2021南京关键词：“城市更新”
2021年全国两会期间，“城市更新”首次被写入政府工作报告，列入国家“十四五”规划纲要。
2021年6月，南京在秦淮区举办有温度的城市更新南京论坛，期间各路大咖汇聚南京，共同商讨城市更新的无限可能。
2021年8月，住建部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科﹝2021﹞63号），鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，注重协调各类存量资源，探索可持续更新模式。
2021年11月，南京成功入选全国首批城市更新试点。
同月，南京市规划与自然资源局联合发布《居住类地段城市更新规划土地实施细则》，进一步从政策层面为老城区的城市更新项目保驾护航。
秦淮区城市更新宣传视频
来源：秦淮区城市更新办
01|南京经验
近年来，南京先后出台了城市更新相关政策条例40余项，构建了从环境综合整治到旧区成片再开发，再到老旧小区、历史地段微更新，形成政府引导、市场运作、多元参与、共同治理的“留改拆”城市有机更新模式。
在具体的城市更新项目建设推动上，南京打造了一批彰显都市文化魅力的主题街巷及特色街区；统筹实施了小西湖、颐和路、老门东等历史地段保护建设和诸多工业遗产保护更新工作，彰显了历史风貌与现代都市融合之美。
颐和路11街区商业改造片区
而城市更新政策的完善和实践，也为开展国家试点工作奠定了良好的基础。
去年5月，南京市规划与自然资源局等三部门联合发布《开展居住类地段城市更新的指导意见》，明确对建成区范围内简易结构房屋较多、建筑密度较大、使用年限较久、房屋质量较差等危破老旧住宅片区进行更新。近日，南京市规划和自然资源局联合市住房保障和房产局、市建委，联合出台了《居住类地段城市更新规划土地实施细则》，对老旧小区、居住类历史地段以及危破老旧住宅片区采取差别化更新模式。
入选国家试点后，南京市未来也将合理规划城市更新单元，坚持“留改拆”并举、以保护利用提升为主，重点聚焦历史底蕴深厚、开发建设较早、亟待更新改造的主城四区，江北新区和其他各区的重点单元和重点项目也纳入试点范围。
南京计划在未来几年建成一批具有示范效应的城市更新项目，通过分类和总结，形成城市更新的“南京经验”。到“十四五”末，以典范城市建设为契机，基本建成美丽宜居、独具特色、可观可感的大美南京。
02|秦淮担当
秦淮，南京魅力之源。
在城市更新方面，秦淮也是南京的样板与标杆。
秦淮景，拍摄者：@你一横我一竖
作为辖区内全国重点文保单位占全市21%、历史文化街区占全市2/3的历史文化遗存保护重点片区，秦淮区一直面临着地下有遗址保护、地面有风貌控制、地上有高度限制等老城区更新改造难题。
而与此同时，秦淮区还有着大量的非成套老旧住宅和待改造老旧历史片区，这些都是南京全面实现小康所亟待解决的民生短板。
在如此压力之下，秦淮区通过数十年城市更新的不断尝试，也经历了各种弯路和错路，最终形成了新时期城市更新的“秦淮理念”：
以有限的载体空间发挥秦淮的特色优势，打造文旅商融合的全国全域旅游示范区、国际旅游目的地；
以有限的财力全力推动人居环境改善，打造人民满意的社会主义现代化典范城市标杆城区；
以高质量发展推动“强富美高”新秦淮建设，打造中心城区有机更新样板示范区；
全力推进“为民办实事的民生温度、保护历史文脉的融合度和产业硅巷经济的活跃度”。
秦淮城市更新的六大类型
石榴新村城市更新项目，来源：越城集团
小松涛巷城市更新项目，来源：南京市规划与自然资源局
小火瓦巷的“梧桐语”小型城市客厅
扬子大厦的更新尝试为新街口的老旧楼宇提供了一个样板
在城市更新的推进力度和推进方式上，秦淮区同样在南京市“拔得头筹”：
——率先成立区城市更新办。牵头成立了全市首个实体化运作的区级城市更新办，与市规划资源局秦淮分局合署办公，相互学习，相互促进。
——编制发布《秦淮区“十四五”城市更新行动计划》。区城市更新办牵头各相关部门在对全区非成套住宅进行摸底及研究的前提下，依据区情实际，以提升居民生活水平和传承历史文化保护为重点，梳理明确53个城市更新项目（包），目前已深入探索推进近十项城市更新项目 。
城市更新项目包
——组建秦淮区城市更新专家指导委员会。参与组建由吴良镛院士领衔、段进、王建国院士任主任，共35名行业专家组成的秦淮区城市更新专家指导委员会，并协同构建秦淮社区规划师制度，城市更新项目设计及规划管理水平。
专家座谈
——加大城市更新宣传推广，争取共识。参与组织有温度的城市更新南京论坛，协办首届全国大学生国土空间规划设计竞赛，进一步提升了南京城市更新社会关注度、公众参与度。
城市更新南京论坛
全国大学生国土空间规划设计竞赛
——探索群众工作法，加强党建引领。积极引导公众积极参与、主动参与，增强公众主人翁意识，从“要我改”转向“我要改”，“愿改可改则改”。
2021年以来，秦淮区更新办全力协同保障包括石榴新村在内的9个市级城市更新项目和16个老旧小区改造项目的推进，让“有温度的”的城市更新成为了秦淮的一张新的名片。
面向“十四五”，秦淮区已然跃跃欲试：
“未来将进一步把握城市更新工作的全局性、系统性、持续性特征，坚持“设计产生美”，“设计提质增效”等原则，认真贯彻新发展理念，积极探索以人民为中心的有温度的城市更新，注重延续历史文脉，推动新城老城和谐发展，支持鼓励群众参与，让更多群众告别蜗居陋居，走进宜居优居；让城市更新更有温度，城市生活更加美好，城市发展更有后劲。”
03|展望和建议
1——有价值：建立城市价值为主要导向的城市更新顶层设计
城市的价值从形态维度可以分为“有形的价值”和“无形的价值”。有形的价值包括：土地价值、物业价值等可以量化的价值；无形的价值则包括：城市品牌价值、文化传承的价值、城市美誉度、居民及游客的满意度等无法单一量化的价值。
从时间维度又可以分为“短期价值”和“长期价值”。其中短期价值包括：土地收益价值，房屋买卖的价值；而长期价值则包括运营价值，长线资产的升值价值等。
作为未来南京城市发展的主要路径之一，南京的城市更新应充分重视无形价值与有形价值的统一、短期价值与长期价值的统一，形成“城市更新”与“城市价值”的正向联动。
2——有亮度：打造“魅力古都”，建设“国际消费中心城市”
进一步完善城市更新顶层逻辑，在既有的历史文化、民生保障类项目的基础上，结合城市高阶发展诉求，以 “魅力古都”和“国际消费中心城市”为建设目标来推动城市更新的进一步发展，在保证民生的温度之上，突出更新的“亮度”。
——魅力古都——
打造南京的古都展示门户，加大对于中华门内外区域的整体打造，形成南京联动城内（门东、门西、内秦淮）与城外（大报恩寺、市博新馆、越城、雨花台）的文旅大片区。
——国际消费中心城市——
进一步推动以新街口为中心的老城商业体系全面升级：
以对标国际化商圈为打造目标，从存量用地再开发、低效楼宇提升改造、基础设施完善、景观形象提升、商贸发展促进等多个维度全力支撑新街口的整体升级。
新街口商圈
以“南京特色”与多圈层辐射为打造目标，对多主题商业格局进行更新支持，在多元投资主体、低效楼宇开发政策、基础设施完善层面给予支持。推动形成夫子庙文旅商圈建设、山西路-湖南路商圈复兴、珠江路升级转型、多个区域级商圈初步成型的老城次级商业格局。
南京商圈格局示意
3—— 有广度：多种更新对象、多元投资主体构成的城市更新大格局
——多种更新对象。以更新单元为边界进行区域的整体研究，包括潜在地块的更新、市政道路的出新、节点和街角空间的塑造、综合管廊的建设、智慧城市的打造等，形成以点带线、以线带面的城市更新单元项目清单。
——多元投资主体。包括政府投资类项目（兜底类，老旧小区改造，民生保障类），市场化投资项目（有资本吸引力的待开发地块，包括低效用地，潜力发掘类项目），混合主体项目。
长久以来，我国城市更新都是以政府作为核心的推动主体，尽管在特定的历史阶段有力地推动了城市的发展，但是在新的发展阶段，政府单一主体的模式不仅日益成为政府的财政负担，也降低了城市更新的推动效率，亦不利于更新地块的价值发掘。
通过简政放权与机制创新，营造相对宽松和便利的城市更新介入模式，鼓励和引导不同主体积极参与到城市更新之中，尤其是要通过政策来鼓励原产权人通过自主或与外来资本合作的形式对所持物业进行自主型更新。
4——有精度：用财政的有限投入实现价值的撬动作用
公共投入要起到对于社会资本和整体区域价值的“撬动”作用，因此要更注重对于顶层设计的优化，并综合评估公共投入项目的价值引领作用，以此形成主次分明、实施有序的行动计划。
——对政府投入的更新项目进行复合型集约式开发的研判，对项目潜在收益力充分发掘，并充分利用前沿工程技术手段来推动复合型集约式开发。
——通过推动TOD（交通导向型开发）、EOD（生态工程导向型开发）、MOD（医疗资源导向型开发）等多种“X”OD的城市更新投入模式，逐步形成“政府引领+资本唱戏”的城市开发格局，进而实现城市价值的充分挖潜和城市更新的“自而为新”。
注：感谢秦淮区城市更新办的素材及内容支持
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老门东，作者：大面