广州发布重磅消息，这种被打晕的房子要苏醒了

今天上午，一个重磅消息引发了大众的强烈关注——广州市政府印发《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控狙击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》（以下简称《通知》）。在提到房地产市场时，广州市表示将优化商服类项目的建设和销售管理，取消对商服类项目的限制。

也就是说，在广州地区，此前受各项约束的商服类房地产项目，即将全面解封。对当前的房地产市场来说，这可是个不折不扣的重磅信号！

01

一波三折，政策终于宽松

《通知》全文很长，站长先简单概括一下其中背景：疫情发展至今，各地都开始着手提振经济，而广州打算从全方位着手恢复受影响的经济生态，重点在加大帮扶企业恢复，坐快车，赶紧上路。

复工复产迫在眉睫，所以3月3日下发的《通知》中透露出来的信号就是“一切从简”，简化各种手续，快速推进相关产业的恢复。

跟房地产行业相关的举措在《通知》的第31条，被划分到“狠抓重点产业发展”部分，既是“重点”，可见所占份额不算低。举措内容主要分为三大点：取消商服类项目的“三限制”、优化商品房预售款的监管制度、加大住房租赁市场的扶持力度。

这三点中，对房地产市场影响最大的当属“取消商服类项目的限购”，也就是不再限制最小分割单元、不再限制销售对象以及不再限制转让对象。

看到这里可能有些人还迷糊着，不知道什么是商服类项目。其实所谓商服类项目，就是以商业、办公为主的房产，包括商铺、酒店公寓、商业类经营场所等。此前由于市场有需求，部分商服类项目被设计成酒店式公寓、公寓式办公项目等“类住宅”来销售，由于这类商服项目往往面积小、总价低又不限购，一度受到不少刚需族和投资客的追捧。这种现象打的是住宅的擦边球，却在一定程度上扰乱了市场。

为了防止商服类项目成为“类住宅”，2017年3月30日，广州作出严格要求，要求商服类房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得改变为居住用途，并规定商服类项目须限定最小分割单元为300米、销售对象只能是法人、转让对象也必须是企业法人等等，把“商改住”这条道给彻底堵死了。这一政策出台后，大部分银行也不再接受购房人的公寓贷款。

2017年的“330政策”对广州的商服类房地产市场简直是毁灭性的打击。克而瑞统计数据显示，2017年全年，广州商服类项目成交量仅为19447套。而在2016年，这一销售数据为33919套。一年过后，成交量暴跌43%，去化周期从5.5个月被拉长至23.1个月。

后来，广州也意识到了这条措施对商服类地产的影响实在太大。广州市商服物业（公寓、商业、办公）的库存量在2017年3月之后暴增，到2018年11月底时，库存高达675.87万平方米，去化周期达到39个月。

于是在2018年底，广州再次下发《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》，略微降低了标准，提到2017年3月30日以前的销售项目，可以卖给个人，而个人在购买获得不动产证满2年后可自行转让；而对于在这个时间之后的商住项目，销售目标还是受到法人单位的限制。

标准虽然降低了，但是实际上效果并不大。

在当时，大多数商服类房地产开发商，都采取了“非常”措施，为购房者提供了两种选择。第一种是楼盘提供注册公司服务，让购房者做法人，从而获得购买商服类项目的资格；另一种则是以个人名义签订长租合同，等到政策松动了，再进行网签备案。

显然，这两种方法都有一定的风险。因此甭管房产中介说得再怎么天花乱坠，商服类项目的销售额还是上不去。只有那些急需一套房子，而且不考虑入户、学区等问题的人来说，商服类项目才尚存一些吸引力。

而商服类项目的性质，也决定了这类房屋即使入市，也很难影响到正常住宅市场的房价波动。因为，它无法提供某些“刚需”的属性。

今天发布的新版《通知》，终于放开了三个“限制”，也就是不再限制最小分割单元、不再限制销售对象、不再限制转让对象。这意味着你就算没有广州的购房资格，也可以直接在广州购买新建的酒店公寓。

对于被打趴在地好几年的广州商服类项目来说，新政算是“虽迟但到”，但具体效果还需市场检验。

02

释放信号，稳固市场信心

就目前的情况来看，全国严格限制商服类项目调控的城市，主要还是集中在北京、上海、广州、深圳这几大一线城市。一般来说，“商改住”的房屋大多是以酒店公寓为主，水电商用，没有学区名额，房价比正常住宅低不少。

也正因为如此，酒店公寓的租金回报率比较高，甚至能达到6%-7.5%这个区间，高于普通商住公寓，也远高于周边住宅的回报率。

但酒店公寓所受的限制也相对较多，以广州地区的酒店公寓为例，其首付比例高达50%，并且贷款年限基本都被限制在10年以内，同时税费惊人，需要缴纳相关服务费用，其还贷压力远高于住宅类项目，抗风险能力也相对较弱。

所以当各大城市开始严管商服类项目时，这类酒店式公寓所受到的冲击也是最大的。

对于此次广州宣布取消商服类项目的限制，中原地产首席分析师张大伟表示：“整体看，广州的商改住新政是有利于解决‘商改住’目前存量过多的一个政策试点。释放出来的核心信号，还是为了稳固市场信心，促进地方经济。”

必须强调的是，商服类项目所占的市场份额主要还是在“类住宅”这一块，原本体量就不大。而受到新冠肺炎疫情的影响，房地产行业整体遭到重大打击，遑论本来就不景气的商服类地产项目。广州此次松绑政策，主要还是为了活跃市场，对有这类型土地储备的企业来说，无疑是吃了颗“定心丸”。而对那些手里攥着商服类项目的企业来说，也能加快项目的流动性。

部分城市的商服类项目库存，去化周期超过10年，积压得实在是太多了。如今取消商服类项目的限制，也是去化率提速，减轻相关企业的压力。

而广州这一波的“信号释放”，其实还有鸣哨的意思在里边，后续应该还会有其他城市跟进，放宽商服类房产的调控政策。毕竟疫情的影响很大，经济停摆后急需重新启动，大多数省份都要考虑如何恢复经济的问题。再者说了，这一波楼市调控已经够久了，也该释放点利好给房地产行业了。

此外，大家也不必太担忧商服类项目大量入市、导致房价增长的情况。商住项目因为其功能性的缺失，注定了它在住宅市场的天生劣势，而商业贷款比例的政策没变，商用住宅也很难炒起来。

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