500米地标，东莞万象城，45亿的背后，华润布了怎样一个局？
两年。962万平土地储备，11个镇区，13个项目。
短短两年，华润在东莞，已悄然成长为庞然大物。南城CBD的尘埃落定、松山湖万象汇正式开工、大举进驻滨海湾……每一个与东莞的城市发展紧密相连的重大项目，华润都不曾缺席。
如此庞大的土地储备，如此重头的规划，如果全部进展顺利，华润，将有可能在短短数年后，改变东莞地产未来的格局。
然而改写总是不容易，华润在东莞的施展，也才刚刚开始。
| 截止今年8月，华润东莞项目达13个
万象城要来，500米高楼要建
2019年11月5日的华润，全城关注，风头无两。
尽管有些波折，但南城CBD巨无霸项目，仍是意料之中地落入华润之手。
这是东莞的城市中心，寸土寸金，比拟广州的珠江新城，罕见地连片出让，夺下该地，等于在东莞的最核心地段，底气十足地竖起自家旗帜。
| 华润置地官宣海报
毫不意外，地块被顶至封顶价，地块的最后争夺在于方案评审阶段。而据闻，一起竞价到封顶价的4家房企，最终只有一家提交了评审方案，正是华润。
虽然无缘得知其他3家房企将如何打造东莞CBD，但华润的方案包含的内容，颇具亮点。
根据方案，华润将在CBD打造一座超500米的高层塔楼，建成后，将成为东莞第一高楼，超越如今423米的国贸中心。
高楼当然不止是高楼，还将成为东莞的门户与象征，其地位相当于上海的明珠塔、广州的“小蛮腰”。
| 图中的高层塔楼，由华润签约建设
同时，华润还将引入其最高级别的商业综合体——万象城，这对于东莞的商业格局而言，意义同样重大。
在镇区各自为政的东莞，顶级商业尚为空白。一方面镇区人们尚对高端商业未形成概念，另一方面，不少房企考察后认为大多镇区不足以支撑大型商业综合体。
如果万象城日后能成功运营，东莞的商业地产，将凭借一座万象城，跻身一线城市的商业地产阵容。
| 仍处于深圳商业领先地位的深圳万象城
有此加持，华润正式入主东莞腹地，在整个城市的最核心地段，坐实了“东莞CBD的城市综合运营商”的身份。
根据东莞市政府的要求，东莞CBD片区的城市综合运营商，承担的功能主要有两项，一是全流程代建代运营，二是片区总设计师。
华润对此已颇有经验，早在2015年，华润便投资450亿，对深圳后海进行了综合性的改造和运营。当时华润的身份，亦是“后海运营商”。
| 改造后的深圳后海
如今，后海的整体楼盘均价已达12万/平，而在2015年之前，后海房价仅为5万/平。后海，确实被华润注入了大量的发展动力。
东莞能否重现后海神话，有待后看。但东莞能否最终拥有一个强悍的城区核心，凝聚各镇区力量，在此一役。
即便是华润，恐怕也得承认，这是一场硬仗。
不止眼前，还着重布局未来
笋子只要一场雨露，便会迅速生长，亭亭而立。
华润在东莞的态势，理想状态下，亦想要像雨后的春笋，逐渐冒头，快速攀升。
2019年4月，华润置地东莞公司召开其在东莞的首场发布会。
在发布会现场，华润公布了其在东莞布局的20个项目（11月5日华润官微数据为13项目），雄心勃勃。
彼时距离华润进入东莞的首日，仅过去了400天。
而这其中，又以旧改为重头戏。从华润置地华南大区东莞公司总经理夏建云的发言，也可知旧改在华润布局的重要意义：
“华润置地与东莞开展城市运营级别战略合作，包括战略性片区合作、商业项目、住宅项目、城市更新4大模块，将全方位激活东莞这片热土的城市活力，助推城市梦想的升级。”
| 华润置地华南大区东莞公司总经理夏建云
除了处于东莞CBD规划范围内的水涧头村，同样位于南城黄金地段的火炼树村的前期服务商，也是华润。
在土地开发强度已高达50%的东莞，旧改便是东莞地产业下一个阶段的竞争关键点。率先在旧改领域拥有话语权的房企，也便拥有了逐鹿东莞未来霸主的资格。
东莞业内，流行一句话：得旧改者得天下。
而到今年8月，华润置地在东莞累计拓展土地储备962万平。巨鳄，渐渐养成。
至此，华润布的局已十分清晰：占领城市最核心的连片地段，以奠定在东莞的行业地位；再发力旧改，囤下大量核心土储，以争夺日后行业话语权。
| 九月已开工，松山湖万象汇效果图
50亿“小目标”
调性虽高，但华润的开局却并没有如想象中顺利。
2017年10月，华润斩获大朗巷头社区地块，这是华润正式进入东莞的标志性事件。
如今，该地块已化身松湖悦府，均价27000元/平。然而，而与松湖悦府同一天竞得地块，如今为万科金地·天空之城，不但均价高达35000元/平，却去化速度更快，目前已是尾盘。
今年，华润定下“三盘齐发，剑指50亿”的销售目标。
而“三盘”的清溪华润·润溪山、企石公园九里与常平幸福里，在均价、去化速度和知名度上，均未能给东莞市场带来很大的惊喜。
“剑指50亿”的目标，暂时亦未完成。在10月公布的东莞房企销售top10榜中，华润未见上榜。也就是说，从数据上看，华润在东莞前十个月的业绩，尚未破30亿。
| 今年1-10月东莞房企业绩排行榜
巨鳄伏行，也难免遭遇浅滩。
需要了解的是，城市更新迭代，并不能一蹴而就。短期的得失，亦不能说明问题。
东莞给了华润足够多的发挥空间，在布局的背后，可以看到华润扛在肩上的，除了机遇，还有东莞未来发展的责任。
这家老牌央企的东莞之路，仍然值得全城期待。
稿件部分资料来源：公众号“东莞大道”文章《45亿元！华润强势叫出封顶价！东莞CBD第一拍，刚刚火爆上演！》作者：张三瘦
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