅苑，这是整个板块内近3年的首次供应，体量不大，仅24.18亩，二类住宅用地，建筑密度不大于30%。

从地理位置上来看，地块处于大件路与10号线沿线，距离花桥站点一公里范围内，距离成绵乐高铁新津站出口仅4公里，距离第二绕城高速新津出口仅3公里，是连接花源核心区域以及新津城区的必经之地。

目前地块周边属于待开发状态，已有教育、生活配套资源呈现，具有不错的发展潜力。地块附近未来将引进一些产业项目，更适合用作产业承接产业人群的品质刚需住宅开发。

地块临近的花桥雅苑已经售罄，主打75-110平方米产品，最后一期销售均价为4700元/平方米。

土地预供应系列回顾

往期精彩阅读推荐