五组数据看懂，成都市场下一个价值洼地

从最新土地市场数据显示，成都地产市场格局正在发生根本变化，2018年第一季度三圈层供地占比已明显增加。从2017年土地价格最高的三季度来看，一圈层土地成交占成交总量的43.49%，三圈层仅8.33%；而2018年一季度，三圈层的土地成交占比已达到了48.24%。

“限价”背景下，成都中心城区土地供给量未来或持续走低，一圈层市场萎缩预期成为大势所趋，而成都近郊、远郊地区则成为新的土地供应和资本集中流入区域。纵观近一年来，成都二三圈层已然成为众多房企巨头的必争之地。

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土地价值预期

整理分析土地成交数据，排除价格明显过低的人才公寓用地，最近12个月（去年4月截至今年3月）从成都全域土地出让价格来看，成都最新的“11+2”中心城区范围内除青白江区外，最高地价（楼面地价）已全部破万。值得关注的是，天府新区是均价和单宗最高价差距最大的一个城区，而龙泉驿、温江、双流三区的平均楼面地价均长期维持在9000元/平米以上，逼近核心城区。

成都中心城区最近12个月楼面地价统计表

成都二圈层最近12个月楼面地价统计表

作为调控缓冲地带，政策稀释作用在二三圈层愈发明显。中心城区调减规划人口，地价与房价倒挂，限购限价，这些都在二三圈层泛起涟漪，特别是纵深空间更为可观的三圈层，新的市场需求势必会触发新一轮的价值提升。

根据洼地效应，透过区域类比不难做出前瞻。如果将视野继续放大，实际上，受成都中心城区调控影响，房产投资转移同样也在周边三四线城市落地生花。

先看成都以北，就在4月底，德阳一宗纯住宅用地拍出新地王，楼面价突破4900元/平米

南边，眉山仁寿县近期出让9宗住兼商及纯住宅用地，楼面均价超过4000元/平米

再远一些的宜宾市，近期被拍卖的一宗住宅用地，起始楼面价竟超过5000元/平米

再看成都三圈层，除新津外，均价最高的金堂、简阳、都江堰三地楼面价都在4000元/平米以下，崇州、大邑、邛崃处于中游，蒲江和彭州均价则尚未破2000元/平米

成都三圈层最近12个月楼面地价统计表

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市场利润空间

从市场端反馈看，三圈层商品房价格溢价却极为明显，就今年1季度商品房售价统计图（包含二手房）不难看出，成都三圈层多地房价已逼近一万，与周边热门的三四线城市表现相当。例如崇州，楼面价未破3000元/平米，处于三圈层中游水平，而市场终端溢价却高出将近4倍。虽然均价被整体拉高，贡献率主要来自不受限价影响的二手房，但市场表现火爆足以印证成都“中优”导致价值外溢的整体趋势判断，而成都“西控”区域无疑已经显露出最具投资利润空间的潜力。

2018年成都三圈层土地预期价格、商品房售价与周边对比图

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成交趋势变化

事实上，成都中心城区对三圈层的价值外溢作用还在继续放大。在核心城区的调控映射作用下，针对二圈层持续走高的地价，限价调控的预期未来势必将持续收紧，市场端需求的外溢将与核心城区形成合力，叠加作用于三圈层。

截至今年一季度，大成都范围内，三圈层常住人口达到611万人，总人口占比为38%，已超过一圈层（36%）和二圈层（21%）。更值得注意的是，自2017年起，大成都商品住宅成交中三圈层占比开始出现大幅提升，这无疑印证了市场端需求外溢至三圈层的整体走势，同时也和成都“中优”疏解城市功能和人口的目的不谋而合。

成都各圈层逐年住宅面积成交占比变化图

一方面成都中心城区价值外溢，为三圈层地产市场储备了足够的市场需求，以邛崃为例，2017年购房人口中的外地户口已占到40%，刷新三圈层传统市场结构；另一方面大成都周边三四线城市的地价、房价普遍上扬，也为成都三圈层地价升值预期提供了标尺和参照物。

去年，成都平原GDP占到全省的80%，成都市占35%。三圈层位处大成都经济圈内，区位优势不言而喻，地价却普遍低于周边三四线城市，明显仍处于低位水平，未来可预期升值空间较大，特别是蒲江、彭州，随着供给端规划提档，后发优势显而易见。

毋庸置疑，成都地产市场的全新格局正在积极酝酿。

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