最新！最真实！摸查5大片区，东莞二手房价大起底！
狂妄了那么久的二手市场，该降温了吧？
新政满月，对二手的敲击力度确实也更大。从数据上看，能看到成交量确实在在下降。
但要了解东莞二手房真实情况，不能仅看统计数据，由于存在严重的滞后，信息会有很大偏差。
为了给大家呈现二手最真实的情况，房姐实地跑了16家门店，一口气摸查了5大热门片区，力保给大家最新的二手情况参考。
来吧，上热乎的。
摸查结果主要有以下几点👇：
第一，挂牌房源逐渐增多，但诚信放盘的房源实际上不多；
第二，目前在各种政策的背景下，不少楼盘的业主心态仍比较高，部分区域返价的情况多，临时加价仍是常态；
第三，临深片区目前大部分惜售，因为受到政策对限购，改善型客户也受到限制，大部分交易以刚需客户为主。
第四，随着城区多项利好兑现、新项目即将开售，不少业主封盘不卖，静观市场变化。
来吧，看看各片区具体情况（以下数据多来自门店中介提供，尽量贴近大家去看房的实际情况，其他挂牌数据来自贝壳、乐有家）。
塘厦中心片区
💰首付预算：约150万起步
📝区域特征：国际宜居城，“深圳后花园”
🤗近期利好：双城中心
📈未来发展：莞深双城接壤的地理关系
塘厦，和深圳走得最紧密的镇街之一。
塘厦得天独厚的区位，不但有5条高速与深圳贯通，还拥有大批深圳企业。同时为了配合深圳企业未来的需求，未来三年将推动9949亩城市更新。
| 塘厦镇产业布局与发展路径，仅供参考
该片区居住的除了本地企业员工和高管以外，也有很多在深圳观澜、坂田、龙华工作的人。
据房姐走访了解，三月份成交面积分析，70-100平以内刚需户型约占48.2%，最近的二手成交量不大，现在成交多的价格区间约是150～300万刚需户型为主；改善型客户（100平以上）约占20%。
| 塘厦中心片区区位图
片区有3个较为知名的楼盘，二手成交价格约在3～4.5万/平。
| 塘厦中心片区交易情况 2021.4.4 内容仅供参考
📍金地博登湖
项目分为三期进行开发，涵盖了别墅和洋房，是塘厦最宜居的大社区之一。
金地博登湖位于塘厦中行政中心区，周边配套齐全，同时拥有塘厦中心区大湖资源。目前金地博登湖居住的以本地人为主，另外还有部分是周边企业的员工和小型企业高管较多。
目前，均价约为3～3.5万/平，162平四房洋房有业主挂牌580万，97平三房挂牌310万。在贝壳网上挂牌的并不多，只有12套。但是经过门店走访，金地博登湖1、2、3期约有25套挂牌，实际诚意卖的只有7套。
📍三正半山豪苑
项目强调了大生态环境的利用和小区生活素质的提升，涵盖了园林度假酒店、山水湖泊、半山建筑三大规划主题。
| 三正半山豪苑
据了解，目前均价约为3～3.5万/平。挂牌的两房的较多，其中81平两房挂牌290万，唯一不足是步梯两房。
小区的素质较高，居住群体是塘厦本土企业高管本地人和很多在深圳观澜、坂田、龙华工作的人。
📍银湖山庄
银湖山庄是塘厦新行政中心区最大的地产项目，分为五期。其位莞深中核，可享受莞深半小时生活圈。
| 银湖山庄
另外，银湖山庄的生态环境好，有湖山资源，小区内的配套设施也较为完善。据了解，目前均价在4～4.5万/平，挂牌的房源，五期加起来共有39套，一期和三期挂牌的较少，分别为2套和3套。挂牌的房源主要集中在四期、五期。
其中，五期挂牌的主要为三房洋房，93平三房业主挂牌425万。四期的房源主要为更大面积的户型，200平四房业主挂牌900万。
凤岗大运新城
💰首付预算：约150万起步
📝区域特征：共享深圳大运新城配套
🤗近期利好：益田假日奥特莱斯升级
📈未来发展：深圳地铁规划建设
凤岗镇在深圳龙岗区旁，与深圳有着紧密的联系。
坊间一直有个说法，凤岗，叫”深圳里“。凤岗三面临深，如同一把匕首，直插深圳腹地。这也是临深三镇里，地理位置与深圳关联度最深的，与深圳有着最直接的亲密度。
| 凤岗如倒三角直接嵌入深圳腹地
围绕凤岗的几条核心干道，都属深圳路网。外环高速、博深高速联络线、清平高速、丹平快速二期，紧紧把凤岗送入了深圳的怀抱。
| 凤岗交通路网，多通深圳
另外，在2020年国庆前夕，《关于进一步完善区域协调发展格局推动南部各镇加快高质量发展的意见》发布。
提出东莞临深9镇，对接和融入深圳中国特色社会主义示范区，成为深莞深度融合发展的样板，引领全市高质量发展的高地。
｜临深9镇街，交通、产业、配套将会积极与深圳融合
莞深两地融城的持续推进与利好，凤岗大运新城在临深片区，拥有着最多的外溢的深圳客。
与深圳距离不足1公里的凤岗大运新城片区，正是备受深圳客欢迎的片区之一。
根据贝壳平台二手房成交数量及价格显示，凤岗镇在2021年2月共成交5套，均价约2.68万元/平，2021年3月共成交14套，均价约为2.83万元/平。
另外根据凤岗近八周的二手房网签量，3月的成交量并没有因为新政而出现太大的影响。
| 数据来源：乐有家，仅供参考
来看看凤岗大运城的二手情况。
| 凤岗大运城区位图
目前，二手成交均价约3～3.5万/平。
| 凤岗大运新城片区交易情况 2021.4.4 内容仅供参考
📍益田·大运城邦
分为8期发展的大运城邦，由深圳知名品牌开发商益田集团打造。
建面超百万平的大运城邦，自带幼儿园、小学、商场，配套一应俱全，仿如一个自给自足的小镇。最大的亮点则是自带益田假日奥特莱斯，是一大加分点。
除了自身配套完善，大运城邦与龙岗区仅数路之隔，这里的生活可以说与深圳无缝对接。
｜大运城邦，建面超百万平的大型综合社区
成熟的配套和较低的价格，大运城邦成为了深圳人选择的跨城居住热点。据了解，大运城邦主要为深圳客户，本地人并不多。
大运城邦一共有8期，最早一期是在2010年建设。目前，一期的成交均价在3～3.2万元/平，二期起价格会贵点，大约在3.3～3.5万元/平。
一期的四房大户型洋房较多，价格也较低。其中一套二期136平四房，业主挂牌480万。
📍美好名流印象
紧邻大运城邦的则是另一大盘，美好名流印象。
项目由武汉美好置业开发打造，与大运城邦同享配套，但距离深圳大运新城稍远。
｜美好名流印象，分为两个组团，周边生态资源优越
名流印象花园有三期，其中二期挂牌的房源最多，约占50%。该项目楼龄较新，均价约3.2万元/平。
目前一套一期88平四房挂牌290万，约3.2万元/平。
据房姐了解，现在凤岗大运新城片区市场比较稳定，在新政的影响下，业主心态较好，但较多门店中介表示后期客户资质越来越多，可能会出现返价现象，主要看客户的购买力情况。
大运城邦和名流印象相比，近期名流印象的成交量会多一点。
华南mall及滨江体育公园片区
💰首付预算：150～200万
📝区域特征：配套成熟，可享江景
🤗近期利好：华南mall翻新，地价创新高
📈未来发展：地铁1号线开通
鸿福路、东城、华南MALL，同为东莞人最熟悉的三大城区核心商圈，具有极高的板块价值。
三大核心商圈中，鸿福路、东城商圈，成为全市优先获得轨道开通的片区，为商圈带来更强的价值加持，令房价获得持续支持。
这种趋势，同样将在华南MALL商圈上演。
华南MALL商圈，是目前城区3大核心商圈，唯一未有地铁覆盖的片区。而目前正兴建中的地铁1号线汽车总站，将填补这一短板。
| 华南MALL及滨江体育公园片区区位图
另外，该片区最大特点是多条河流贯穿，可以享受到城区少有的滨江生活。来看看二手房方面的情况。
| 华南mall及滨江体育公园片区二手均价2021.4.4 内容仅供参考
📍北大资源御城
北大资源御城楼龄较新，过半单位可以享受江景，但是由于贴近公路，噪音会稍微大一点。
｜北大资源御城效果图，仅供参考
目前，北大资源御城成交均价约3.9万/平，挂牌和诚意房源少，根据挂牌信息，业主挂牌的价格都有点偏高。
另外据透露，受到新政和严查首付资金来源，目前比较多业主都是一次性收款，如果有意向购买的话，需要花时间跟业主沟通。
其中，有一间93平三房的挂牌急售370万，单价约4万/平。
📍北大资源御湾
位处北大资源御城斜对面的北大资源御湾，江景资源更丰富。相比御城，管理方面差不多，地段御湾较好，且安静。
项目除了坐拥一线江景，还与同为北大资源系的华南Mall仅一路之隔，区位优势更大。但项目包含别墅区，小区绿化以及活动空间不大。
｜北大资源御湾效果图，仅供参考
目前，北大资源御湾均价为3.7～4万/平，由于御城更新，所以相对于御城便宜一点。御城和御湾业主心态都较高，好房源需要提前预约，因为有部分业主不约，不给看房，或是已出租都情况。
📍合正上东国际
正对东江之星，出门就是地铁站，片区地段最好的项目，同样是片区的价格担当。
项目分为三期开发，其中一期和二期大部分的单位都是以双证为主，再加上楼龄的因素，但是由于地段位置好，小区大，所以单价相对也比较高。
据了解，双证的房源最近成交价约3.5～3.6万/平，单证的房源最近成交价约3.7～3.9万/平，但是单证的户型没有多少套诚信出售。
除了地段，小区整体四周无大型遮挡，可享受开阔江景。但小区目前物业为碧桂园外包，部分业主表示满意度不足，物业表示后期将会进行调整改善。
厚街万达和万科商圈片区
💰首付预算：100～150万
📝区域特征：商圈片区配套成熟
🤗近期利好：配套设施齐全
📈未来发展：城区中心南移，与南城接壤
厚街独有的地缘与交通优势，这也是其会展业得以繁荣的保障。
厚街处深圳和广州的连接中点。如果走广深高速，厚街是必经之地。除了R2地铁接城区与虎门高铁外，穗深城际也在厚街设站。
| 厚街位置图，仅供参考
厚街的基因，更接近城区。它北接市区南城，厚街的核心区也在北部，南城优质板块CBD，西平，水廉山与厚街天然连成一片。
成熟商业及舒适住宅、豪宅区，同样分布在地铁二号线沿线及横岗湖片区。
| 厚街万达和万科商圈片区区位图
二手房方面，我们来看看厚街万达、万科商圈，在R2寮夏地铁站周边，万达御湖公馆、万科城市广场、新世纪颐和居这三个优质盘。
| 厚街万达和万科商圈片区二手均价2021.4.4 内容仅供参考
📍万达御湖公馆
万达御湖公馆小区规模较大，在该片区中相对楼龄较新，配套设施齐全，大部分都有湖景。小区的户型也方正实用，涵盖了单间和二房的公寓、二房到四房的洋房，能满足不同的需求。
值得一提的是，小区离已开通的地铁R2线寮厦地铁站约300米的距离。
| 厚街万达，图源：网络
目前，小区二房洋房的成交均价约3.4万/平，三房至四房洋房约3.8～4.3万/平。但是挂牌价格较高，其中有一间诚信出售的87平三房挂牌340万。
该小区主要都是在万达周边上班的客户，小区多数为业主自住，居家生活氛围浓厚。但是小区有部分业主反应物业打理方面比较欠缺，卫生细节不够好，且离商圈、干道旁边，会有噪音影响，周末人员流动大，高峰期容易造成交通拥堵。
📍万科城市广场
万科城市广场附近设施配套齐全，小区共有6栋，环境较好。万科自带物业，小区管理好。另外户型方正，房间采光充足。
相比起该片区，万科城市广场单价相对较低。
本小区挂牌房源较少，成交均价约3～3.2万/平，三房洋房约310万左右，最近一个月内，有一套两房70平成交价约210万。
📍新世纪颐和居
新世纪颐和居是东莞本土房地产开发商开发建设的，共9栋住宅，小区的绿化率高，配套齐全。
小区户型涵盖了一房至四房，目前成交均价约2.8～3.1万/平，其中有一套97平复式四房诚信挂牌295万，性价比相对于本小区其他房源较高。
据了解，新世纪颐和居一些公共空间设计不够人性化，楼道空间较窄，但总体来说，日常居住还算方便。小区多数为业主自主，居家生活氛围浓厚，且住户较多为在厚街附近上班。
松山湖片区
💰首付预算：350～500万
📝区域特征：宜居、房源稀缺
🤗近期利好：华为迁入、城轨开通
📈未来发展：北站TOD，湾区高新产业
松山湖按照地域区分可分为北部、中部以及南部。
| 松山湖片区区位图
| 松山湖片区交易情况 2021.4.4 内容仅供参考
📍光大锦绣山河
松山湖少有的超大型居住社区，也是目前生活较为便利的小区。
锦绣山河目前均价约7～8万/平，据了解目前大户型200平以上的成交均价约7万/平，小户型约7.5～8万/平。
其中有一套一期的188平四房业主挂牌1100万，另一套二期的162平四房挂牌1140万。
| 光大地产在东莞开发出多个标志性项目
项目依湖而建，社会素质极高，目前大概有三成为华为员工居住，其余多位本地人居住。
📍万科虹溪诺雅
片区内的明星标杆项目，深得深圳客户喜欢。
万科虹许诺雅目前均价约7～8万/平。
据走访了解，目前该小区的小户型均价较高，约8万/平，大户型约7.5万/平。其中一间97平三房挂牌850万，并且业主要求全款购买。另一间162平四房，带精装修，业主挂牌1150万，性价比较高。
小区内有出口直通松湖景区，但也由于太近湖边，底层单位有可能需要忍受一些鱼腥味，房子也会相对比较潮湿。
📍保利红珊瑚花园
邻近松山湖北站TOD，投资自住都是不错的选择。
保利红珊瑚目前均价约为5.3～6.6万/平，双证房源均价约5.3万/平，单证的约6.6万/平，出售的以三房至四房为主。其中有一套约169平四房挂牌920万。
项目居住大部分为华为员工，由于邻近松山湖北站，周边规划兴建多栋写字楼。
对比起南部和中部，松山湖北部发展比较早，生活氛围比较浓郁，同时松山湖北站TOD是东莞最早发展的TOD，规格较高。
房姐有话说：
我们尽可能还原了与中介门店沟通的真实性，大家看房的时候，可多跑几家门店，找个靠谱的中介，去除某些水平，能得出对片区真实房价水平的认识。
但是目前某些现象还是比较确定的是，新政后，业主心态仍高，二手上门客减少，市场以观望为主，成交放缓。
人又一个特点，就是不愿意轻易认输。同样，涨上去的房价，不愿意轻易松口，这用来形容如今的卖家心态最为合适。
谁扛得过谁，看市场咯~
此外，1号线24个站点，房姐都跑遍了，这是我们热火朝天的东莞！
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