金融城遭遇洋房命题：这里的真洋房到底值多少钱？
本文共2777字
预计阅读时间4分钟
过去的这一两个月间，“真洋房”这一话题又在业内掀起波澜。洋房，从来都是衡量品质与层次的纯粹概念。基于对品质的严苛追求，洋房对设计与实际建造有着诸多的高标准、严要求。
△典型的洋房社区景致，图片来源于网络
而实际中，尤其是在寸土寸金的主城区，为了追求利益最大化，开发商开始给洋房“瘦身”，或者干脆偷换概念，提出“空中洋楼”、“高层洋房”，频频上演“李鬼与李逵”。
小全全在之前的《成都洋房价值报告：十年真洋房不到30% 二手房价格涨了10倍》中，已明确指出了真洋房的四条雷打不动的标准：
1）1层高≤7层（标准的多层，＞7层则为小高层、高层）；
2）观景大阳台（洋房标配，缺之不可）；
3）板式结构（塔楼请绕行）；
4）南北通透（这是在成都做高品质产品最基础的要求了）。
5月22日，在锦江区金融城片区，主打“真洋房”的新希望锦官府取得了预售证。这意味着，在成都楼市本已是十分稀缺的真洋房产品，首次来到了金融城片区。
在寸土寸金的金融城片区，能够做到洋房这样的低密产品形态已属不易，但更难得的是新希望·锦官府项目地块容积率指标只有2.0。
于是，整个项目中除了临主要交通道路一侧的一栋无偿移交的住房和一栋高层、一栋小高层产品外，其余80%以上的用地，产品均规划为7层洋房，园林景观等优质资源均以洋房组团为核心展开，这便拉开了项目与其他“高低配”项目的差距，大大提升了洋房社区的纯粹性。至于南北通透、景观阳台这些基础配置，该项目更是不在话下。
1
遭遇价格评断难题，真洋房价值几何？
随着成都楼市迈入改善阶段，市场对于居住品质的更高阶需求，成为业内外关注的焦点。“真洋房”这一概念，又被重新提起，并迅速成为楼市的热点话题。
新的机遇，伴随着新的困扰：由于此前相当长的时间里，市场上的真洋房实在是凤毛麟角，对于真洋房价值的评断，一时间市面上甚至很难找出标准参照。
在咨询了权威的不动产评估专家和市场研究机构之后，我们仍然得到了两种可以评定真洋房价值的方法。
二手价格参照法
比对二手房数据，分析高层住宅与纯粹的真洋房之间客观存在的价差空间。我们可以分为两种情形来比较：
同一项目的洋房与高层之间的价差，以价差的幅度来框定洋房产品与高层产品之间客观存在的价值差距。我们选取了三个比较典型的项目来进行比较：
△同一项目洋房、高层二手价格对比（数据来源：贝壳找房）
纯洋房产品与同片区其他高层项目的价差。这样的比较“无视”不同房地产开发商品牌对产品价值的加成，一定程度上也可避免主观因素对评价结果产生较多影响，同样选择了三个不同的项目来进行比较：
△洋房项目与周边高层的价差（数据来源：贝壳找房）
不难看出，无论哪种情形下，洋房与同区域的高层产品在二手市场上的价差大约在15%-50%，最高时甚至可达到70%。
新盘预售价格差价分析法
选取同一时期取得预售证的新盘，计算洋房与高层的价差（由于限价因素存在，此种比对在当前市场环境下仍无法完全反映最真实的价差，但大家都知道，限价因素下计算出来的吧！价差肯定是偏“保守”的，权且看作是用以计算洋房与高层产品价差的最低限，总是可以的吧）。
△同一时期取得预售的项目洋房、高层价差
可以看出，同期取证的洋房与高层，其价差大致在32-43.2%。
需要特别指出，上述比对，仅仅是从价格一个维度切入。如果再考虑不同开发商所开发的楼盘品质、附加价值（区位、配套、交通等）等方面的差异，结果显然又有所不同了。
2
那么，金融城的真洋房到底值多少钱？
最关键的问题该被抛出了：金融城的真洋房到底值多少钱？
关于这个问题，我们还是拿特点明显的新希望锦官府来举例说明。
决定洋房价值的有内、外部两方面的因素。
外部因素首先便是区位。新希望·锦官府处在金融城三期，其所属的板块在锦江区国土部门举办的土地推介会上，已明确地将之定义为“金融城片区”。整个成都金融城板块，目前也仅有位于锦江区行政区划内的三期有住宅用地，但整体规模并不大，即便这些住宅用地全部释放出来，预计未来也不超过20个住宅项目。这是成都今时今日市区内真正的寸土必争、寸土寸金之地。
其次，交通状况是外部因素的又一个重要部分。新希望锦官府所在区域，“三横四纵”的立体交通网络现已形成，横向三环路、锦江大道、绕城高速快速贯通东西，纵向天府大道、红星路、锦阳大道、成龙大道连通南北。同时，双流机场高速入口以及未来的简阳机场高速入口分列两侧，以及在建的地铁线路、TOD站点等，使得该片区的交通条件十分值得期待。
当然，也需要正视，目前金融城三期确实处于待建状态，片区内直接的商务、生活等一应配套的确不如金融城一二期呈现出的那么成熟、繁荣。不过，有一二期的高呈现标准在前，如今早已比一二期还要金贵的金融城三期，未来还会差么？
△成都金融城夜景，图片来自于成都房市观察
再看内部因素。
作为锦江区金融城片区的打头炮项目，新希望·锦官府的产品打造标准，的确可以说是对得起这块“宝地”：
1)项目定位上，以新希望“锦麟系”为打造标准，用四进院落来满足高端居住的仪式感；
2)项目在产品规划上，80%以上楼栋为多层洋房产品，其洋房社区的纯粹性也更高；
3)洋房组团的南北最小楼间距达到了约38米，是楼体高度的1.5倍以上，而新希望·锦官府首次提出成都洋房30°仰角标准，以此来确保最佳的日照、采光标准和日落观景效果；
4)洋房层高3.3米，较高端大平层项目普遍仅3.15米层高的标准还要更高，此外每户洋房皆拥有一个面宽超10米的景观阳台。
△锦官府项目总平鸟瞰图
△洋房标准层建筑面积约145㎡户型效果图
这么来看，目前新希望·锦官府所具备的，无论哪一项，单拎出来都足以让人艳羡。
△新希望锦官府项目小区景观效果示意图
首先，对新希望·锦官府来说，仅是金融城三期这一地段因素，便为其产品价值提供了强有力的加分因素，再究其自身软硬件配置，也许大多数人会认同：就在离新希望锦官府项目不远处，禹洲地产刚刚在三圣乡以18400元/㎡的楼面地价竞得一宗29亩的小地块，未来呈现项目的售价，明眼人一算便知。比对之下，样样不差的金融城三期片区，未来尤可期。
再考虑到洋房相较于高层产品的普遍价差区间，新希望锦官府的洋房产品定价在35000元/㎡是合理的，没毛病。从房管局公布的最新消息来看，新希望锦官府单价22152-36175元/㎡（带装修），不出所料。并且，还给了购房者更大的选择空间。那么，新希望锦官府是否值得下手，大家自行考虑咯？
往期精彩阅读推荐
踩盘报告|大学城旁，首付25万起的正地铁房，精装均价11000元/㎡，很刚需了！
市场分析|天府金彭 机遇之州 彭州市2019年营商环境暨城市价值推介会圆满举行