在东莞买二手房，赚大钱的，就这么一小撮人
新房把人吓得瑟瑟发抖，二手房又让人愁秃了头是吧？
同样大可不必。
新房与二手房最大的差别在于：新房房价由市场控制，并不受房企、个人强行控制；而买二手房，你的对手只有一个卖家与少数同样想买的竞争对手。
新房看市场，二手房主要靠个人博弈。
这也就是为什么二手市场，只要你耐得住性子，永远能淘到好房的原因，找到那个比你心急的卖家，你就成功了一半。
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也就是说，购买二手房的逻辑，要换一下。新房主要看楼盘，二手房主要看人，也就是业主。只要业主诚心卖，买家的腾挪空间会更大。
因此，看完房子，如果真的喜欢，可以多问几句：业主诚心卖吗？好打交道吗？毕竟这是只涉及到两个人的交易，双方的态度，是谈交易的首要条件。
最后说明一下，那些所谓的什么一夜挂牌价暴涨xx万的情况，不必跟着起哄，一来业主可能根本不想卖；二来可能是业主的策略，认真你就输了；三是挂牌价和成交价根本不是一回事。
一句话：不起哄，保平安。
基本上，二手房市场由于主动权在业主，所以很看赛道。找准自己的赛道，就事半功倍了。
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刚需赛道：首付50万是命门，耐心慢慢挑
当大家都被城区几个标杆盘吓得惊魂失色的时候，真刚需，在城区苦苦挣扎。
呼声最高，关注度最广的西平、CBD、万江等片区，准入门槛已破80万，把真刚需结结实实挡在了门外，再一看，连蛤地都快赶不上了。
其实大部分的城区刚需，寻觅的区域并不是西平与CBD，而是在关注度并不高的地方。
回看链家近三年的二手成交数据，由于均价上涨，市区二手房成交的主流面积在缩水，主流的总价也在200万以内。
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以南城为例，两房的成交套数已经超过了三房。两房总价多为150-200万，面积在60-90平的户型最受欢迎，石竹新花园、光大景湖湾畔、百悦尚城、御花苑、江南世家等，是刚需首选。
再不济，那些在新房市场已经消失的50-60平的小户型，只要小区足够优质，同样受到热捧。挤一挤没关系，先上车再说。
对比天天盯着万科金域华府的那一批人，摆在这批真刚需面前的只有两条路：第一，留在城区，接受破老小；第二，走向镇区。
回过头来看2019的成交榜单，也就明白了大家的选择。
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网红盘万科第五城、海逸豪庭、卓越弥顿道、碧桂园铜雀台等，位置都在城区周边，均价控制在价格在1.7万/平，100平左右的小三房，首付40-50万可上车。
三房、首付不超50万，半小时到市区，这，才是真刚需的命门。无论是在新房领域还是在二手房领域，同样适用。
而这部分人群，其实才是城区二手刚需的主要部分。可惜，他们的声音，常常被网红盘挂牌价又暴涨的呼声掩盖。
此处划重点：如果真的不会挑，看看2019年二手房和新房成交的TOP10榜，基本可避免踩大坑，群众的眼睛是雪亮的，能通过大多数人的考验的楼盘，不会太差。
换房族：放下执念，可收获未来
而城区二手房最大的购房群体，其实是换房族。他们同时还是想改善自己居住环境的区域坚定者。
所谓坚定的区域客户，就是死守脚下一方水土的那一群人。在南城呆久了不愿意去厚街，住惯了东城就溜达不到寮步。
这个群体的常规操作是：高挂牌价+惜售。
自家房源在核心区，如果挂牌，对标的必然是同片区的新房。有了万科金域华府，还要盯着华润万象府。内心的潜台词是：要我出手，要么下家出到一个非常好的价格，要么看到一套我特别中意的房子。
这种看似两全其美的模式，其实很容易陷入一个循环：什么才是好的价格，什么才是满意的房子？骑驴找马的模式，很容易使得他们在卖房的时候对客户缺乏诚意，在看房的时候对房东缺乏真诚。
另外，先买后卖，购房时等同二套房，首付成本大幅提高，所以他们更愿意先卖后买，这导致他们更加惜售，心理价位更高。
这就是为什么大家在城区，看到挂牌价总含有水分，约见业主，业主又各种扭捏的原因。卖，还是不卖，该卖多少钱，换房还是不换房，这是换房族的终极问题。
就这样，虚晃一枪，这个群体给二手市场留下的，是看起来比较没有诚意的挂牌价，和举棋不定的卖房态度。
紧紧盯着挂牌价的人群，时不时刷新下价格，便难过得抱头痛哭。记得问问自己，有没有哭错赛道。
嗯，还是昨天那句话，放下执念吧，这样买卖双方都不会那么难。
赢家：嗯，这是一条土豪赛道
真正赚钱的大赢家是真实存在的，但仅存在于少数区域。
就说你们最爱聊的西平。
这片沃土，埋伏着不少早期深圳投资客，他们在默默的在抛售，把资金抽回给深圳主场。
挂牌价涨不涨100万他们不在乎，他们在乎的是如今深圳的新房供给量非常紧张，而信贷环境偏宽松，行情一片大好。
深圳卖家目前也很有诚意，毕竟入手够早，获利已经很丰厚，买卖双方都果断。不仅西平，松山湖、凤岗、塘厦，都存在这样的人群。
如果不抽回深圳，他们也将是下一轮城区优质物业的有力争夺者，城区的价格，基本要依靠这部分人群的实力来决定。
当然，他们通常不止一套房源在手。
手中的房源够多，方便腾挪，操作方式，也便不一样了。
他们因此成为东莞城区主场里，出手最果断的人——手中持有2-3套物业，默默优化配置自己的物业，二手房对于他们来说，带有明显的金融属性。
追涨吗？并不是。如今的东莞，核心区已很明朗。
在这个充满不确定性的年代，实业、股市、后市都不明朗，拥有优质物业，是对风险最好的对冲。
房姐有话说：
最后来看看，3月的二手市场，真的火到一塌糊涂了吗？
据乐有家数据，2月因疫情影响忽略不计，对比1月，东莞3月份的新增房源量上涨了两倍，带看量仅上涨了16.7%，同时成交量仅增加185套。
这说明：市场上目前有大量新增房源放出，买家可供挑选的范围增加，但成交量还未见显著提高。
至于那些非要跟市场按下暂停键的2月对比，然后说成交量暴涨几百倍的言论，参考意义不大。
疫情带来的影响是深远的，如今不少人面临困难，其中会有人需要卖房解困。
这就意味着，如今的二手市场，交易并不会那么难谈。
那些动不动就把挂牌价调高了100多万的，又是肿么肥事？就让他们挂着吧。不管挂不挂，可能都不是真刚需原本要下手的盘不是吗？
如今的市场确实是活跃的，走进中介门店看看吧，买二手房需要体力，结结实实跑下来，心中自然有答案。
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