投资旧楼必读：除了赚房租，还有超低价蹭一套新房子

昨天的文章删除，让大家伙儿吃惊了。

放心，任哪家公众号因抄袭而被删除，

这里是东京也不会走上那条丢人现眼路。

单纯因为小助手编辑文章时，

不慎将重要私人信息混入其中。

非常抱歉给全体读者造成不必要困扰，

今后，包括老编在内的所有老大小助手，

都将在如何仔细审稿上多做努力。

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咱们国人发财梦的一大特征：投下去一笔钱，钱生钱，从此打牌喝茶不上班。其中又以买楼当房东，倍受追捧。

近年来，随着日本房价相对便宜，房贷利息低廉这事儿被越来越深入的了解，多少国人的财务自由梦也随之被点燃。买个二手公寓，每月房租收入，高于每月还贷额，物业管理费，修缮基金以及折旧成本，稳赚不赔，美好悠闲人生就在前方呀！

如雨后春笋般冒出来的中国人房屋中介公司以及他们的托儿，几乎都是如此宣扬“投资发财梦”的。当然，也有头脑清醒，没那么轻易着了他们的道的，知道除了看每个月结余多少钱，还得考虑固定资产税，招不到房客的空屋期折损，日本社会高龄少子化导致的大量空关闲置房等等负面因素。

空关闲置屋，勿要以为这是年轻人都跑到大城市混生活，只剩下老头老太太的小地方乡下才会有的现象。东京大阪名古屋三大都市圈也同样面临这样的问题。上了年纪腿脚不好的住进了医院或养老院，房子空关无人处理。这样的空关闲置屋越多，就意味着有可能成为出租屋的候选名单越多，抢夺房客的竞争越激烈。

既然不能让做着房东梦的你相信

投资出租房的路遍布荆棘

那就跟着你的梦

至少把事儿做绝做精

那今天我们就以“购买二手楼”为前提，聊一个中介和托儿们不大会跟未来房东分析的视点---------什么样的二手楼拆掉重建时，可以少掏钱甚至不掏钱。

作为出租投资用的公寓，大家首先会关注不动产公司提供的该物业的「利回り率」。这其中的分子分母都包含了哪些？对方自然是在不犯法范围内打擦边球，选择回报率最好看的计算方式。一般来说，「利回り率」超过5%的都算高回报率，上到8%甚至10%的物业竟然也不少见。不过，细心的你稍加留意，就会发现这类所谓高回报率的二手物业都有一个共同特征------房龄老，30年以上的老公寓特别多。

一样是入手一套老楼作为出租投资用，你要看的不能仅仅是目前眼下，还得稍微看得再远一些。老楼到了一定的年头，势必将面对是否「建て替え」拆除重建的选择。先别急着说“那我可以在这之前就转手卖掉”，看完后面的内容，没准儿能帮你再以超低价蹭得一套新房子。

拆除重建，须获得全体业主80%以上的同意，才能进行。因在现实环境下，难以成行，这条规定已在放宽，但也更加说明了实现翻建的路有多难。

日本经济腾飞时期建造的大量四十年以上房龄的老楼，却难以进行拆除重建。为什么？当年的青壮年业主，现已高龄，拆除重建时所需的费用，对依靠养老金生活的人来说，负担过重。因此，导致难以实现80%以上的同意率。

如何实现业主们开开心心签字同意？

①老业主们原本就不属清贫阶层。

一个人青壮时期的学历职历，在很大程度上决定了他（她）年老后的生活经济状态。手头宽裕的老邻居与手头拮据的老邻居，在面对拆除重建问题时的态度也是两样。

※日本老年人的收入状况，月收未满10万日元的占4成。

邻居的个人信息不方便打探，但这栋楼当年销售时的定价定位是可以打探到的。不要鄙视这看法市侩，房价高低很自然的区分了业主层次，没必要否认。

②掏得起拆除重建时的补差价

公寓和户建一样，业主不但拥有建筑物的所有权，也拥有土地所有权。只是公寓的土地所有权，并非具体哪个位置的哪一块地，而是按自家公寓建筑面积来计算比例。

拆掉重建，地还是那块地，建筑物重建而已。业主不用再花钱买地，但必须为拥有新的建筑物买单。怎样的情况下，才可以少掏钱，甚至不掏钱呢？

举个例子：

以前盖的住宅楼，鲜有高层超高层。搁现在，也许能建成个10层以上的楼，当年只盖6层。

旧楼停车场，清一色是这种非机械化的平面停车模式。搁现在的大都市里，简直奢侈过头。

特点：当年的人口密度，城市发展，使得公寓用地空间宽裕，没高效利用。

翻建新楼时，充分利用空间。比如：

平面停车→立体停车。停车场所占土地面积缩减，车位未减。

多出来的土地，用以增加新楼户数（下图所示黄色部分）。新增户数的销售额，即可减小旧业主（蓝色部分）的负担额。

负担额变小，不但可使旧业主们轻松签名同意翻建，也使得你这个后来入住的投资房东，蹭到一趟顺风车，以超低价换得一套新公寓。

然而，这些都是美好的蓝图。这样的旧楼，在你中意的地段还有吗？即便有，买得到吗？

更多的老楼，到了考虑是否该翻建的时候，建筑物的维护检修停止，为了避免一旦决定拆除，这些支出都成无畏损失。粘着状态持续个几年，你买的这份投资，说砸在手里都不过分。

房市有风险，砸钱需谨慎。

慎重！慎重！慎重！

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