奇怪的数据悖论：一线城市家庭去二三线城市买房 推高当地住房空置率？

近日，由甘犁教授带领的中国家庭金融调查与研究中心团队发布了《2017年中国城市空置率报告》。报告指出，当前我国二线和三线城市空置情况更为严峻，空置率明显高于一线城市，二、三线城市房产去库存的压力明显高于一线城市。2017年二线城市、三线城市空置率分别高达22.2%和21.81%，远高于一线城市的16.8%。

空置率一直是地产行业关注焦点，一方面新房价格逐年上涨，涉及到我国经济层面的多个问题，而后端空置率问题又在一定程度上对社会资源和住房供需产生了重要的影响。现阶段，对于中国城市而言，到底空置率有多大？报告抽取了2011-2017 年的微观数据，对当前我国城镇家庭住房拥有情况及使用状况进行了详尽客观的分析。

商品房空置率远超

其他类型的住房

在不同类型住房的空置情况中，商品房的空置率位居第一，且呈持续上升趋势，达 26.6%在 2013 年、2015 年和 2017 年，商品住房空置对整体空置率分别的贡献是 50.4%、59.2%和63.9%，呈现连续上升的趋势。其次自建房，在 2013 年、2015 年和 2017 年分别贡献了 17.3%，13.2%和 11.8%，呈现连续下降的趋势。集资房对空置率的贡献最低；在 2013 年、2015 年和 2017 年分别为 2.8%、2.5%和 1.4%，呈现连续下降的趋势。

中国家庭住房自有率排全球前列，一线城市家庭在一线城市购房比例逐年下降

报告指出，我国家庭的住房自有率位于全球前列，全国家庭住房自有率为 85.0%，城镇家庭住房自有率为 80.8%，农村家庭住房自有率为 93.6%。城镇家庭多套房住房拥有率为 22.1%。

西南财经大学住房调查与研究中心副主任弋代春分析称：一线城市家庭在一线城市购房比例逐年下降，而在二三线城市购房比例上涨。其原因一方面在于二三线城市通过提高自身建设逐渐发挥对一线城市家庭的疏散功能，另一方面在于一线城市住房价格过高，对其家庭购房产生挤出效应。

三线城市户籍家庭1999-2003 年间所购住房中，仅 2.8%位于二线城市，0.4%位于一线城市；2014-2017 年间所购住房中，二线城市房屋占比达 12.4%位于二线城市，一线城市住房占比也提高至 2.5%。

空置住房占用大量信贷资源

这些空置住房实际上占用了大量信贷资源，一面是住房空置率高企，一面是巨额的全国住房抵押贷款。

数据显示，截至 2017 年底，全国住房抵押贷款总余额达到 22.9 万亿元，相当于 2018 年国内生产总值的 27.9%。据此数据，估算出两组未偿抵押贷款的份额和规模：2017 年，有空置住房的家庭未偿抵押贷款占抵押贷款总额的47.1%，预计规模为 10.3 万亿元。

细分来看，2017年约 32.2%的持有空置住房的家庭有发生住房相关的负债，其中 25.5%有正规金融负债，10.7%有民间借款负债。而在没有空置住房的家庭中，有 17.3%的家庭有产生与房屋相关的负债，正规金融负债和民间借款负债的比例分别为 12.1%和 7.3%。

弋代春进一步分析认为，大量居民通过抵押贷款投资房产来推高空置率，也削弱中国经济应对未知冲击的能力。当居民收入或者住房价格收到负向冲击时，家庭要么通过处置空置住房来应对，要么发生贷款违约。前者会增加住房供给，进一步降低房价；而后者会提高信贷风险，不利于投资。

现阶段，中国家庭的自有住房率每年增长 0.84%，将这一数据放在国际市场来看，也是很高的，远高于美国的-0.57%。美国租售比年增长率为0.68%，租金增长速度高于房价增长速度；而中国租售比为-1.0%，租金增长低于房价增长。

实施空置税政策可

显著提高住房利用率

该报告指出，目前，实施空置税的国家及地区包括，法国、英国、加拿大、澳大利亚及中国香港。各国和地区结合其自身特点设置了不同的空置税政策。

○1999 年初法国开始征收空置住房税。

○2013 年 4 月，英格兰地方议会可以对超过 2 年无人居住和未提供家具的房产征收高达 50%的额外议会税（Council tax）（对持有房产征收的税）。苏格兰地方议会对空置一年或以上的物业征收额外 100%的议会税13。

○ 2017 年温哥华开始实施空置税，征税范围为：温哥华城区不用做主要居所的住宅，且一年内空置 6 个月以上。

○ 2018 年 1 月 1 日开始，澳大利亚政府开始对一年中空闲 6 个月以上的房屋征收空置税。征收范围仅限于墨尔本内城区和中城区空置的房产。

○ 2018 年 6 月 28 日，香港推出了一手房空置税。为了打击开发商捂盘惜售、推高房价的行为。

实施空置税后，各国空置率有明显下降，对于社会资源的合理利用起到了进一步的优化，提高住房的利用效率。而这些国家的空置率管理方法对我国的住房空置率管理有一定的借鉴意义。

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