这就是现实：低价房无人问，千万豪宅排队抢
到年底了，楼市变化很大，北京二手房一直在降，限竞房库存创新高。与之相比，不少城市的千万豪宅市场都非常火热，在整体行情中一枝独秀，甚至火到签约都得排队。这让站长也大吃一惊——市场是要闹哪样？
北京限竞房库存创新高
所谓限竞房，即土地招拍挂时限房价、竞地价。本意是满足广大刚需的基本居住需求，想当年入市之初，由于明显低于市场均价，限竞房一度受到了市场追捧。但是，此后北京的限竞房销售远没有达到预期中的火爆，反而乏人问津，非常冷清。
截至目前，北京商品房住宅库存达7.56万套，创近8年最高纪录。而北京限竞房签约量合计2.34万套，库存高达3.1万套，同样刷新历史纪录。
刚需不买，富豪看不上，这局面让很多房企急得不行。中原地产研究中心数据显示，2017年以来，北京地区限竞房土地出让合计105宗。这105宗限竞房土地中，不少地块最终房源销售均价与楼面价之差不足万元，差距最小的地块仅6300元/平方米。而长时间的运营成本、管理成本、人力成本、资金成本以及税费，绝对是成本高昂。即使现在一天清盘，很多开发商也只能算是少亏点。
2019年北京地区限竞房销售热度图
（中原地产研究院）
从限竞房位置看，入市项目多数位于大兴以及丰台、房山交界的青龙湖地区，多数楼盘项目处于6环及以外，距离市区较远。仅少数楼盘周围具备地铁、大型医院、学校等成熟配套。
而且有些楼盘相距较近，价格战拼得有点猛。
按理说，北京坐拥2000余万人，刚需很多，怎么会没人买？其实另有隐情。据了解，北京现在依然按照2014年制定的普通住房认定标准界定“普通住宅”和“非普通住宅”。五环内总价需要控制在468万以内；五环到六环总价需要控制在374万元内；六环外总价需要控制在281万以内。
但是信贷规定，首套购房者购买“普通住宅”需要3.5成首付，购买“非普通住宅”需要4成首付；二套房购房者购买“普通住宅”需要6成首付，购买“非普通住宅”需要8成首付。
即使是限竞房，按照2014年底标准，也算“非普通住宅”。而动辄几百万的房款、4成首付，也不是那么好扛住的。随着时代发展，很多“小白”已经熬成了“老鸟”，买方越来越精，越来越理性，所以很多限竞项目大面积积压。
信贷标准是人定的，深圳已经做出表率，改变了豪宅税，楼市也因而火热起来。今后不排除其它城市也出台类似政策，让刚需可以少花些钱上车。
就地块的发展趋势来看，未来不限价的地块越来越多。截至目前，北京已有12块“不限价”的地块入市成交，其中6宗土地位于城六区。可以预见的是，未来随着土地供应市场规则更加灵活，不限价住宅供应数量将逐渐增加，给广大人群更多的置业选择。
豪宅市场一枝独秀
随着限竞房冷清，豪宅市场就像开party一样，热闹的很。
在很多人眼中，100万是个坎，1000万是个目标。但现实是市值千万的房子最近有些供不应求。虽然今年的京城豪宅市场，不如前几年频繁“上头条”，其实市场成交并不低调，而且很活跃。
据相关成交统计数据显示，2019年前三季度，全国豪宅成交均价榜TOP50的上榜项目。销售单价全部都是“10万元+”，最贵的高达21.8万元/平方米。可见一线城市财富人群众多，购买力惊人。
举个例子，2019年11月16日，北京SKP周年庆单日，其单店销售额达10.1亿元，刷新以往7.9亿元的最高纪录，而不少时尚男女更是一大早就冲入商场，就是怕心仪的奢侈包包被抢没了。
对于奢侈品如此，对于豪宅更是如此，当遇到心仪的豪宅，财富人群还是会“该出手时就出手”。因为一直以来,豪宅产品因为稀缺性和高品质成为富豪和高净值人群投资以及抵御市场周期波动的重要选择，所以全国豪宅市场表现依然不俗。
从2019年前三季度全国豪宅成交均价榜TOP50榜单来看，上榜项目集中于“北上广深”四个一线城市，其中上海上榜27个，北京上榜16个，深圳上榜4个，广州上榜3个。上海整体占比54%，金融中心，名副其实。
北京也不甘示弱，2019年1-10月份，北京市别墅成交3586套，上涨61%。；成交面积111.56万㎡，上涨87%；成交均价54236元/㎡，上涨33%。而2019年至今，北京“4000万元+”豪宅成交金额达206亿元，是2018年全年的2.7倍，占2016年至2018年过去三年成交总金额的近七成。
高端楼市仍有潜力
而在全球资本和高净值人群涌入深圳的背景下，深圳核心区豪宅愈加抢手，而且正在愈发稀缺。2019年2月，深圳的深圳湾海景房，一群土豪在短短三十分钟内，狂砸了几十亿重金，其中某户型8000万豪宅都被瞬间秒掉，多套上亿豪宅被认购。现场比好莱坞大片还刺激，轰动了整个深圳楼市。
说明在有些在财富阶层眼里，类似深圳湾区域的有些豪宅，还远远没有达到它的真实价值。因为在香港，能买得起20万元/平方米的购房者，只能算中产阶级。在香港有的顶级豪宅每平米最高卖到了140万。
火热的粤港澳大湾区已经在加速建设，未来该区域发展潜力不可限量。站长了解到目前，东京、旧金山、纽约三大湾区的豪宅普遍均价在20-50万/平左右。参照世界上的顶级湾区，深圳的豪宅价格现在还在半山腰。
而豪掷千万置业，都是些什么人呢？据了解，购置豪宅的业主非富即贵，年纪大都在45岁-55岁之间，有高科技行业企业老板、煤老板、石油老板。
但也有29-36岁创业成功的年轻财富阶层人群。而行业最多的还是做房地产的，一般身家资产都在2亿元以上，积累了大量财富。但很多人都事业发展到了一定的天花板，所以转移一些资金置业，自住兼投资居多。
在经济面临困境，财富阶层依然选择看好中国经济，选择将大量财富储存于一线城市优质房产之中，这值得大众们深思。与其存银行，也许让钱生钱，动起来，更有价值。
时间总是太匆匆，不知不觉又到岁末。每到岁末，站长自然会对来年的市场行情进行一番点评。站长看来，从“317”新政以来，北京市的市场总体稳。市场呈现出“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的格局。
而顶级豪宅价格高昂，仍是高收入人群的才能购买的，购买人群数量有限，未来顶级豪宅市场的走向主要以稳为主，不会有太大波动。少量豪宅项目成交火热不会影响市场的整体格局。