TOD大会泡了一天，盘了两个案例后，我们总结了几点（内含金牛双流地铁站点规划）

昨天，备受关注的成都市TOD商业发展大会，终于召开啦！

来自全球10多个国家和地区的301家知名企业和机构的600余名企业家代表参加了大会。

会议现场

会上，金牛区政府、双流区政府、成华区政府与相关企业签署了3个TOD投资项目及1个TOD战略合作备忘录，投资金额达240亿元。项目涵盖金牛区木综厂项目、金牛区龙湖上城天街项目、雪松控股集团西南总部项目、双流航空港TOD战略合作。

产爷很明显的感受到，2019年是成都轨道交通加速成网的关键之年，也是TOD综合开发起势之年。

28万亩土地资源饼很大很香

但也得一口一口吃

截止2019年1月，成都已建成运营6条地铁线路，共计约225.6公里。

今年年初，官方消息今年将全面启动首批13个TOD综合开发示范项目建设。

昨天的会议再次强调，要加快构建16个城市级站点、45个片区级站点、125个组团级站点、528个一般站点的四级综合开发体系。将产业策划、形态控制、文化植入、商业运营、公园城市理念五大要素融合其中，实现站城一体化，引领城市发展。

产爷注意到官方公布的一个数据，就目前规划的四级站点来讲，TOD可综合开发土地资源28万余亩，可综合开发地块9040个。

各等级站点可综合开发用地资源占比

以五城区中轨道交通运营里程最长、开通站点最多的金牛区为例。

区域内可利用土地资源有1.44万亩位于轨道交通沿线。在TOD方面，金牛分级打造了5个TOD核心商圈、9个TOD重要节点、N个TOD一般站点。其中，人北TOD片区涵盖火车北站、北站西二路、人民北路站等3个主要站点，着力打造“TOD枢纽型商业商务中心”，目前，通过棚户改造、旧城改造释放近1500亩土地。老会展TOD片区以地铁西南交大站为核心，连接沙湾老会展、交大银桂桥两片区域，可利用土地资源81.2亩。

金牛区规划资料，最终以官方公布为准

此外，双流区轨道交通站点周边可综合开发利用土地有4.3万亩。

双流西站是成都市首批13个TOD综合开发示范站点之一，该站点周边可开发用地2377亩，按照日建设计等联合机构设计，双流西站核心区将围绕高端商住、精品办公、综合枢纽进行打造。而将于今年12月底前将开工的牧华路站（现确定为怡心湖北站），可开发用地874亩。

双流区规划资料，最终以官方公布为准

盘了别人家的TOD才知道

TOD不止有魔力，还很魔性！！！

本次会议，多位国际TOD商业专家分享了全球TOD发展典范城市经验及案例，纷纷指向TOD将给城市各方面带来巨大效益。

德勤亚太区东京投资顾问公司执行董事山田泉从设计的角度，分享了两个日本东京的案例——二子玉川站和柏之叶大学城站，展示了TOD空间开发中的难点，以及一些必须解决的问题！！！

这两个站点均位于郊区，在东京圈内整体商品房公寓出售价格下降10几个百分点的情况下，物业价值均实现了逆势而上。（与中国不同，日本二手房都是贬值的）

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二子玉川站

二子玉川站现状

项目位于东京西南边缘的多摩河沿岸，距离东京都心涩谷约15公里。从2007年到2015年，经过近10年的开发，最终成为有名的都市风光与自然景色并存的魅力创意TOD城市街区，被称为“东京最想居住的地方”。

二子玉川站功能分布

日本在以TOD为中心的城市发展中，特别强调“功能复合”。

二子玉川站点周围的商业，囊括了住宅、公园、写字楼、商业、交通枢纽等各种功能。1期开发在毗邻车站的地块设置了由商业设施和写字楼构成的复合设施，在附近地块开发了超高层高级公寓。2期开发了商业、电影院、健身俱乐部、屋顶生态植物园等，植物园同时作为儿童教育基地使用。

建筑之间通过大平台与连廊连接，巧妙地与自然结合，形成多主题自然生态的休闲生活空间。

二子玉川站

二子玉川站项目主要在营造城市与自然交融共处的商业综合体，尽力保护二子玉川的自然资源，利用多摩河的景观资源设计了屋顶花园，并通过半开放式大空间，将商业与地铁紧密连接，直接将地铁人流自然、有效地引进商业内部。

此外，主通道的设计采用“蝴蝶结”设计风格，平稳流动的线型将商业与住宅、写字楼以及公园之间连接起来，最大化共享公园人流。

二子玉川站动线设计

作为区域级商业项目，二子玉川项目定位为品质型休闲生活购物中心。因此在业态方面，购物中心临近地铁的商业区域，业态以零售及生活家居为主，露台广场业态定位更具主题特色性，成为项目商业核心特色。街区商业靠近地铁区域业态以休闲餐饮、时尚潮流零售等为主，临近住宅区域则以生活服务业态为主，服务居住人群日常生活需求。

二子玉川建设完成后所起效果

科学的规划建设，为二子玉川集聚了人气，从2007年到2015年，二子玉川站日均乘客数从约10万上升至15万。2005年到2015年500米圈内人口由6886人上升为8700多人；500米圈内公司数从2009年的588家上升至2014年的980家，从业人数从7071人上升至11361人，分别上涨67%、61%。

二子玉川站商业收益逆势而上

随着人流的汇集，也就不难解释，为什么2008到2015年，在东京圈内价格下降率达15.3%的情况下，二子玉川站商品房公寓出售价格却能从109.21万日元/平方米上升至136.62万日元/平方米，上涨幅度25%。

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柏之叶大学城站

柏之叶大学城站现状

柏之叶大学城站功能分布

柏之叶大学城站所产生商业效益

产爷也从山田泉先森和日建设计常务董事兼项目都市部门总裁大松敦的发言中，对日本TOD开发成功的几个关键点进行了总结：

1

政府和轨道公司主导推动

日本政府用放宽容积率的方式在推进TOD建设，也很重视站点的原貌，剩余的面积才会卖给开发商。比如二子玉川站就充分结合了原有的自然资源，重视资源和城市的融合。

2

大众功能

大众功能也就是一定要让项目能够为更多的人服务，所以日本的TOD讲究复合型的功能。

这一点上海道宾商务咨询有限公司首席顾问萧长明在分享时也有所表示，他认为TOD规划最好“1/3居住、1/3商业、1/3办公”。

日本的设计几乎都是涵盖了这三种功能，大松敦则更加强调为周围居民服务，办公人群更多的是日间消费（尤其是午间），而只有真正的居民才能实现全天候的消费，考虑到他们的需求和消费体验对项目规划来说更加重要，比如生活必须品、育儿、交流及教育等需求都应该有所体现。

3

连通性与大空间

实际上，多位专家都提到了这个问题。TOD项目因为其特殊性，地下部分较多，“地面能够看到地下，地下能够看到地上”是在设计的时候一定要注意的，能够形成与车站直通的大空间最佳。

产爷认为，对于不喜欢地下空间的成都人来说，这一点尤为重要。

涩谷未来之光

六本木大楼

六本木大楼

4

商住比的合理搭配

根据人流数量，东京的TOD规划被分为4个等级，第一个等级人流量最大，商住比为8：2，然后依次递降，到第四个等级就可能反转为2：8了。

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