查看原文
其他

五组数据看懂,成都市场下一个价值洼地

2018-05-08

作者 小全全



从最新土地市场数据显示,成都地产市场格局正在发生根本变化,2018年第一季度三圈层供地占比已明显增加。从2017年土地价格最高的三季度来看,一圈层土地成交占成交总量的43.49%,三圈层仅8.33%;而2018年一季度,三圈层的土地成交占比已达到了48.24%。

“限价”背景下,成都中心城区土地供给量未来或持续走低,一圈层市场萎缩预期成为大势所趋,而成都近郊、远郊地区则成为新的土地供应和资本集中流入区域。纵观近一年来,成都二三圈层已然成为众多房企巨头的必争之地。


01

土地价值预期


整理分析土地成交数据,排除价格明显过低的人才公寓用地,最近12个月(去年4月截至今年3月)从成都全域土地出让价格来看,成都最新的“11+2”中心城区范围内除青白江区外,最高地价(楼面地价)已全部破万。值得关注的是,天府新区是均价和单宗最高价差距最大的一个城区,而龙泉驿、温江、双流三区的平均楼面地价均长期维持在9000元/平米以上,逼近核心城区。


成都中心城区最近12个月楼面地价统计表


成都二圈层最近12个月楼面地价统计表


作为调控缓冲地带,政策稀释作用在二三圈层愈发明显。中心城区调减规划人口,地价与房价倒挂,限购限价,这些都在二三圈层泛起涟漪,特别是纵深空间更为可观的三圈层,新的市场需求势必会触发新一轮的价值提升。


根据洼地效应,透过区域类比不难做出前瞻。如果将视野继续放大,实际上,受成都中心城区调控影响,房产投资转移同样也在周边三四线城市落地生花。


先看成都以北,就在4月底,德阳一宗纯住宅用地拍出新地王,楼面价突破4900元/平米

南边,眉山仁寿县近期出让9宗住兼商及纯住宅用地,楼面均价超过4000元/平米

再远一些的宜宾市,近期被拍卖的一宗住宅用地,起始楼面价竟超过5000元/平米

再看成都三圈层,除新津外,均价最高的金堂、简阳、都江堰三地楼面价都在4000元/平米以下,崇州、大邑、邛崃处于中游,蒲江和彭州均价则尚未破2000元/平米


成都三圈层最近12个月楼面地价统计表


02

市场利润空间


从市场端反馈看,三圈层商品房价格溢价却极为明显,就今年1季度商品房售价统计图(包含二手房)不难看出,成都三圈层多地房价已逼近一万,与周边热门的三四线城市表现相当。例如崇州,楼面价未破3000元/平米,处于三圈层中游水平,而市场终端溢价却高出将近4倍。虽然均价被整体拉高,贡献率主要来自不受限价影响的二手房,但市场表现火爆足以印证成都“中优”导致价值外溢的整体趋势判断,而成都“西控”区域无疑已经显露出最具投资利润空间的潜力。


2018年成都三圈层土地预期价格、商品房售价与周边对比图



03

成交趋势变化


事实上,成都中心城区对三圈层的价值外溢作用还在继续放大。在核心城区的调控映射作用下,针对二圈层持续走高的地价,限价调控的预期未来势必将持续收紧,市场端需求的外溢将与核心城区形成合力,叠加作用于三圈层。


截至今年一季度,大成都范围内,三圈层常住人口达到611万人,总人口占比为38%,已超过一圈层(36%)和二圈层(21%)。更值得注意的是,自2017年起,大成都商品住宅成交中三圈层占比开始出现大幅提升,这无疑印证了市场端需求外溢至三圈层的整体走势,同时也和成都“中优”疏解城市功能和人口的目的不谋而合。


成都各圈层逐年住宅面积成交占比变化图


一方面成都中心城区价值外溢,为三圈层地产市场储备了足够的市场需求,以邛崃为例,2017年购房人口中的外地户口已占到40%,刷新三圈层传统市场结构;另一方面大成都周边三四线城市的地价、房价普遍上扬,也为成都三圈层地价升值预期提供了标尺和参照物。


去年,成都平原GDP占到全省的80%,成都市占35%。三圈层位处大成都经济圈内,区位优势不言而喻,地价却普遍低于周边三四线城市,明显仍处于低位水平,未来可预期升值空间较大,特别是蒲江、彭州,随着供给端规划提档,后发优势显而易见。


毋庸置疑,成都地产市场的全新格局正在积极酝酿。



往期精彩阅读推荐

网红城市的抢人计划:3人9天的长租公寓测评启动!

60张图亲测宇宙难题如何解决?3个老编辑在盒马鲜生和超级物种的吃吃喝喝

办了50场推介会后,我终于胆敢谈谈城市营销的123

首付20余万入手城南,超千套房源终于有得选了

集中供地超400亩 四大维度看懂蒲江(内含详细规划及地块信息)

锦江第二摇:首置向前冲,再改客户请三思

什么触发了金堂的价值“裂变”?

    您可能也对以下帖子感兴趣

    文章有问题?点此查看未经处理的缓存