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2019年成都楼市进入产业头部元年

太子 地产全说 2022-07-23


在新媒体领域,有数据显示,一个垂直领域的“头部”自媒体大号,将分走该领域六到七成的流量,在新技术应用领域,头部企业也将占去其所在领域整个市场80%的份额……

进入2019年,成都以产业立城的发展趋势更加明显:城市全面转型以产兴城、市场全面转向产业发展模式、人口也将以产业导入为主。


2019年,成都楼市进入产业头部效应元年。谁瞄准了成都着力发展的头部产业,谁就将在新的市场环境下占得先机,获得更大的市场份额。从目前的发展形势中,瞄准头部产业作为企业发展的主方向,趋势已越来越明显。


城市

产业发展成为成都立城兴城的根本


自2017年开始,十字发展方针、66个产业功能区、三城三都等的相继提出,也无不在昭示着这样一个事实:成都的城市发展理念,已转向以强产业带动城市发展的以产兴城、产城融合发展。


2018年4月17日,一场集中签约仪式在天府新城会议中心举行,现场共签约包括新能源汽车、生物医药、装备制造、文化旅游等重点产业领域重大项目29个,签约额1722.8亿元。这是成都市自2018年4月10日开始,在全市范围内开展为期100天的“百日擂台赛”(首季)的首场集中签约仪式。



这只是成都以产立城的其中一个表现。过往,成都市对外的城市形象主要集中于:一座来了就不想走的城市、休闲宜居城市、中国第四城、国家中心城市等类似形象。



自2017年开始,成都确立“东进、南拓、西控、北改、中优”十字发展方针,布局66个主导产业明确、专业分工合理的产业功能区,重塑产业经济地理格局,全面提升城市能级,为成都的未来发展奠定坚实的基础。成都的对外形象,也开始集中在产业、投资等层面。                       


此后的2018年开年伊始,范书记即主持召开成都全面落实年动员大会,之后的4-7月,以招商引资、立足高质量产业发展的成都市投资促进百日擂台赛首季即告打响;紧接着的8-11月,投资促进百日擂台赛第二季也紧锣密鼓的持续。



同时,在《成都市城市总体规划(2016—2035)》中,高标准打造三城三都城市品牌、建设世界文化名城成为了成都市新的发展目标。从三城三都的城市品牌,以及成都围绕三城三都所推进的重点项目来看,相关产业的集聚化发展将是三城三都城市品牌打造的重点。


三城

世界文创名城:文化与创意产业

世界旅游名城:文旅产业

世界赛事名城:体育产业、赛事产业、大健康产业

三都

国际音乐之都:音乐与影视产业

国际会展之都:会展与演艺产业

国际美食之都:美食产业



从城市规划到全市重点工作方向的一系列动作,无不预示着成都以产立城、以产兴城的城市发展理念的确立,也标志着产业确立为成都立城兴城的发展根本。


市场

产业人口成主流 头部产业集聚效能引发房企关注


2017年7月20日,成都加入城市间抢人大战,放开落户标准,本科以上学历可直接落户。截至2018年10月,本科以上在成都落户超过23万人。


适龄劳动人口的持续衰减与老年人口的增多,是城市间抢人大战的直接原因。但抢人容易留人难,成都通过确立以产立城的城市发展理念,以及招商引资的持续推进,使得这部分落户的群体中,70%的人才在成都成功就业创业。



这是城市级的人才竞争,最终还是将落位到城市经济、产业发展的竞争中去。对于深耕成都楼市的各大房企来说,新增的城市人口,对企业的发展至关重要。


当前,成都楼市已从多数项目开盘即售罄的黄金期,发展到目前很多楼盘开始出现开盘无人报名摇号的情况,这传递了一个重要的信号:购房群体在持续减少

 


数据端也佐证了这一结论。从成都楼市库存来看,自2017年整体去库存趋势刹车后,伴随着购房群体的减少,部分区县库存开始有不断回升的趋势。


△数据来源:成都睿合泰机构《成都房地产市场年报》


当以往的城市人口增长模式不复到来,在可预见的未来,能够带来持续大量人口导入的,只能是产业人口。而产业带来的人口导入,也将成为各大房企未来发展的突破口。


越是拥有龙头产业的区域,越容易集聚形成具备高度优势的相关产业集聚区,由此带来的相关人口,会对区域的楼市产生强力的刺激作用,也将吸引大量的房企争抢区域的土地、市场。


目前,这一趋势已经出现。作为成都电子商务产业的头部区域,武侯新城已在前几年即坐实豪宅第三极的地位,区域的土地持续受到企业的抢夺即是明证;以“3+3+N”的产业体系构筑产城湖一体化发展的怡心湖板块,为成都产城融合发展的样本,三年地价翻五倍,而蔚蓝卡地亚现代城、万科梦想城均以产业落地的方式进入,两家提前锁定区域数千亩土地。此外,当前区域呈现的项目平均房价20000元/㎡,基本坐实豪宅第四极的地位。


进入2019年,这一趋势将愈发明显。


企业

标杆房企瞄准头部优势产业布局 直接锁定优质土地


近年来,伴随着房地产调控的深入,单纯的房地产开发模式已难以为继。在规模化和求生存下,越来越多的房企找到了获取优质土地的理想模式:产业拿地。这两年,暂且不论全国,即使仅大成都范围,各类文旅小镇、大健康产业等的落位,都在昭示着传统房地产发展模式的变革和行业的变化。


嗅觉敏锐的万科,已经走在了多数成都房企的前面。


2019年1月17日,仁寿县一次性拍卖16宗土地,合计约1185.15亩,最终全部被万科以底价拿下,花费32.35亿元。这是万科投资300亿元打造的“万科天府花海生态城”的一部分。



2019年开年,万科即打响了在成都以文旅及大健康产业项目拿地的第一枪。在成都向南的中轴线上,除了天府花海生态城,还包括万科集团中西部区域总部基地、天府国际金融中心、空港新城万科智慧物流城、简州新城万科生态梦想城、双流区万科创新梦想城等项目。


△简州新城规划


天府花海生态城临近的仁寿黑龙潭,为国家4A级旅游景区,被誉为“川西第一海”、“成都后花园”;天府国际金融中心与中海677米超高层项目毗邻,为成都未来的中央商务区所在地;天府国际机场所在的简州空港新城地位更不必说。


开展成都产业新城投资的万科,其产业新城项目均落位与成都及周边相关产业头部集聚区域,在解决企业长远拿地发展问题的同时,也提前踩准了市场发展的新趋势。

另一个是华润。作为2021年世界大运会的举办城市,其主办场馆之一的皇冠湖体育中心项目即由华润参与设计建设。由此带来的是,华润早已锁定皇冠湖周边的数百亩土地,也基本锁定未来皇冠湖新城的所有可开发用地,实现了头部体育赛事产业的新城项目落地。


△皇冠湖体育中心效果图


而华润另一个千亩造城的项目,为投资100亿在彭州打造的军民融合生活配套区及蓝色动力硅谷产业发展区,直接瞄准的是彭州头部产业航空航天、军民融合及生物医疗三大产业,数千亩优质土地已提前进入华润囊中。


其即将亮相的新都琨瑜府项目,也瞄准新都具备年新造地铁600辆、检修1000辆的轨道交通产业园人群,如此大的产能下,该产业园所带来的产业人口预估在10万人左右。瞄准头部优势产业做项目布局,也是新形势下华润的应对策略。


中车轨道交通产业园


2019

成都楼市产业头部元年 市场转型期孕育弯道超车机遇


新的市场环境下,落位头部产业集聚区、瞄准城市着力发展的头部产业布局、提前锁定城市具备高度成长性以及大量产业人口集聚的区域,成为标杆房企在新市场形势下的发展策略。而成都以产立城的城市发展理念的确立,也不断促使企业围绕产业发展,做战略调整和项目布局,以顺应城市的发展。


过去的一年里,标杆房企已在头部产业的布局中,谋得发展先机。进入2019年,越来越多的企业,将意识到头部产业在企业未来发展中所代表的巨大价值,进而也将会围绕这些产业集聚区进行谋篇布局。


市场转型期,房企弯道超车的机遇也同步到来。万科、恒大等房企在2013—2014年市场转型期,通过逆周期操作握有大量土地资源在手,当市场好转时,迅速转化为销售业绩,实现弯道超车。


当前市场下,洗牌期加速来临,还抱着以往传统土地开发的模式,已难以为继。新的市场环境下,企业的战略选择,将直接决定企业未来的发展高度和生死存亡。在2019年成都楼市产业头部效应元年下,谁把握住大势,瞄准成都着力发展的头部优势产业进行谋篇布局,谁将在未来成都楼市的发展中拔得先机。


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